Суд кассационной инстанции отменил решения по спору об аренде, указав, что арендатор, продолжающий пользоваться имуществом после истечения договора, заплатит не по старым тарифам, а возместит убытки арендодателя.
Суть спора
Арендатор (управляющая компания) получил от муниципального предприятия в аренду несколько нежилых помещений в 2016 году. Сроки договоров истекли, но арендатор не вернул помещения, продолжил ими пользоваться, отказавшись участвовать в новом аукционе. Арендодатель выставил счёт, рассчитанный по текущей рыночной стоимости аренды, которая была значительно выше цены по договору 2016 года, и подал иск о взыскании этой разницы (более 10 млн рублей).
Позиция нижестоящих судов
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск лишь частично, взыскав только проценты за просрочку платежей по старой ставке. По основным исковым требованиям было отказано. Суды сочли, что после прекращения договора арендатор обязан платить только ту сумму, которая была в нём указана, а требование об оплате по рыночной цене является односторонним изменением условий договора, что недопустимо.
Позиция кассационного суда
Арбитражный суд округа не согласился с такой трактовкой и отменил решения, направив дело на новое рассмотрение.
Ключевые выводы кассации:
- Квалификация требования. Требование арендодателя нельзя сводить лишь к задолженности по арендной плате. После истечения срока договора и отказа арендатора вернуть имущество у арендодателя возникает право требовать возмещения убытков, а не просто уплаты старой арендной платы.
- Недобросовестность арендатора. Суд прямо указал на недобросовестное поведение арендатора, который, не имея законных оснований, продолжает извлекать выгоду из пользования имуществом, избегая заключения нового договора по рыночной цене. Такое поведение нарушает баланс интересов и принцип запрета извлечения выгоды из незаконного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
- Гарантия и реальный ущерб. Установленная в договоре арендная плата является лишь минимальной гарантированной суммой компенсации для арендодателя на период просрочки возврата. Если арендодатель докажет, что его реальные имущественные потери (неполученный доход) за этот период выше, он вправе требовать взыскания разницы в качестве убытков на основании ст. 622 ГК РФ.
- Роль суда. Суд должен самостоятельно дать правильную правовую квалификацию исковым требованиям, исходя из их сути, даже если истец формально ссылался на иные нормы (в данном случае — на неосновательное обогащение).
Практический вывод
Решение окружного суда — важный сигнал для участников арендных отношений, особенно с государственным и муниципальным имуществом. Оно напоминает, что продолжая пользоваться помещением после окончания договора, арендатор рискует не ограничиться оплатой по устаревшим тарифам. При доказанности убытков арендодателя (например, через отчёт об оценке рыночной стоимости аренды) суд может обязать недобросовестного пользователя компенсировать разницу между старой арендной платой и текущей рыночной стоимостью пользования имуществом.
Дело № А33-4066/2023