Если в сделке с квартирой или домом участвует несовершеннолетний, без органов опеки не обойтись.
И один из самых частых документов, который они запрашивают, — отчёт об оценке недвижимости.
Причём это не формальность. От оценки напрямую зависит, дадут ли разрешение на сделку.
Разберёмся, когда она нужна и почему без неё часто получают отказ.
В каких случаях опека требует оценку
Оценка нужна всегда, когда меняются имущественные права ребёнка.
Продажа квартиры или доли ребёнка
Если ребёнок — собственник или сособственник, опека должна убедиться, что:
- объект продаётся по рыночной цене;
- ребёнок не теряет в стоимости имущества;
- новое жильё не хуже по условиям и цене.
Без оценки опека просто не сможет сравнить объекты.
Обмен жилья или разъезд родителей
При обмене квартир, разделе имущества после развода или разъезде родителей опека проверяет:
- равнозначность объектов;
- размер доли ребёнка в денежном выражении;
- сохранность его жилищных условий.
Здесь оценка — основной ориентир.
Покупка жилья на деньги ребёнка
Если используются:
- средства маткапитала;
- деньги со счёта ребёнка;
- наследственные средства,
опека проверяет, не завышена ли цена покупки и не нарушаются ли интересы несовершеннолетнего.
Дарение или отказ от доли
Если планируется дарение недвижимости, где есть доля ребёнка, или отказ от его имущественных прав — без оценки разрешение не дадут.
Зачем опеке отчёт об оценке
Оценка помогает опеке понять:
- реальную рыночную стоимость объекта;
- соответствует ли цена условиям сделки;
- не занижается ли стоимость специально;
- сохраняется ли имущественный интерес ребёнка.
Поэтому справки «на глаз» или просто кадастровая стоимость не подходят.
Какие объекты обычно оценивают
Чаще всего для опеки оценивают:
- квартиры и комнаты;
- доли в жилье;
- жилые дома;
- апартаменты (если фактически используются для проживания);
- жильё, которое покупается взамен продаваемого.
Как проходит оценка для опеки
Процедура стандартная, но с повышенными требованиями:
1️⃣ Сбор документов (ЕГРН, техплан, условия сделки).
2️⃣ Осмотр объекта оценщиком.
3️⃣ Анализ рынка и подбор аналогов.
4️⃣ Подготовка отчёта по ФСО.
Готовый отчёт принимают органы опеки, нотариус и суд.
Частые ошибки родителей
❌ Ориентируются только на кадастровую стоимость.
❌ Заказывают формальную оценку без осмотра.
❌ Пытаются занизить цену для снижения налогов.
❌ Используют отчёт, не соответствующий стандартам.
Все эти ошибки — прямой путь к отказу.
Вывод
Если в сделке участвует ребёнок, оценка недвижимости — не формальность, а обязательный шаг.
Грамотный отчёт:
✔ ускоряет получение разрешения опеки;
✔ снижает риск отказа;
✔ защищает интересы ребёнка;
✔ экономит время и нервы родителей.
Если планируете продажу, обмен или покупку жилья с участием несовершеннолетнего — лучше заранее подготовить профессиональную оценку.