Представьте: вы получаете квитанцию за ЖКУ, и цифра за отопление или содержание общего имущества кажется необоснованно высокой. Вы берете рулетку, перемеряете квартиру, сверяетесь со старым техническим паспортом и понимаете — в счете учитываются лишние 3, 5 или даже 10 метров! Вы звоните в управляющую компанию, но вам говорят: «У нас данные из ЕГРН, и мы им верим больше, чем вашей рулетке». Знакомая ситуация? С 2024 года (а точнее, с 1 марта 2025 года, когда вступили поправки) это не досадное недоразумение, а официальное правило. Согласно обновленным Правилам предоставления коммунальных услуг (ПП №354), главным источником сведений о площади вашего жилья для расчетов стал Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Давайте разберемся, почему так произошло, как проверить «режимные» данные и что делать, если вы годами платите за несуществующие квадратные метры.
Почему ЕГРН стал «главным судьей» в спорах о площади?
До недавнего времени управляющие компании (УК) и расчетные центры могли использовать разные данные: технический паспорт БТИ, информацию из договора купли-продажи, сведения из проектной документации. Это приводило к хаосу, спорам и манипуляциям. Чтобы унифицировать и упорядочить систему, государство сделало ставку на ЕГРН как на единственный достоверный и общедоступный источник.
Что изменилось с 1 марта 2025 года?
В пункт 3 Правил №354 внесено прямое указание: «Площадь жилого помещения определяется на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости». Это значит, что:
- Аргумент «у меня в паспорте БТИ по-другому» больше не работает. Даже если у вас на руках старый технический паспорт с верной площадью, УК будет обязана использовать данные ЕГРН. Если там ошибка — её нужно исправлять в самом реестре.
- Спорить с УК бесполезно. Они лишь исполнители, которые применяют утвержденную формулу. Их вины в неверных исходных данных нет. Ваш спор — не с УК, а с государственным реестром.
- Задним числом пересчитать почти невозможно. После исправления в ЕГРН перерасчет сделают только на будущие периоды. Вернуть переплату за прошлые годы будет крайне сложно, так как УК действовала в рамках действовавших на тот момент официальных данных.
Что именно не должно входить в площадь квартиры по закону? Проверьте себя!
Чаще всего завышение площади возникает из-за того, что при первоначальной постановке на кадастровый учет в общую площадь были ошибочно включены нежилые вспомогательные помещения.
Согласно части 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ и Федеральному закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в общую площадь жилого помещения НЕ ВКЛЮЧАЮТСЯ:
- Балконы
- Лоджии
- Веранды
- Террасы
- Холодные кладовые
Важный нюанс: В общую площадь включается площадь всех помещений квартиры, включая кухню, ванную, туалет, коридоры и гардеробные. Иногда жильцы ошибочно полагают, что эти метры не должны учитываться при расчете отопления, но это не так.
Для наглядности сведем правила учета в таблицу:
Таблица: Какие помещения учитываются при расчете платы за ЖКУ (на основе площади из ЕГРН)
Первый шаг к экономии: Возьмите свою квитанцию и бесплатно получите выписку из ЕГРН на портале Росреестра или через «Госуслуги». Сравните площадь в этих документах. Если они совпадают, но вы уверены, что в ЕГРН ошибка, — действуйте дальше.
Пошаговая инструкция: как исправить ошибку в ЕГРН и добиться перерасчета
Исправление данных в ЕГРН — процедура бюрократическая, но четкая. Выполните следующие шаги.
Шаг 1: Подготовительный. Заказываем новый технический план.
Для этого вам нужен кадастровый инженер — специалист с профильным образованием и членством в СРО. Он:
- Приедет и проведет обмеры вашей квартиры.
- Подготовит технический план — документ, в котором будет зафиксирована точная, актуальная геометрия и площадь всех помещений с исключением балконов, лоджий и т.д.
- Этот план заверяется его электронной подписью и готовится в электронном виде для подачи в Росреестр.
Стоимость и сроки: Услуги кадастрового инженера платные. Цена варьируется от региона и сложности работы (в среднем, от 5 до 15 тысяч рублей). Срок подготовки плана — от 1 до 3 недель.
Шаг 2: Ключевой. Подаем документы на внесение изменений в ЕГРН.
С готовым техническим планом вы обращаетесь в Росреестр. Это можно сделать:
- Через МФЦ («Мои документы») — самый удобный способ.
- Онлайн через портал Росреестра или «Госуслуги».
- Лично в отделение Росреестра.
Пакет документов:
- Заявление о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости.
- Технический план, подготовленный кадастровым инженером.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).
- Документ-основание на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН о праве).
Госпошлина: За внесение изменений в ЕГРН госпошлина не взимается.
Срок рассмотрения: Росреестр рассмотрит заявление и внесет изменения в течение 10 рабочих дней (при подаче через МФЦ — 12 рабочих дней).
Шаг 3: Финальный. Требуем перерасчет от УК.
Как только вы получите новую выписку из ЕГРН с актуальной площадью, ваш путь к экономии открыт.
- Напишите заявление в свою управляющую компанию (или расчетный центр) с требованием пересчитать плату за коммунальные услуги на основании новых официальных данных. Обязательно приложите копию новой выписки из ЕГРН.
- УК обязана произвести перерасчет с месяца, следующего за месяцем внесения изменений в реестр. Перерасчет за прошлое время, увы, маловероятен, но вы можете попробовать его потребовать, если докажете, что ошибка носила технический характер и вы ранее обращались.
Бесплатная консультация юриста
Заключение: Ваши метры — ваши деньги. Контролируйте их!
Изменение правил — это, с одной стороны, усиление роли государства, а с другой — четкий алгоритм для граждан. Больше не нужно бесконечно спорить с бухгалтерией УК. Нужно работать с первоисточником — ЕГРН.
Краткий итог:
- ЕГРН теперь — истина в последней инстанции для расчета квартплаты. УК будет смотреть только туда.
- Проверьте выписку из ЕГРН. Если площадь завышена за счет балкона, лоджии или террасы — это нарушение закона.
- Исправление — работа кадастрового инженера и Росреестра. Это платная и небыстрая, но единственно верная процедура.
- После исправления в ЕГРН УК обязана сделать перерасчет по вашему заявлению.
- Действуйте сейчас. Каждый месяц промедления — это переплата за «воздух», которой можно было бы избежать.
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Не позволяйте ошибке, закрепленной годы назад, пусть и не по вашей вине, продолжать истощать ваш бюджет. Возьмите ситуацию под контроль, приведите документацию в порядок и платите только за те квадратные метры, в которых вы действительно живете.