Уважаемые читатели нашего канала!
Поздравляю вас с наступающим Новым годом!
Меня зовут Артём Недиогло. Я директор и партнёр агентства «Московские ключи и Партнёр». Сегодня хочу поговорить о состоянии рынка вторичной недвижимости Москвы на 22 декабря 2025 года и о том, какие перспективы я вижу на 2026 год.
Но говорить буду не сухими статистическими формулировками и не абстрактными цифрами. Расскажу о том, что вижу каждый день в работе нашего агентства, в разговорах с покупателями, продавцами и инвесторами.
Конец декабря, который оказался не таким уж спокойным
Обычно к этому времени рынок недвижимости уже начинает затихать.
После активного осенне-декабрьского марафона мы закрываем последние сделки, завершаем покупки и продажи, подводим итоги года и готовимся к новогодним праздникам.
Так было много лет подряд.
Как правило, год на рынке недвижимости начинается с январской тишины. После праздников рынок постепенно раскачивается: мы набираем новые объекты на продажу, получаем обращения от покупателей, проводим консультации. Более-менее активная работа обычно начинается ближе к марту или середине апреля. Затем рынок живёт в своём привычном ритме до следующего осеннего высокого сезона.
Но в этом году картина другая.
Я не могу сказать, что мы видим резкий взрыв заявок. Но и говорить о том, что сезон закончился и все спокойно уходят отдыхать, тоже нельзя.
Наоборот, активность сохраняется.
Что происходит с заявками
За последний месяц мы получили около 30 обращений.
Из них:
- 24 обращения — на покупку недвижимости;
- 6 обращений — на продажу;
- 20 клиентов уже подписали договоры с нашим агентством на оказание услуг.
И я уверен, что большинство из оставшихся десяти обращений после новогодних праздников также перейдут в работу.
Для конца декабря это очень показательная ситуация.
Особенно если учитывать, что в предыдущие годы уже к середине ноября количество обращений на покупку и продажу обычно снижалось, а ближе к Новому году почти сходило на нет.
Сейчас я вижу другую картину: покупатели не просто интересуются рынком, они готовы обсуждать варианты, сравнивать, принимать решения и выходить на сделки.
Настроение покупателей меняется
С каждой заявкой я обязательно работаю лично. Я по-прежнему остаюсь, как я сам это называю, играющим тренером в команде отличных специалистов.
И в этих разговорах я всё чаще вижу важную тенденцию: настроение покупателей меняется.
Люди стали активнее смотреть в сторону вторичного рынка.
Одна из причин понятна: цены на новостройки уже начинают заметно «кусаться». Для многих покупателей первичный рынок стал слишком дорогим, особенно если сравнивать цену, локацию, готовность дома, ремонт и реальные условия проживания.
При этом на рынок выходит так называемая «новая вторичка» — квартиры в домах, построенных после 2020 года. Это уже готовое жильё, часто в современных жилых комплексах, но при этом оно уже относится к вторичному рынку. Они стоят дороже квартир в более старых домах. Это обязательно повлияет на структуру предложений и так-же приведет к росту средних цен.
Кто сегодня покупает вторичку
Большинство заявок на подбор и покупку квартир во вторичке мы сейчас получаем от инвесторов.
Это люди, у которых на депозитах лежат суммы от 10 миллионов рублей и выше.
Если смотреть на данные по крупным вкладам, объём таких средств огромный. По оценкам и отчётам, речь может идти примерно о 20 триллионах рублей. Для понимания масштаба: это астрономическая сумма даже для Москвы.
Если условно считать квартиру по 20 миллионов рублей, то это около миллиона квартир.
Конечно, не все эти деньги пойдут в недвижимость. Но даже если небольшая часть таких средств начнёт перетекать с депозитов на рынок жилья, это уже может серьёзно повлиять на спрос.
Почему люди выходят из депозитов
За последние годы многие хорошо заработали на высоких процентных ставках по вкладам. Доходность по депозитам доходила до 20,5% годовых.
И сейчас часть людей говорит примерно следующее: «Мы заработали на депозитах, теперь хотим решить жилищный вопрос».
Кто-то покупает квартиру для себя или для детей. Кто-то улучшает жилищные условия. Кто-то хочет зафиксировать прибыль и перевести деньги в более понятный, спокойный и материальный актив.
Для таких клиентов недвижимость — это не просто квадратные метры, а спокойная гавань. Актив, который можно увидеть, потрогать, сдать в аренду, передать детям или использовать для жизни.
Именно поэтому я всё чаще слышу от клиентов желание переложить часть капитала из вкладов в недвижимость.
Может ли это стать новой тенденцией
Вот такой конец года заставляет меня задуматься: а не начало ли это новой тенденции?
Возможно, мы наблюдаем медленный разворот интереса в сторону вторичного рынка.
Если это действительно так, то в 2026 году нас может ждать интересная ситуация.
С одной стороны, появляется всё больше покупателей, которые смотрят на вторичку. С другой стороны, количество качественных лотов на рынке остаётся ограниченным.
После активного периода последних лет хорошие квартиры быстро вымывались с рынка. Качественных предложений не так много, особенно если говорить о ликвидных объектах: удачная локация, нормальный дом, понятные документы, адекватная цена, хорошая планировка.
Если спрос будет расти, а предложение останется ограниченным, то рынок столкнётся с дефицитом качественных объектов. А дефицит, как известно, всегда тянет цену вверх.
Почему рост вторички выглядит логичным
Скажу так: это моё личное мнение, основанное на ежедневной практике и общении с клиентами.
Вторичная недвижимость в Москве за последнее время практически не росла так активно, как новостройки. Первичный рынок заметно оторвался от вторички. По моим ощущениям, разница в ряде сегментов может достигать и 30%.
Поэтому если в 2026 году вторичный рынок начнёт догонять и покажет рост на 20–25%, я не удивлюсь.
Для меня это будет выглядеть не как что-то неожиданное, а как вполне логичное движение по рыночным законам.
Конечно, рынок недвижимости всегда зависит от множества факторов: ставок, доступности ипотеки, настроений покупателей, объёма предложения, экономической ситуации и ожиданий людей. Но то, что я вижу сейчас, говорит о заметном оживлении интереса именно к вторичному рынку.
Мой вывод на конец 2025 года
Подводя итог, скажу так.
На 22 декабря 2025 года я вижу, что рынок вторичной недвижимости Москвы не уходит в привычную предновогоднюю спячку. Покупатели остаются активными. Инвесторы начинают внимательнее смотреть на квартиры. Люди, заработавшие на высоких ставках по депозитам, всё чаще рассматривают недвижимость как следующий шаг.
И особенно важно, что интерес смещается не только к новостройкам, но и к вторичному рынку.
Не буду забегать слишком далеко вперёд, но количество заявок, которые мы получаем сейчас, даёт мне основания считать: людей, выходящих из вкладов и заходящих в недвижимость, в 2026 году может стать больше.
А если спрос на вторичку продолжит расти, при ограниченном количестве качественных объектов, рынок может получить новый импульс.
Посмотрим, как будут развиваться события после новогодних праздников. Но уже сейчас ясно одно: вторичка Москвы снова становится очень интересной темой для покупателей, инвесторов и профессиональных участников рынка.