По итогам прямой линии 19 декабря сигналы от Путина для рынка выглядят так: курс на сохранение льготной ипотеки в «обрезанном» формате, осторожное расширение семейной ипотеки на вторичку и ставка на медленный, но управляемый рост экономики с приоритетом низкой инфляции, а не бурного ВВП. Для покупателей это означает не обвал цен, а продолжение жизни в режиме «дорогая ипотека + точечные льготы», для продавцов - отсутствие повода готовиться к массовому удешевлению жилья.
Но говорить красиво и обещать – не значит выполнить и сделать. К этому уже все привыкли и, надеюсь, понимают? Давайте пробежимся по «идеальной» картинке, которую нам преподнесли в формате «нам говорят, а мы думаем».
Что Путин сказал про ипотеку.
Нам говорят:
Путин подчеркнул, что власти смогли сохранить льготную ипотеку, несмотря на сложности с балансировкой бюджета, то есть сворачивать поддержку резко не планируют.
Особый акцент сделан на семейной ипотеке: она уже расширена на вторичное жильё в городах с низким строительством, и президент прямо говорит, что эта программа должна поддерживать семьи, а не строителей.
Мы думаем:
По первой части – тем интересней, что будет с обещаниями «ухудшений» условий с 1 февраля…Я по-прежнему считаю, что все останется, как есть. Правда, просто получить одобрение будет сложнее.
По второй части – думать, кого поддержала по итогу программа, надо было еще в 2020 году. Теперь постепенно мы начнем собирать все ее последствия. Хорошо, что не сразу. Но здесь «как медленно не тяни кота за причинное место», менее больнее ему от этого не станет.
Семейная ипотека и «вторичка».
Нам говорят:
Сейчас семейную ипотеку на вторичное жильё уже можно использовать примерно в 880 городах, где нового строительства мало или оно идёт точечно.
Путин признал, что распространение льгот на вторичный рынок сложнее: есть вопросы к качеству старых домов и риску, что пока семья платит ипотеку, дом может физически «устареть».
Мы думаем:
В тех городах, где доступна семейная ипотека на вторичное жилье, основополагающими все равно остаются цены на недвижимость и доход населения. И второе, как раз, не дает разогнаться первому, что с одной стороны хорошо, а с другой показывает, как и чем живут наши регионы. Вот об этом бы я думала в первую очередь, а не об «устаревшем» жилье.
Что это значит для рынков новостроек и вторички.
Нам говорят:
Для новостроек посыл простой: сверхдешёвых денег больше не будет, но государство продолжит подпирать спрос адресными мерами, чтобы не допустить волны банкротств девелоперов и провала ввода нового жилья.
Для вторичного рынка это закрепление тренда: льготы есть, но точечно, поэтому массового выравнивания условий со стройкой не произойдёт, и часть спроса по‑прежнему будет «подталкивать» людей в новостройки.
Мы думаем:
По первой части – прям наглядно сказано, кого же поддерживает «адресная» ипотека. Смешно уже, ей богу.
По второй – даже комментировать не хочется уже.
Экономика, инфляция и ставки.
Нам говорят:
Путин прямо назвал замедление роста экономики «осознанным шагом» ради замедления инфляции: цель - около 6%, по факту к концу года инфляция вышла на уровень 5,7–5,8%.
Это означает, что власти готовы платить темпами ВВП за устойчивость финансовой системы, а значит, резких манёвров с ключевой ставкой, которые бы обрушили ипотечные проценты, ждать не приходится.
Мы думаем:
Первую часть можно прокомментировать одним словом, но оно не цензурное, поэтому промолчу лучше.
По второй части – на счет ВВП опять цензура, а вот на счет ставки – уверена, что если к концу следующего года будет 14-15% - это прям будет личная победа Путина над Набиуллиной, т.к. в текущей ситуации и предстоящего года в пору ставку опять повышать, а не снижать.
Мои выводы как риелтора.
Если бы я верила всему тому, что было озвучено 19 декабря, то вполне можно было бы сделать такие выводы:
Прямая линия не дала повода ждать обвала цен на жильё: при сохранении льготной ипотеки и низкой безработице рынок скорее останется в режиме стагнации и локальных перегревов, чем в режиме кризисной распродажи.
Для покупателей сигнал такой: если вы ждёте «когда всё рухнет и станет дёшево» - из сказанного президентом следует скорее сценарий долгой дорогой ипотеки и точечной поддержки, чем сценарий обвала цен; для продавцов - можно продолжать торговаться в рамках текущего коридора, не закладывая в стратегию быстрый системный спад.
Но я не верю и ничего хорошего для рынка недвижимости не жду ни в следующем году, ни тем более в ближайшее время.
А что вы думаете на этот счет? Давайте обсудим в комментариях.