Комфорт-класс больше не про деньги

Комфорт-класс больше не про деньги. Смена правил игры

Вижу ваши реакции, продолжаем разговор.

Вчера был на закрытой встрече с ключевыми игроками рынка. Без прессы, телефоны экранами вниз. Обсуждали то, что будет происходить с метрами, пока все ждут снижения ставки.

И вот вам главный инсайт, который многим испортит настроение.

Город и программа «Московские кварталы» (читай — объемы, близкие к реновации) готовят к выходу колоссальный объем. Речь про полтора миллиона квадратных метров.

Вы понимаете, что это значит для инвестора?

Это значит, что весь масс-маркет, весь комфорт-класс и даже то, что маркетологи за уши тянут в «бизнес», потеряет ликвидность. Этот объем просто размоет рынок.

Если ваша стратегия — купить квартиру под сдачу (стать рантье) — ок, это ваша история. Эти дома для аренды подойдут. Но если мы говорим про капитализацию, про рост стоимости и заработок — там ловить нечего.

Где тогда деньги?

Несмотря на то, что 2025 год был небогат на старты, на рынке были те самые «вишенки на торте», о которых я вам часто писал. Застройщики понимают, что потеряли инвестора, и сейчас отчаянно хотят вернуть интерес к своему продукту. Снова заработал механизм:

Закрытые пресейлы и предстарты.

Математика там сейчас выглядит очень интересно. Мы видели входы в проекты ниже 500 тысяч за метр на этапе «для своих», которые на официальном старте вылетали уже по 700 тысяч. И росли дальше. Вот она, маржа. Деньги уверенно перетекли из эконома в твердый Бизнес, Премиум и Элит.

В подтверждение того, что рынок улетел в космос именно в высоком сегменте — мое личное наблюдение последних дней. Смотрю на старт «Эталона» на улице Фотиевой. Это даже не центр мира. Но цифры отрезвляют:

• Цена метра доходит до 3 миллионов. • Вход в сделку — от 210 миллионов рублей. • И это за 86 квадратов (одна спальня!) со сроком сдачи в 2030 году.

И ведь берут.

Какой вывод?

Забудьте про привычку покупать «что попроще» в надежде на рост. Эту нишу заберет город с его миллионами метров. На фоне общего роста рынка на 15–17%, о котором я писал выше, реальную сверхприбыль дадут только точечные проекты.

Уходите в качество, ищите доступы к закрытым продажам. Там сейчас жизнь. А масс-маркет оставьте для статистики.