Автор: Вячеслав, эксперт портала Новостройкино (Москва)
Начнем с того, что это не «желтая» история, а наглядный кейс про риски сделок.
В декабре 2025 Верховный суд пересмотрел спор вокруг квартиры Ларисы Долиной: 16 декабря он отменил решения трех нижестоящих инстанций и подтвердил право собственности за покупательницей Полиной Лурье, а вопрос по встречным требованиям (включая тему выселения) отправил на новое рассмотрение. Дальше Мосгорсуд назначил рассмотрение по выселению на 25 декабря 2025 года. А в основе конфликта — типичная «вторичка»: сделка между физлицами, после которой продавец заявляет, что действовал под влиянием мошенников; ранее, весной 2025, Хамовнический суд признавал сделку недействительной.
Почему это важно вам, даже если вы не покупаете «звездную» квартиру? Потому что механизм один и тот же: на вторичном рынке вы покупаете не только стены, но и человеческий фактор + документальные хвосты + сценарии, которые могут всплыть уже после регистрации.
Чтобы не читать «в теории», можно сразу открыть карту первички по Москве и параллельно смотреть варианты: районы, цены, сроки сдачи, формат отделки. Так легче сравнивать риск-профиль на практике, а не в голове. Посмотреть можно по ссылке.
Что именно показало дело Долиной (если убрать фамилию)
Давайте переведем новость на язык покупателя.
- Сделка может стать предметом спора не из-за «ипотеки» или «обременения», а из-за вопроса:
понимал ли продавец, что делает, и был ли он свободен в решении. - Судебный сценарий может быть длинным:
сначала одно решение, потом апелляция, кассация, потом Верховный суд — и параллельно отдельная ветка про выселение/фактическое пользование квартирой. - На вторичке у вас почти всегда есть риск «внезапной второй реальности»:
когда то, что выглядело как «обычная купля-продажа», превращается в конфликт интересов (и иногда — в конфликт версий того, как именно подписывались документы).
И вот это — главный урок. Не «Долина/не Долина». А то, что на вторичке у сделки есть дополнительный слой: человеческий.
Почему именно вторичка чаще попадает в такие истории
Я объясню это по-инженерному: где чаще всего «ломается система».
Узел 1. Продавец-физлицо как точка уязвимости
На вторичке продавец — конкретный человек.
Его могут торопить, уговаривать, «вести за руку», запугивать, вводить в заблуждение. И если потом он заявляет, что был под влиянием третьих лиц, вы получаете не спор про метры, а спор про действительность волеизъявления.
Узел 2. Деньги и скорость
Вторичка любит «быстро».
Аферисты любят «быстро» еще больше.
Там, где вас торопят, часто отключают вашу главную защиту: паузу.
Узел 3. Хвосты права
Вторичка — это история:
наследства, разводы, дети, маткапитал, временно выписанные, доверенности, цепочки перепродаж.
Даже когда все законно, одна неучтенная деталь может сделать жизнь тяжелой.
Узел 4. Психология покупателя
Вторичку часто покупают «по эмоции»:
ремонт, вид, «центр», «ключи завтра», «скидка только сегодня».
И если покупатель эмоционально уже «въехал», он начинает прощать красные флаги.
9 красных флагов вторички, после которых надо ставить сделку на паузу
Я специально пишу «на паузу», а не «убегайте». Пауза — лучшая диагностика. Нормальная сделка паузу выдерживает.
Повторюсь: один пункт еще может быть особенностью. Три пункта сразу — это уже профиль риска.
Что делать покупателю на вторичке, чтобы не жить потом в судах
Не юридическая консультация, а практическая дисциплина сделки.
Шаг 1. Пауза до денег
Пока вы не внесли задаток/аванс, у вас есть свобода.
Как только деньги ушли — у вас появляется эмоциональная привязка «я уже почти купил».
Правило: задаток — только после того, как у вас на руках базовый пакет документов и понятная логика сделки.
Шаг 2. Проверка поведения, а не только бумаги
Звучит странно, но это критично.
Если продавец:
- нервничает,
- путается,
- постоянно «советуется с кем-то по телефону»,
- не может объяснить простые вещи про свою квартиру,
это не доказательство аферы. Но это сигнал, что вы входите в зону, где «воля продавца» может стать предметом спора.
Шаг 3. Сценарий «что будет после сделки»
Большинство проблем не в подписании, а в «после».
Задайте себе три бытовых вопроса:
- когда продавец реально освобождает квартиру, и что если не освобождает;
- кто еще может претендовать на проживание/регистрацию;
- есть ли риск, что через месяц появится новый участник истории.
Если на эти вопросы нет спокойных ответов — это не «мелочь».
Честно про первичку
Почему мы в Новостройкино фокусируемся на первичке?
Потому что именно сценарий «продавец-физлицо под влиянием мошенников/под давлением» для первички не типичен: в большинстве случаев вы покупаете у застройщика в стандартизированном контуре (договор, банк, регламент). Это не «магическая защита от всех проблем», но это сильно снижает вероятность именно таких драм, как в деле Долиной, где спор строится вокруг действий конкретного человека-продавца.
При этом я не буду говорить «на первичке невозможно попасть». Можно — просто риски другие.
Какие риски на первичке вместо «вторичных афер»
На первичке спорят не про «продавец передумал», а обычно про:
- сроки сдачи и передачи ключей;
- качество и приемку (особенно если отделка);
- реальность инфраструктуры «в перспективе»;
- транспорт и «связность» района (выехать утром — это тоже качество жизни);
- правильность выбора корпуса/очереди (иногда это важнее класса дома).
То есть первичка — это не рулетка с человеческим фактором продавца, а инженерная задача: сравнить параметры и выбрать устойчивый вариант.
Чек-лист первички «по-взрослому»: что проверить, чтобы потом не жалеть
Не превращаю в список на 50 пунктов. Только то, что чаще всего дает эффект.
1) Локация без фантазий
- что у вас будет под окнами через 1–2 года (очереди, стройки, магистрали);
- сколько реально времени до нужных вам точек (а не «15 минут до центра»).
2) Сроки и стадия
- дом на котловане и дом на высокой готовности — два разных риска;
- «ключи» и «ввод в эксплуатацию» — тоже разные вещи в ощущениях покупателя.
3) Отделка: бетон / white box / чистовая
Если берете отделку — сравнивайте не «комфорт», а состав.
Самые частые переплаты в первичке возникают, когда покупатель берет «чистовую», а потом переделывает половину.
4) Корпус и сторона света
Один и тот же ЖК может давать совершенно разные ощущения в разных корпусах:
ветер, шум, вид, тень, логистика выхода/парковки.
Как сделать это проще через Новостройкино
Я за практику: меньше героизма — больше системы.
Когда вы выбираете первичку, главная ошибка — смотреть по картинкам и отзывам, а сравнивать «в голове». Это всегда проигрыш, потому что мозг забывает детали.
Правильнее так:
- открыть карту новостроек Москвы,
- отфильтровать по вашему сценарию (район/бюджет/срок/тип отделки),
- сравнить 5–7 ЖК по параметрам, а не по эмоциям,
- дальше углубляться в 2–3 финалиста.
Карта и подбор новостроек Москвы.
И дальше — уже переход в карточки конкретных ЖК, где вы фиксируете важное: сроки, отделку, корпус, окружение. Это и есть «покупка без судов»: когда вы заранее убрали большую часть неопределенности.
Важный вывод после истории Долиной
Дело Ларисы Долиной стало публичным, потому что имя громкое. Но механика — бытовая: вторичная сделка между людьми может внезапно превратиться в конфликт, где вы как покупатель будете защищать не «красоту ремонта», а сам факт устойчивости сделки.
Поэтому мой совет как эксперта по рынку (не как юриста):
- если вы идете на вторичку — включайте режим «пауза, проверка, дисциплина сделки»;
- если вы хотите снизить вероятность именно таких историй — смотрите первичку и управляйте рисками через сравнение проектов, а не через надежду на «все будет нормально».
Вопрос к вам (и это реально помогает другим)
Вы бы выбрали сейчас:
- вторичку «сразу ключи», но с более сложным контуром риска,
- или первичку, где риски другие, но более управляемые через параметры?
Если напишете в комментариях ваш сценарий (семья/инвестиция/переезд/первая квартира), я соберу следующую статью под ваш запрос:
«Первичка vs вторичка в Москве: 12 рисков, которые путают покупатели — и как проверить каждый за 15 минут».
И да, если вы уже в выборе — начните с карты:
https://novostroikino.ru/novostrojki-moskva/map/
Оригинал статьи: https://novostroikino.ru/questions/kogda-sdelku-s-kvartiroy-mogut-razvernut-nazad-uroki-dela-larisy-dolinoy-i-kak-pokupat-spokoynee/