Недавно на волне громкого скандала выяснилось, что певица Лариса Долина, утверждавшая, что у нее нет иного жилья, кроме той самой квартиры, за которую шла битва в суде, владеет также участком с двумя особняками общей площадью около 1000 кв. м. Но эти активы не были нигде документально не отражены, поскольку звезда не регистрировала строения, пока не начала судиться. Видимо, экономила на налогах. Конечно, можно осуждать певицу и за это тоже, так сказать, «по совокупности преступлений», но ведь, положа руку на сердце, разве так не делает каждый второй, а то и каждый первый владелец загородного дома?
Мы решили напомнить, в чем, собственно, проблема и чем чревата нерегистрация строений на своем участке.
Голь на выдумки хитра
Государство постоянно закручивает гайки, в ответ на что население старается лучше спрятать нажитое непосильным трудом. Этому противостоянию уже несколько тысячелетий, с момента появления самых первых податей и оброков, и научно-технический прогресс с его технологиями не внес в этот вопрос ничего принципиально нового. Тем более в нашей стране, ведь об изобретательности и пытливости русского ума слагают легенды.
Слишком быстрый переход от государственной собственности к ее частной форме повлек за собой массу различных пробелов в законодательстве. Новые правовые нормы вводились под лозунгом «Все, что не запрещено, то разрешено», но народ воспринял это буквально и стал активно применять лазейки на практике. Быстро сообразив, что налог начисляется только на зарегистрированные строения, люди просто перестали ставить их на учет.
В ответ на это Федеральным законом от 3 августа 2018 года №340-ФЗ были внесены изменения в законодательство РФ, призванные упорядочить ИЖС и устанавливающие единые требования к строительству жилых и садовых домов на земельных участках. Документ обязывает граждан подавать в государственные органы уведомление об окончании строительства и другие необходимые документы. Но делают это по-прежнему далеко не все.
Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости Миэль «На Николоямской», подтверждает: «По Московской области масштабы действительно колоссальные. По моим профессиональным ощущениям, порядка 70% объектов загородной застройки до сих пор не оформлены. В большей степени речь идет о вспомогательных строениях – банях, гаражах, хозяйственных постройках, домиках для персонала, вторых домах. До 2018 года было построено огромное количество объектов, которые так и не были зарегистрированы. Несмотря на изменения законодательства, значительная часть этого фонда по-прежнему находится вне официального оборота».
В лучшем случае население ставит на учет фундаменты, как объекты незавершенного строительства, чтобы получить доступ к подключению электричества. Но потом, когда дом готов и расширился за счет дополнительных построек, ничего больше не регистрируется.
Также часто встречается ситуация, когда сначала возводят баню и ставят ее на учет как жилое строение. В ней удобно жить во время постройки основного дома, который после окончания строительства уже не регистрируют из-за гораздо большей площади. Причем разница всегда очень значительная.
На каждого хитреца есть свой мудрец
Правом поиска незарегистрированных объектов наделены органы муниципальной власти, но пока они практически пользуются им, только когда возникают имущественные споры с участием государства. Но фискальные органы такая ситуация не устраивает, и они предпринимают различные меры для выявления и наказания нерадивых собственников.
В последнее время к этому стали все чаще привлекать специальную технику, в частности квадрокоптеры с функцией видео- и фотосъемки. По снимкам определяется примерная площадь здания, на основе которой владельцу начисляется имущественный налог. Дожидаться такого «письма счастья» не стоит, потому что его размеры всегда устанавливаются с округлением в большую сторону.
«Государство ввело упрощенный порядок регистрации объектов, так называемую дачную амнистию. Достаточно сделать технический план и сдать его в Росреестр. Предпринимается осмотр территорий квадрокоптерами – выявляются незарегистрированные объекты, затем граждане получают уведомления с требованием поставить строение на учет», – уточняет Татьяна Максимова, начальник отдела «Загородная недвижимость» «Инком-Недвижимость».
Штрафы за самовольное строительство невысоки, всего от 2000 до 5000 рублей, но они могут накладываться неоднократно. Кроме того, при наличии дополнительных нарушений незарегистрированный дом могут просто снести по решению суда. Причем за счет собственника участка. И такие случаи не редкость. Иногда сносят целыми улицами, если государству требуется земля для строительства дорог или крупных инфраструктурных объектов.
Скупой платит дважды
При этом нежелание регистрировать дом у здравомыслящих граждан вызывает недоумение. Как правило, кадастровая стоимость, от которого исчисляется налог, в несколько раз меньше рыночной стоимости недвижимости. Поэтому сумма налога на коттедж ценой в миллионы рублей не превышает нескольких тысяч год. Совершенно непонятно, какой смысл терпеть неудобства из-за таких небольших затрат.
Пока дом не стоит на кадастровом учете, его невозможно продать, подарить или завещать. И когда в этом внезапно возникает потребность, приходится платить большую сумму НДФЛ. В то время как оформленные больше 5 лет назад объекты от его уплаты освобождены. Кроме того, его невозможно застраховать. А риск потери загородного объекта всегда гораздо выше.
В таком доме нельзя зарегистрироваться по месту жительства, что влечет за собой проблемы с прикреплением к поликлинике и невозможностью устроиться или даже занять очередь на место в детский сад. Соответственно, и в школу ребенка возьмут только по адресу его фактической регистрации. Про различные субсидии и помощь государства можно также забыть.
Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР», уверен: «Когда ваш дом не зарегистрирован по всем правилам, это игра с огнем, в буквальном смысле: никто ничего не возместит в случае пожара или наводнения. Хотя государство помогает в таких случаях даже без страховки. Никто не вступится за вас, если землю захотят изъять для государственных нужд. Даже покупатели с ипотекой, которых сейчас большинство, не смогут его купить».
Обманы и мошенничества на вторичном рынке жилья: кто виноват и что делать?
Легко ли быть молодым? Как купить квартиру, если вам не исполнилось 25 лет
Как купить жилье, если вам за 40? Ответ: никак
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости