Они уже мысленно расставляли мебель в своей большой шестикомнатной квартире в самом центре Петербурга. Осталось всего ничего — докупить три комнаты у соседей. Свой риелтор, «проверенная» знакомая, уверяла: «Всё схвачено!». Банк вроде бы одобрил. И вдруг… ледяной звонок из кредитного отдела, который спас учительницу Марию и ее сына Андрея от финансовой пропасти. Вот как два риелтора едва не «нагрели» их на миллионы.
Мечта, которая пахла ремонтом и долгами
Всё началось с коммуналки в старом, но добротном доме у метро. Мария, школьная учительница, уже три года исправно платила ипотеку за одну комнату и собиралась делать это еще семь. Ее сын, начинающий IT-специалист Андрей, был собственником двух смежных комнат. А еще три комнаты принадлежали двум сестрам — именно они и решили продаться.
У семьи загорелись глаза: шанс собрать всю квартиру в одни руки! Но свободных миллионов не было. И тут на сцене появился Первый Риелтор — от сестер. Профессиональная, убедительная. Она и объяснила, почему три скромные комнаты в коммунальной квартире стоят… как новая просторная двушка в спальном районе. Цифра была в два раза выше рыночной. Но аргументы звучали складно: «доли в праве», «исторический центр», «ваш шанс стать единственными хозяевами».
Свой «друг», который продал бы тебя в рабство
Греемые мечтой, Мария и Андрей обратились к своей знакомой — Второму Риелтору. Та, с огоньком в глазах, взялась помочь. Ее план был прост: срочно продать имеющуюся у семьи другую недвижимость (старую дачу), чтобы собрать первый взнос. А на остальное — взять ипотеку.
Андрей получил одобрение. Кредит на 20 лет. Ежемесячный платеж — 80 тысяч рублей. При его зарплате в 150 тысяч. После этого платежа, коммуналки, еды и маминой ипотеки на жизнь оставались бы сущие крохи. Но риелторы успокаивали: «Вы же не навсегда! Пересдадите комнаты, перекредитуетесь потом!»
Оценка «с прищуром» и новогодний спринт
Для сделки потребовался отчёт об оценке. Риелторы направили семью в «свою» контору. Отзывчивая девушка-помощник оценщика всем видом сочувствовала, шла на поводу риелторов и честно пыталась «натянуть» стоимость комнат до нужных 11.6 миллионов. Но даже со всеми махинациями цифра не тянула выше 9.6 млн. Не хватало целых 2 миллионов.
И вот здесь проявился главный мотив. Оба риелтора — и от продавцов, и «свой» — начали торопить. «Надо успеть до праздников, чтобы всё прошло гладко!», «Потом банки закрутят гайки!». Им были нужны их комиссионные к Новому году. А что будет с семьёй, которая останется с чудовищной долговой нагрузкой, — это было уже не их проблемой.
Холодный душ от залоговой службы банка
Но в цепочке был ещё один участник — залоговая служба банка. Их интерес проще простого: «Сможем ли мы выручить свои деньги, если эти люди перестанут платить?»
Их вердикт был безжалостен и точен:
- Никакой «целой квартиры» нет. Мать и сын — хоть и родственники, но разные, самостоятельные собственники. Мария может выйти замуж, подарить свою комнату, завещать её кому-то ещё. Её комната уже в залоге у другого банка! Андрей покупает не квартиру, а всего лишь три комнаты в шестикомнатной коммуналке.
- Рыночная стоимость — как у обычных комнат в коммуналке. Не «долей в праве на элитную недвижимость», а просто комнат. А это, на холодном рынке, — меньше 6 миллионов рублей.
Финал.
Спасение, которое выглядело как отказ
Банк, опираясь на данные независимых аналитиков и здравый смысл, отказал в выдаче кредита на заявленных условиях. Даже «натянутый» отчёт на 9.6 млн не прошёл.
Сделка рухнула. Мария и Андрей сначала были в шоке и обиде. А потом, сев и пересчитав всё без розовых очков, испытали леденящее чувство ужаса от того, в какую кабалу они себя чуть не загнали.
Главные уроки, которые стоят миллионов:
- Юридический статус важнее семейных уз. Коммуналка — это всегда коммуналка. «Почти вся квартира» — юридическая фикция.
- Считайте платеж ТРЕЗВО. Платеж в 50%+ от чистого дохода — прямая дорога к финансовому коллапсу. Не верьте сказкам о «перекредитации».
- Независимая оценка — святое. Требуйте отчет от серьезной, аккредитованной компании, а не от «девочки-помощницы», которой «очень жаль». Иногда лучше отсутствие сделки с реальной оценкой, чем плохая сделка.
- Спешка — лучший друг мошенника. «Успеть до праздников», «срочно, иначе уйдет» — классические крючки, на которых ловят мечтательных покупателей.
История Марии и Андрея закончилась хорошо. Не потому, что они были так умны, а потому, что в системе нашелся здравомыслящий механизм, который их остановил. Помните: в следующий раз этого механизма может не быть.