Уходящий год стал испытанием для застройщиков, которые при текущем уровне покупательского спроса не могут повышать цены так, как они бы хотели. А население не может улучшать свои жилищные условия так, как бы хотело, из-за заоблачных ставок по обычной, не льготной ипотеке. Долго ли еще продлится эта ситуация? Мы расспросили Анну Усатову, коммерческого директора девелопера Dar, чего ждать обеим сторонам от наступающего 2026 года.
Как бы вы охарактеризовали прошедший год для рынка жилья Москвы? Какие события или факторы оказали наибольшее влияние?
Год можно назвать непростым, но продуктивным. По статистике зарегистрированных ДДУ, итоги декабря и всего года, скорее всего, окажутся даже слабее, чем в 2024-м, возможно даже установится антирекорд за последние несколько лет. Основные причины этого – высокая ключевая ставка, которая снизила доступность ипотечного кредитования, а также инфляция и рост себестоимости строительства, что ограничивает возможность давать скидки и снижает маржинальность проектов.
Кроме того, 2025-й стал последним годом действия моратория на штрафы для застройщиков за несвоевременную сдачу проектов. С 1 января 2026 мораторий прекратит свое действие, и девелоперы, которые ранее растягивали стройку для оптимизации финансовых потоков, будут вынуждены строго соблюдать график.
Снижение числа запусков новых проектов также связано с сокращением спроса. На низком рынке выходить с новыми проектами можно, только если некуда переносить сроки. Массовый запуск проектов может привести к затовариванию, падению цен и маржинальности, банкротству девелоперов, что никому не интересно.
2025 год запомнится как последний щедрый год для семейной ипотеки. С 1 февраля 2026 она будет ограничена одной ипотекой на семью, поэтому в октябре-ноябре спрос вырос. Эти факторы повлияли и на ценовую динамику.
Изменение ключевой ставки кардинально на рынок не повлияли. Несмотря на снижение с 21% до 16,5%, ставки по ипотеке остаются высокими — 18–20% для рыночной программы. В ответ на это развиваются комбинированные программы (семейная + рыночная ипотека для суммы свыше 12 млн рублей для Москвы) и траншевая ипотека, которая позволяет сократить расходы до ввода проекта в эксплуатацию. В перспективе 2–3 лет ожидается снижение ключевой ставки, что позволит покупателям рефинансироваться.
2025-й прошел под эгидой разнообразных программ рассрочки. Если в прошлые годы предложения были щедрыми, в 2025-м девелоперы действовали осторожнее: большая доля рассрочек снижает наполнение эскроу, делает проектное финансирование дороже.
Насколько сильно выросли цены на жилье в столице за последний год? Есть ли предпосылки для их стабилизации или снижения?
В «старой» Москве рост цен составил 14% за 12 месяцев (ноябрь 2024 к ноябрю 2025). Средняя цена предложения: 540 тысяч руб./кв. м, со скидками — 515–520 тысяч. При этом средний чек остался на уровне 27,5 млн рублей, а средняя площадь квартир уменьшилась с 52 до 48 кв. м.
Первая причина в высокой инфляции и сниженной покупательской способности: у большинства покупателей рост доходов существенно отстает от инфляции. Вторая — ограниченный лимит семейной ипотеки стимулирует выбирать меньшие квартиры, чтобы это не слишком било по бюджету семьи.
Цена также поддерживается себестоимостью. Требования властей к новым проектам усиливаются постоянно: в части архитектуры, фасадов, благоустройства. Поэтому каждый новый проект дороже предыдущего. Маржинальность проектов уже не самая высокая даже в Москве, поэтому девелоперы не могут снижать цену.
Снижение цен в ближайшем будущем маловероятно. Предпосылкой для падения может стать только затоваривание рынка, которого сейчас нет из-за сокращенного выхода новых проектов и достаточно стабильного, хоть и не слишком высокого спроса.
Какие районы Москвы становятся инвестиционно привлекательными?
Ценовая динамика по районам Москвы — вещь достаточно условная. Например, если ранее в районе почти не было новостроек, а потом появляется несколько объектов, статистика будет расти.
Тем не менее в Москве есть районы, где спрос на жилье стабильно высокий. Это, как правило, сложившиеся локации с развитой инфраструктурой, недалеко от центра, с парками, скверами и удобной транспортной доступностью. В таких районах строят жилье от бизнес-класса и выше, и любой новый проект здесь практически гарантированно пользуется спросом. Это северо-запад города — Октябрьское поле, Сокол и Аэропорт.
На инвестиционную привлекательность районов влияет и развитие транспортной сети. Если в районе ранее не было станции метро в пешей доступности, а затем она появляется, это может дать рост цен на новостройки в пределах 15–20% в течение года.
Какие факторы окажут наибольшее влияние на ценообразование в следующем году?
Прежде всего, это геополитическая ситуация, которая определяет макроэкономическую среду, а она напрямую влияет на рынок недвижимости. Если говорить о консервативном сценарии, при сохранении статус-кво можно ожидать, что экономика продолжит функционировать в существующих условиях: вырастут НДС и себестоимость строительства, доступ к семейной ипотеке будет ограничен, и спрос снизится примерно на 10–15% по сравнению с текущим уровнем. В целом результаты по рынку будут примерно такими же, как и в этом году.
Если же рассматривать оптимистичный сценарий, когда в геополитике произойдут значительные положительные изменения — откроются рынки, будут сняты санкции, экономика начнет восстанавливаться — это может постепенно привести к снижению ключевой ставки, повышению доступности ипотечных программ и росту спроса. Даже в этом случае изменения будут происходить плавно, но ожидания улучшений сами по себе могут стимулировать активность покупателей и девелоперов.
Геополитика также влияет на ключевую ставку, а она, в свою очередь, определяет доступность ипотеки для покупателей и стоимость проектного финансирования для девелоперов. При благоприятной ситуации проектное финансирование становится дешевле, девелоперы получают возможность легче строить текущие проекты, а также выходить с новыми проектами на рынок. В случае позитивного развития событий к концу года можно ожидать увеличения активности выхода новых объектов.
Таким образом, при сохранении статус-кво ценовую динамику на рынке новостроек Москвы можно прогнозировать примерно на уровне 12–14% в год. Если же ситуация улучшится, рост может быть выше, но при планировании всегда разумно ориентироваться на консервативный сценарий и воспринимать любые положительные изменения как дополнительный бонус.
Как изменилась структура спроса на жилье, что сейчас пользуется популярностью?
В 2025 году наблюдается сокращение средней площади приобретаемых квартир. Это вызвано, с одной стороны, ростом цен, а с другой — тем, что покупатели стараются успеть воспользоваться семейной ипотекой. Поскольку доступный лимит ограничен, это формирует повышенный спрос именно на квартиры меньшей площади.
Когда семья приобретает студию или однокомнатную квартиру в рамках семейной ипотеки, в большинстве случаев это не улучшение жилищных условий и не покупка для младшего поколения, а чисто инвестиционная история. Инвесторы активно используют те возможности, которые предоставляет рынок: рассрочки или траншевую ипотеку. Эти инструменты позволяют приобрести жилье даже тем, кто не может полностью воспользоваться семейной ипотекой, с расчетом на последующее снижение ключевой ставки и возможность перекредитования на более выгодных условиях.
При этом нельзя сказать, что квартиры больших размеров не пользуются спросом — они тоже продаются, но пик покупательского интереса смещен именно на квартиры площадью до 50 кв. м.
Были ли в течение года пиковые периоды в продажах, с чем они были связаны?
Осенью действительно начался подъем спроса, и он продолжается в декабре. Это напрямую связано с ужесточением условий по семейной ипотеке, из-за чего многие покупатели стараются успеть оформить сделку до изменений. Других ярко выраженных пиков в течение года не было. Лето прошло довольно слабо у большинства девелоперов, начало года тоже было средним по динамике. С января по сентябрь в целом результаты продаж были даже ниже, чем в прошлом году.
Какие тенденции на рынке жилья в Москве сформировались или усилились в 2025 году?
При высокой ключевой ставке и малодоступной ипотеке покупатели, которые не могут взять ипотеку по семейной программе, выбирают альтернативные способы оплаты. Чаще всего это траншевая ипотека, позволяющая снизить ежемесячную нагрузку до ввода дома в эксплуатацию, или рассрочки. Причем наибольшим спросом пользуются такие рассрочки, где предусмотрены небольшие ежемесячные или ежеквартальные платежи, а основная сумма вносится перед вводом объекта. Это создает возможность в случае снижения ключевой ставки перейти затем на ипотеку уже на более выгодных условиях.
По итогам этого года мы наблюдали плавное снижение ключевой ставки, надеемся, что в будущем тенденция сохранится. Но даже если ставка не будет снижаться, те, кто покупает сейчас, все равно останутся в выигрыше, поскольку цены продолжат расти.
Большинство девелоперов традиционно предпочитают ипотечных клиентов или тех, кто готов платить 100% сразу, и именно на этом фоне начали формироваться предпосылки к тому, что средства постепенно будут возвращаться с депозитов. Ставки по вкладам сегодня заметно снизились по сравнению с началом года. Если раньше можно было разместить деньги под 20–25% годовых, то сейчас средняя ставка составляет около 12%. В такой ситуации становится логичнее снять средства и вложить их в квартиру, которая будет расти в цене как минимум на эти же 12% в год. Причем рост продолжится и дальше двузначными темпами, тогда как доходность депозитов будет снижаться следом за ключевой ставкой.
Как покупатели адаптируются к высоким и ипотечным ставкам и какие стратегии они выбирают?
Первая история — когда покупатель никак не адаптируется: рыночную ипотеку попросту не берут. Покупателей, которые готовы брать кредит под 20%, практически нет.
Есть две ситуации, когда такая ипотека все-таки используется. Первая — это комбинированная ипотека: на 12 миллионов рублей оформляется семейная, а на оставшуюся сумму берется кредит по рыночной ставке. Такие истории достаточно распространенные и в целом неплохо работают.
Вторая — траншевая ипотека, которая выдается частями. В этом случае покупатель с момента получения первого транша и до получения второго (обычно уже перед вводом в эксплуатацию) платит проценты только за сумму первого транша, но при этом фиксирует стоимость квартиры. И даже учитывая, что ставки по траншевой ипотеке сопоставимы с рыночными, она оказывается выгоднее за счет того, что на первом этапе сумма кредита значительно меньше. Кроме того, при благоприятных обстоятельствах до или сразу после получения второго транша можно перейти на ипотеку с более низкой ставкой.
Также покупатели активно пользуются рассрочками. Девелоперы сейчас предлагают целый ассортимент таких вариантов: в зависимости от размера первоначального взноса предоставляется скидка на покупку квартиры. При 100% оплате скидка, как правило, максимальная, но рассрочка позволяет разделить оплату, при нехватке средств на полную стоимость квартиры — закрыть остаток уже перед вводом объекта в эксплуатацию, перейдя на ипотеку по рыночной ставке, которая, как ожидается, в перспективе двух лет станет более привлекательной.
Праздник к нам приходит. Где купить квартиру с новогодней скидкой
Рынок жилья перестраивается под новую ставку: что будет с «первичкой» и «вторичкой»?
Легко ли быть молодым? Как купить квартиру, если вам не исполнилось 25 лет
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости