Проходя по некогда оживленным галереям крупных торговых центров, все чаще ловишь себя на мысли о наступившей тишине.
Ритмичный гул голосов, скрип тележек и шуршание пакетов уступили место эху собственных шагов. Это не случайность и не сезонное затишье — это симптом глубокого структурного сдвига, перекраивающего карту российского потребления.
В 2025 году показатель Mall Index, измеряющий плотность посетителей, сократился на 3%, и это снижение оказалось более выраженным, чем годом ранее. За сухой статистикой скрывается настоящая битва за покупателя, в которой традиционные «храмы потребления» несут ощутимые потери, а их будущее зависит от способности к радикальному перерождению.
Кризис трафика — это лишь верхушка айсберга. Глубже лежит фундаментальное изменение поведения потребителя, который всё чаще отказывается от спонтанных покупок в пользу рациональной, сберегательной модели.
Эксперты констатируют: покупатель стал «более осведомлённым». Он приходит в торговый центр, уже изучив рынок онлайн, прочитав отзывы и отследив скидки. ТЦ превращается в физическую «примерочную» цифрового мира, где финальная транзакция может легко уйти обратно в онлайн.
Этот тренд усугубляется макроэкономическим давлением: домохозяйства перераспределяют расходы в пользу повседневных нужд, экономя на всём остальном.
Следствием этой новой реальности стал болезненный отсев игроков.
В 2025 году розничное присутствие сократили или полностью прекратили десятки сетей, в основном в модном сегменте, включая InspireGirls, N.O.M.I, Incity и Face Code. Новых международных брендов пришло вдвое меньше, чем годом ранее.
Параллельно даже крупные продуктовые ритейлеры, столкнувшись с падением покупательской активности, начали стратегию оптимизации, сокращая среднюю площадь новых магазинов и смещая фокус на компактные форматы «у дома» и дискаунтеры.
Эти форматы, в отличие от гипермаркетов в ТЦ, выигрывают за счёт удобства и низких цен, перетягивая на себя до 8% трафика.
Падение посещаемости сильно дифференцировано. Среднее значение в 3% скрывает настоящую пропасть между успешными и устаревшими объектами. В то время как современные гиганты вроде «Меги» могут демонстрировать небольшой рост, концептуально устаревшие центры теряют до 20-30% посетителей. Наиболее драматично падение в конкретных категориях:
- DIY-магазины лидируют по снижению посещаемости (-18%), что связано с общим угнетением спроса на жильё.
- Магазины электроники и бытовой техники теряют 9% трафика, что закономерно на фоне исторически высокого давления онлайн-канала.
- Fashion-ритейл, парфюмерия и косметика фиксируют спад на 6%.
Единственным стабильным якорем, удержавшим показатели, стал общепит, а детские развлекательные центры даже получают дополнительный трафик, предлагая то, что нельзя перенести в цифру, — живой опыт.
Экономика торговой недвижимости даёт трещины. Падение трафика и товарооборота запускает сложные диалоги об арендных ставках, но у операторов ТЦ практически нет пространства для манёвра из-за роста расходов на содержание. Результат — рост вакантности.
По итогам 2025 года доля свободных площадей в Москве достигла 9,5%, увеличившись на 2,5 процентных пункта. При этом объём введённых в России новых торговых площадей сократился на 8% и стал минимальным за три года. Этот парадокс — снижение строительства при росте пустующих площадей — ярко иллюстрирует кризис перепроизводства устаревшего формата.
В 2026 году тренд сохранится, но география выживания будет неравномерной. Эксперты Focus Technologies прогнозируют дальнейшее падение Mall Index в регионах на 3%, стагнацию в Санкт-Петербурге и лишь символический рост в 1% для Москвы. Ситуацию осложнят налоговые нововведения, которые скажутся на бизнесе операторов.
Первая половина 2026 года, по мнению некоторых аналитиков, может стать максимально тяжёлой, и многие магазины прекратят работу.
Выход из этого экзистенциального кризиса лежит в радикальной трансформации. Задача торговых центров сегодня — не продать квадратный метр, а создать уникальный сценарий посещения. Они должны предлагать то, что не может дать ни один онлайн-магазин: впечатления, эмоции, возможность качественного досуга и социализации.
Успешные девелоперы уже меняют пул арендаторов, увеличивая долю развлечений, фуд-кортов с разнообразными концепциями, спортивных объектов, сервисов красоты и здоровья. Кроме того, будущее за бесшовной интеграцией онлайн и офлайн. ТЦ должны стать удобными хабами для выдачи и возврата онлайн-заказов, а их приложения — инструментом персонализированного взаимодействия с посетителем.
Пустующие галереи — это не приговор, а сигнал к действию. Эпоха торговых центров как безликих «рынков под крышей» безвозвратно уходит. На смену ей приходит время экосистем, где розница становится лишь одним из элементов сложного коктейля из услуг, досуга и цифровых сервисов.
Те, кто осмелится на эту реконцепцию, смогут не просто выжить, а заново привлечь людей, предлагая им ценность, измеряемую не в товарах, а во времени, проведённом с удовольствием и пользой.