Сегодня на основе свежего опыта расскажу подробно об этапах ипотечной сделки. #кейс
На неделе купили вторичку в районе Беникалап в ипотеку. 🍾
Цена 256 000 евро уже была снижена относительно стартовой, но удалось сторговать еще 2 000. ✅️
Полезная площадь 110+ м² (3 большие спальни и просторная кухня-гостиная), 2 санузла. Свежий ремонт, новые кухня, окна, сантехника.
Спасибо клиентам за доверие.🙏🏻 Интересно, что они так спешили купить квартиру, что я даже притормаживал их. Да, да, есть еще агенты, которым не лишь бы продать тебе что-то побыстрее и получить комиссию. 😉
Условия ипотеки:
Сумма кредита 195 000
Ставка 2.4%
Банк BBVA.
Срок: 20 лет
Платеж ~1030 евро в месяц.
Первоначальный взнос - 61 000 + налог на покупку 10% и расходы на комиссию и нотариуса.
1️⃣ Хотя менеджеры банков не любят обсуждать условия ипотеки без предмета сделки, но до выбора квартиры все же можно пообщаться с банком о возможных примерных условиях кредита.
В первую очередь стоит запросить предварительное предложение у своего (зарплатного) банка.
Поняв, на какую сумму вы можете рассчитывать, можно приступать к поиску квартиры. Обычно ежемесячный платеж должен быть до 40% дохода.
При текущем euribor ипотечные ставки до 2,5% годовых (hipoteca fija), что ниже инфляции и роста цен на жилье, то есть даром. ✅️
Банки финансируют до 80% цены квартиры, без учета расходов на покупку: налог (ITP), комиссия агентства, нотариус, регистрация собственности. Так что понадобится от 35% собственных средств. Для молодых возможно увеличение суммы финансирования.
2️⃣ Найдите подходящую квартиру, заключите аррас со сроком подписания ДКП (договора купли-продажи) достаточным для оформления ипотеки (от 3 месяцев).
3️⃣ Получите предложение по ставке от своего и альтернативного банка. Разница в ставках обычно невелика. Больше отличаются условия досрочного погашения. Обычно можно согласовать частично бесплатную досрочку.
4️⃣ Выберите банк, и он организует оценку квартиры, оплачивает её покупатель (от 300 евро). Интересно, что в Испании оценщик выбирается из списка аккредитованных, но не покупателем или банком, а случайным образом. Сама оценка занимает обычно до недели. Если квартиру оценят ниже цены сделки, то банк выдаст кредит до 80% от оценки, тогда для покупки понадобятся дополнительные собственные средства.
Например:
Цена квартиры 300 000 евро
Расходы: налог 30 000 евро
Агентская комиссия (обычно в Валенсии) = 3% + НДС = 10 890 евро.
Нотариус и регистрация 2000 евро.
Всего: 342 890 евро.
При оценке выше цены, банк даст 80% от 300 000 = 240 000,
Понадобятся 102 890 евро собственных средств (34,2% от цены квартиры без учета налогов).
При оценке, например 280 000 евро, банк выдаст до 224 000 евро, и вам понадобится на 16 000 евро больше собственных средств = 118 890 евро.
💡 Учитывая, что рынок растет, оценка нередко может быть ниже цены сделки, так что будьте готовы увеличить первоначальный взнос.
Впрочем, нам в этой сделке квартиру оценили на 10% дороже цены. ✅️
5️⃣ С оценкой банк уже будет готов согласовать окончательные условия, возможно, учесть ваши пожелания по досрочному погашению и пр.
📉 Предложение от альтернативного банка может быть аргументом для снижения ставки и улучшения условий, нам это помогло снизить ставку в BBVA до 2.4%
Кстати обычно можно сменить банк и после оценки, но некоторые банки не принимают чужой отчет, тогда придется оплатить оценку сновв.
6️⃣ Если предложение по ипотеке устраивает покупателя, то он подписывает прямо в приложении стандартизированную оферту (FEIN), предупреждение о рисках (FIAE), график платежей, перечень о расходов на ипотеку (часть из них по закону берет на себя банк) и проект кредитного договора. После подписания клиентом, банк выгружает эти документы в систему, к которой имеет доступ нотариус.
⚠️ Договор купли-продажи может быть подписан не ранее чем через 10 дней после выгрузки банком документов в систему.
7️⃣ По закону нотариус должен разъяснить заемщику все условия и риски ипотеки (под 2.5% годовых, да 😄). Покупатель-заемщик подтверждает нотариусу понимание условий ипотеки и даже проходит небольшой тест по ним.
8️⃣ Подписание ДКП (escritura) у нотариуса согласовывается со всеми участиками сделки:
👤 Покупатель
🏙 Продавец
✍️ Нотариус
🏦 Банк
Представитель банка (нередко это сотрудник нанятой банком компании) подписывает прямо в день сделки у нотариуса кредитный договор с покупателями и берет согласие покупателя на подачу документов на регистрацию собственности и оплату налога.
Сразу после этого стороны подписывают ДКП, и банк переводит продавцу моментальным переводом (OMF) оплату за квартиру за вычетом оплаченного ранее по договору задатка (аррас).
В нашем случае продавцу пришлось смириться с тем, что банк совершит этот моментальный платеж в течение дня. Но он не сильно переживал на тему и подписал контракт, не дожидаясь перевода.
После сделки обычно нужно сменить потребителя в контрактах на комуслуги и обслуживание дома.
Последнее взяло на себя агентство продавца, а воду и свет покупателю помог сменить я.
Также я сопровождал диалог с банками по ипотеке, это у меня включено в услугу по подбору квартиры.
Спасибо, что дочитали! 🙏🏻
PS: кейсы публикую только с согласия клиентов.
#недвижимость #ипотека
🙏🏻 Спасибо за подписку и репост!
🇪🇸 @movetospain