«В правоприменительной практике под “эффектом Долиной” понимается ситуация, при которой жертва мошенников совершает сделку, а затем пытается оспорить её, ссылаясь на психологическое давление».
На прошлой неделе Верховный суд поставил точку в истории с квартирой певицы Ларисы Долиной, которая началась еще в 2024 году, когда она продала недвижимость Полине Лурье, а позже подала иск о признании сделки недействительной.
После длительного судебного разбирательства, начавшегося с решения в пользу потерпевшей от мошенников артистки, Верховный Суд РФ вынес окончательный вердикт в защиту добросовестного покупателя, оставив квартиру за Полиной Лурье.
Разбор дела
В мае 2025 года, после повторного осмотра квартиры, покупатель Полина Лурье (без юриста) и продавец Лариса Долина (продажей квартиры которой занималось известное московское агентство недвижимости) заключили предварительный договор купли-продажи. Позже стороны подписали дополнительное соглашение о том, что Долина заберёт из квартиры пианино и стул. Сразу отметим, что это не тот случай, когда вас ведут по телефону или торопят! Всё происходило размеренно.
20 июня состоялась сделка.
Артистка попросила покупательницу рассчитаться на сделке наличными, что уже нехарактерно для современного рынка.
На сделке Долина была лично, ни с кем не общалась по телефону, посторонних не было (со слов сторон). Она пересчитала деньги (из кассы) при их передаче, самостоятельно их сложила. Позже средства были размещены в банковской ячейке.
Переход права собственности был зарегистрирован в установленном порядке, право перешло к Лурье. После этого продавец получила доступ к банковским сейфам, забрала денежные средства и в течение последующих недель передала их третьим лицам по указаниям мошенников. Выписываться из квартиры, а тем более освобождать её, продавец не планировала.
Долина, как говорится в деле, была уверена: сделка носит формальный характер и не повлечет реального перехода прав собственности, что она действовала под влиянием мошенников, а, следовательно, сознательно вводила покупательницу в заблуждение, считая продажу действием «понарошку», то есть нереальной.
При этом, контакты мошенников с Долиной начались весной 2024 года. В течение нескольких месяцев неизвестные звонили певице, представляясь сотрудниками силовых ведомств, просили перевести деньги на безопасные счета и продать недвижимость, пытались оформить кредит.
Через некоторое время артистка подала в суд. В марте 2025 года суд первой инстанции признал сделку недействительной. Квартиру вернули Долиной, а право собственности Лурье было прекращено. Мосгорсуд и кассационная инстанция поддержали это решение. Суды рекомендовали Лурье требовать деньги с мошенников.
Решение вызвало обеспокоенность участников рынка недвижимости. В Госдуме заявили, что подобная практика противоречит базовой логике Гражданского кодекса и подрывает защиту добросовестного приобретателя.
И, наконец, Верховный суд поставил в деле точку, показав, что «добросовестный покупатель» защищён законом. Верховный суд в результате публичного слушания 16 декабря отменил решения нижестоящих инстанций, и право собственности осталось за Лурье. Долина должна сняться с регистрационного учета сама, обеспечить снятие зарегистрированных лиц, а также освободить квартиру.
Суд подчеркнул: дееспособный гражданин обязан самостоятельно нести последствия своего поведения, если иное прямо не установлено законом. Признаков того, что покупатель знал или должен был знать о мошенническом воздействии на продавца, судами установлено не было.
Суд подчеркнул, что разрушение зарегистрированных сделок с добросовестными контрагентами создаёт риски для стабильности гражданского оборота и подрывает доверие к правовой системе.
Влияние на рынок вторичного жилья
Что касается общего количества сделок на рынке, я думаю, количество тех, кто передумал продавать или покупать, снизилось незначительно. С другой стороны вопросами оценки рисков расторжения договора или признания сделки недействительной стали задаваться все.
Полине Лурье повезло, что продавцом был известный человек, а разбирательство приняло медийный характер.
Лурье поддержали россияне, выступив против действий артистки. Все же, денежные средства покупательница отдала певице, а не мошенникам, об этом никто не забыл.
Как обезопасить себя покупателям
Какие выводы можно сделать из ситуации? Я предлагаю помнить основные методы защиты покупателей от возможных проблем со вторичным жильем:
- Сделка только за полную сумму в договоре. Не должно быть скрытых схем и расхождений между официальной и реальной суммой.
- Только безналичная форма оплаты и любая форма безопасных расчётов. Аккредитив, эскроу-счета или банковская ячейка с условием выдачи денег только после регистрации перехода права. Наличные расчеты несут с собой колоссальные риски.
- Снятие с регистрационного учёта до сделки, после подписания предварительного договора или внесения задатка (сейчас будут спрашивать это сделать чаще), особенно если продавец не подобрал себе альтернативную для покупки квартиру.
- Желательно справки из психоневрологического и наркологического диспансера (с Долиной их спросить постеснялись). Проверка дееспособности продавца становится не формальностью, а необходимостью.
- Если сделка с пожилым продавцом – общение с родственниками и присутствие их на сделке. Это дополнительная гарантия осознанности действий продавца.
- Никто не отменял забытое «страхование титула». Страхование риска утраты права собственности в результате оспаривания сделки может стать финансовой защитой для покупателя в подобных ситуациях.
С уважением, Виктор Пешехонов, директор Агентства недвижимости.
-------------------------------------------------------------------------------
Остались вопросы? Пишите любым удобным для Вас способом!
-----------------------------------------------------------------------------
г. Н. Новгород- Москва - Сочи - Санкт- Петербург - Дубай..
Продаём быстро и красиво, управляем, подбираем лучшее.
тел. +7-920-253-86-70