Почему проектное финансирование тормозит стройку и лишает дольщиков защиты
Введение моратория на штрафы и переход к проектному финансированию изменили правила игры на строительном рынке. Теперь риски ложатся на дольщиков, а застройщики теряют контроль над проектами. Разбираемся, как это влияет на качество и сроки сдачи жилья.
Фотография: Restate.ru
В последние годы строительный рынок оказался в непростой ситуации: проектное финансирование, которое должно было стать гарантом безопасности для покупателей, на деле обернулось новыми проблемами для всех участников процесса. Как сообщает наш источник, действующий до конца года мораторий на штрафы был вынужденной мерой, чтобы не оставить граждан без жилья. Формальное следование закону привело бы к остановке финансирования через эскроу-счета, возврату средств дольщикам и передаче недостроенных объектов банкам. Но большинство людей хотят получить не деньги, а свои квартиры.
Однако снятие ответственности с застройщиков и размывание сроков фактически переложили риски на плечи дольщиков. Закон, который ранее защищал их интересы, теперь больше напоминает формальность. Вся система держится на ручном управлении, а не на четких правилах.
Проектное финансирование через эскроу-счета эффективно работает только при трех условиях: стабильных продажах, приемлемых процентных ставках и строгом соблюдении сроков. Но в последние годы ни одно из этих условий не выполняется. Спрос поддерживается в основном за счет льготных ипотек и рассрочек, а денежные потоки поступают медленно, что приводит к недостаточному наполнению эскроу-счетов.
В результате застройщики сталкиваются с постепенным ухудшением финансового положения. Сначала их прибыль уменьшается из-за высоких процентов по кредитам, затем затягиваются сроки строительства, и бизнес переходит в режим выживания. Мораторий стал попыткой сохранить видимость стабильности, но не решил коренных проблем.
Проектное финансирование фактически лишает девелопера контроля над средствами и рисками. Вся модель устроена так, что при возникновении кризиса банк сохраняет свои ресурсы и время, а застройщик вынужден платить проценты и нести ответственность за срыв сроков. В итоге эскроу-счета защищают не стройку, а финансовую устойчивость банков.
Девелоперы из предпринимателей превращаются в подрядчиков с кредитным плечом, которые строят не для рынка, а ради выполнения банковских графиков. Новые проекты в такой системе практически не запускаются, а старые доводятся до сдачи любой ценой, что негативно сказывается на качестве и сроках.
В конечном итоге девелопмент как самостоятельный бизнес исчезает, уступая место администрируемому производству квадратных метров. Любые временные меры лишь подтверждают этот тренд, а риски и ответственность все чаще ложатся на конечных покупателей.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru