Судебная тяжба Долина-Лурье в своей финальной стадии стала, наверное, самым громким гражданским делом за всю историю страны, приковавшим к себе внимание рекордного числа россиян. Трансляцию из зала Верховного суда РФ смотрели так же массово, как чемпионат по футболу, и болели так же страстно, однако... только за одну сторону процесса. И сторона эта не была народной артисткой. А когда на следующий день суд опубликовал определение по делу, на сайт зашло сразу два миллиона человек, что обрушило его на несколько часов.
Итак, покупательница Полина Лурье признана законной обладательницей квартиры – в данном случае справедливость восторжествовала. Но хочется спросить: «А все, что кроме?..». Ведь судебных дел, подобных этому, когда добросовестные покупатели жилья оставались и без денег, и без квартиры, по всей стране много – около 3000 семей все еще ждут этой самой справедливости. «МИР КВАРТИР» выяснил у экспертов, станет ли решение суда прецедентным, что ждет других пострадавших в подобных сделках и станет ли теперь рынок недвижимости более предсказуемым и безопасным?
Легко уладить с помощью суда. Верховного
Принятое Верховным судом решение по делу Долиной-Лурье не только воодушевило все страты общества – богатых и бедных, молодых и пожилых, носителей разных убеждений и ценностей, – но и стало знаковым для всех специалистов рынка: юристов, риэлторов, консультантов.
По мнению Светланы Красновой, руководителя юридической службы «Инком-Недвижимость», «под влиянием общественного резонанса у Верховного суда не было шансов оставить в силе решения нижестоящих инстанций, но при этом была возможность изменить содержание прежних судебных постановлений, применив двустороннюю реституцию. Но Верховный суд пошел дальше, чем несказанно удивил и обрадовал».
Двусторонняя реституция – это возвращение сторонам то, что было у них до совершения сделки. Применив ее, суд вернул бы Ларисе Долиной ее квартиру в Ксеньинском переулке и обязал бы выплачивать всю сумму сделки покупательнице. И теоретически певица могла бы все выплатить, продав огромный дом за городом или другие активы. Однако она в интервью на Первом канале заявила, что «таких денег у нее нет», и вовсе не горела желанием отдавать всю сумму сразу, а предложила выплачивать по 1,5 млн рублей в месяц. «Если они у меня будут», уточнила звезда.
Видимо, Верховный суд принял во внимание, что его решение станет прецедентным по подобным случаям, а в них продавцами выступают часто люди неимущие, пенсионеры, инвалиды и т. д., которые не просто не захотят возвращать деньги, но и физически не смогут – со своих-то пенсий и крошечных зарплат. Покупатель, как водится, останется с решением суда в свою пользу, но денег не увидит. Таким образом, двусторонняя реституция на руку продавцу, который получает обратно свою квартиру, но отнюдь не покупателю, который остается с исполнительным листом и… пустым карманом. Но теперь, вероятно, суды не смогут с такой легкостью признавать сделки, совершенные продавцами под влиянием мошенников, недействительными и расторгать их.
Остается надеяться, что добросовестные покупатели отныне смогут сохранять купленное независимо от того, какие ошибки совершил продавец. Как напоминает Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group, это вообще-то правовая норма: «После продажи квартиры человек может деть деньги, куда считает нужным (или не считает): подарить, потерять и т. д. Это его личное дело, и так было всегда».
Другое дело, почему суды первых инстанций поступали так, как поступали. Особенно вызывают вопросы дела, где применялась даже не двусторонняя реституция, а односторонняя, как в деле Долиной-Лурье. Когда квартира возвращалась продавцу, а покупатель не получал не только денег, но даже и права их требования! В этих случаях, как сейчас написал Верховный суд в своем определении, было допущено «существенное нарушение норм права».
«Так и напрашивается аналогия со сделками, где продавцы являются ведомыми и продают квартиру под чьим-то воздействием: суды трех нижестоящих инстанций, по всей видимости, тоже были ведомыми и выносили свои решения под воздействием публичного статуса Л. А. Долиной», – иронизирует Светлана Краснова.
Прецедент создан, но…
Однако и участникам рынка, и простым покупателям квартир, воодушевленным этим решением, следует помнить, что формально российское право не является прецедентным. И суды первой инстанции не обязаны автоматически руководствоваться позицией Верховного суда во всех аналогичных делах, поскольку и обстоятельства всегда разные, и люди, заключившие сделку, тоже. «Каждое судебное дело рассматривается индивидуально с учетом совокупности имеющихся доказательств: то, что в одном деле является достаточным для выводов в пользу покупателя, в другом деле может не сработать», – подтверждает Светлана Краснова.
При этом многие эксперты склоняются к тому, что решение Верховного суда все же станет определяющим аргументом в судебных спорах. «Хотя у нас, конечно, право не прецедентное, но все-таки многие будут ссылаться на решение ВС РФ, то есть однозначно решения других судов будут развернуты в пользу добросовестных покупателей», – полагает Андрей Садо, управляющий партнер Penny Lane Realty.«Формально это решение не станет прецедентом для всех аналогичных дел — в российской правовой системе каждый спор рассматривается отдельно. Но позиция Верховного суда точно станет ориентиром. Суды будут на нее опираться, особенно в делах, где есть признаки психологического давления и манипуляций со стороны мошенников», – считает Ольга Балбек, руководитель направления правовой поддержки «Миэль Практика».
Один судебный вердикт эту проблему не решит, но он ясно показывает, в какую сторону начинает двигаться тренд. И уж точно «дело Долиной» войдет в обзор судебной практики по спорам о недвижимости. А некоторые юристы полагают, что и в учебники по гражданскому праву.
Что теперь делать другим обманутым покупателям?
Этот вопрос сейчас самый актуальный, и вполне ожидаема волна встречных судебных исков от покупателей, лишенных честно приобретенного жилья из-за расторжения сделки, к продавцам, подобным Долиной. Апелляцию имеют право подать практически все пострадавшие.
Им необходимо инициировать судебные разбирательства и предоставить доказательную базу, советует директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, ставя в пример Полину Лурье. «Решение по данному делу было принято, поскольку покупательница провела комплекс мероприятий, которые подтвердили ее должную осмотрительность и добросовестность в принятии решения о приобретении объекта. Она доказала, что выполнила необходимые меры, подтверждающие правомерность приобретения имущества, отсутствие сомнений в законности сделки и дееспособности продавца, – подчеркивает она. – Судьба решений по другим покупателям зависит от действий каждого из них при покупке недвижимости и пакета представленных ими документов. Суд будет оценивать обстоятельства каждой конкретной покупки отдельно».
Если решение суда уже прошло все инстанции (первая инстанция, апелляция, кассация) и вступило в силу, то единственный путь — надзорная жалоба в Верховный суд. Но туда попадают единичные дела, и сам факт появления новой судебной практики не дает автоматического права на пересмотр. «А вот для тех дел, которые сейчас находятся в процессе рассмотрения – на стадии апелляции или кассации – позиция Верховного суда станет решающим аргументом. Суды обязаны учитывать правовые позиции ВС при рассмотрении аналогичных споров. То есть если у покупателя дело еще не закончено окончательно, шансы на победу резко выросли», – обнадеживает Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties.
Это еще не конец: прописанная внучка и другие нюансы
По сути, и «дело Долиной» пока не завершено. Напомним, что в квартире звезды прописана несовершеннолетняя внучка, что создает определенные процедурные нюансы. Верховный суд направил вопрос о выселении на новое рассмотрение в Московский городской суд именно потому, что дочь и внучка певицы не были привлечены как третьи лица к разбирательству, хотя формально они прописаны в квартире.
На заседании 16 декабря адвокат Долиной подтвердила, что дочь и внучка фактически проживают в подмосковном доме в поселке Славино, а в спорную квартиру лишь изредка приходят в гости. Это явилось существенным обстоятельством для суда. Юристы сходятся во мнении: поскольку у семьи есть другое жилье, где они реально живут, это станет основанием для снятия с регистрационного учета и выселения без особых сложностей.
«Вопрос о праве пользования имуществом, обремененном регистрацией несовершеннолетней внучки, регулируется законом, – добавляет Юлия Дымова. – Гражданским кодексом предусмотрено прекращение права пользования членами семьи прежнего владельца при смене собственника. Эта норма фактически возможна только в одном толковании: регистрация подлежит снятию в судебном порядке на основании решения суда или по личному заявлению».
Как считает Светлана Краснова, пересмотр в апелляции иска Лурье о снятии с регистрационного учета Ларисы Долиной, ее дочери и внучки не должен вызвать никаких сложностей: «Квартира теперь принадлежит Лурье, это незыблемо. Продавцу фактически предоставлено время для совершения необходимых действий по сбору вещей и освобождению квартиры. Тем более что сама Лариса Долина по договору купли-продажи взяла на себя обязательство обеспечить снятие своих родственников с регистрационного учета, но это обязательство нарушила. А ст. 292 ГК РФ предусматривает прекращение прав пользования членов семьи прежнего собственника жилого помещения при переходе права собственности на это помещение к другому лицу. То есть сама по себе продажа квартиры Ларисой Долиной прекратила права третьих лиц».
Главней всего
Итак, вердикт последней судебной инстанции по «делу Долиной» повлечет за собой ряд позитивных событий. В первую очередь, восстановление доверия к рынку недвижимости.
«За последние месяцы покупатели стали массово отказываться от сделок с пожилыми (или мало-мальски подозрительными) продавцами просто из страха остаться обманутыми. Верховный суд поставил точку в этой истории, показав, что право собственности добросовестного покупателя защищено», – уверен Валерий Тумин.
Кроме того, этот вердикт фактически закрыл дыру в законодательстве: «В отсутствие прямой нормы закона, обязывающей стороны одновременно вернуть друг другу все полученное по сделке, суд фактически устранил этот пробел, не допустив неопределенности сроков возврата продавцом Долиной всей полученной за квартиру стоимости покупателю Лурье. Потому что на практике на такой возврат денег могли бы уйти годы, либо этот процесс вовсе мог бы завершиться банкротством продавца и обнулением его долгов», – объясняет Светлана Краснова.
Однако возникшая эйфория не должна расслаблять участников рынка недвижимости, поскольку защита Долиной применяла ст. 178 ГК РФ (заблуждение), тогда как подавляющее большинство обычных продавцов, оспаривающих сейчас свою сделку в судах, добавляют к основаниям иска ст. 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий) и ст. 179 ГК РФ (обман). «Рассматривая дело с позиции ст. 177 ГК РФ, суд всегда назначает судебную психолого-психиатрическую экспертизу, и именно ее результаты на практике имеют решающее значение в составе доказательственной базы. Если экспертиза подтвердит ограниченную вменяемость продавца в момент продажи недвижимости, то сохранить сделку не получится, и осмотрительность покупателя в этом случае не будет иметь никакого значения, он лишится квартиры», – информирует Светлана Краснова.
Наконец, общественный резонанс побудит власти начать что-то предпринять по противодействию мошенническим действиям, которые приобрели уже такой размах, что, без преувеличения, стали национальным бедствием. С проблемой дистанционного мошенничества на рынке недвижимости еще предстоит системно работать — и на уровне профессионального сообщества, и на уровне законодательства.
«Хотя депутаты и предлагают нетривиальные меры по предотвращению афер, например, использование детектора лжи для владельцев недвижимости или период заморозки денежных средств, эти методы в полной мере все же не смогут защитить покупателей от мошенников, – полагает Владимир Комлев, управляющий партнер строительной компании «Билдсервис», член Генсовета «Деловой России». – Необходимо прорабатывать новые способы защиты на государственном уровне. При этом Верховный суд и вынесенное им решение станет весомым аргументом в подобных спорах».
Обманы и мошенничества на вторичном рынке жилья: кто виноват и что делать?
«Кейс Долиной»: что происходит при сделках со «вторичкой» и как не попасть впросак
Как делится квартира по военной ипотеке при разводе: правила, исключения и судебная практика
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости