Скажите честно, вы когда-нибудь открывали сайты с объявлениями о продаже земли, видели там ценники с шестью нулями и грустно закрывали вкладку? Знакомое чувство. А что, если я скажу вам, что можно пойти другим путем? Не покупать у частника, который накрутил цену в три раза, а взять землю напрямую у государства.
Да-да, это реально. И часто это выходит гораздо выгоднее рыночных условий. Конечно, не всё так радужно: бывают случаи, когда на торгах люди входят в такой азарт, что цена улетает в космос, и проще было бы купить у соседа. Но если подойти к делу с холодной головой, можно сорвать куш.
Сразу предупреждаю: я не юрист в пиджаке и галстуке, я такой же искатель, как и вы. И сегодня я расскажу вам, как этот квест выглядит изнутри.
ЭТАП 1: Охота на территорию. Где искать?
Первое правило клуба будущих землевладельцев: нас интересуют земли в населенных пунктах. Города, деревни, села. Нам нужны участки под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или ЛПХ (личное подсобное хозяйство).
Забудьте пока про Авито. Ваш лучший друг — Публичная кадастровая карта. Это наш главный инструмент. Мы ищем «белые пятна» — пустующие места рядом с уже оформленными участками.
Лайфхак, который сэкономит вам время:
Включите на карте слой с рельефом местности. Зачем? Чтобы не выбрать случайно красивый квадратик на карте, который в реальности окажется глубоким оврагом или болотом. Смотрите на подъездные пути — есть ли они вообще? Не растут ли там вековые дубы, которые вам потом запретят рубить?
И еще одна фишка. Используйте Google Карты. Нашли интересное место? Кидайте туда «желтого человечка» (режим просмотра улиц). Это даст вам первое впечатление. Но, друзья, умоляю вас: никогда не подавайте заявление, не съездив на место лично! Интернет — это хорошо, но запах соседского свинарника или ЛЭП над головой Google вам не передаст.
ЭТАП 2: Рисуем мечту и идем к властям
Допустим, участок найден. Вы определились с размером (тут важно не жадничать, но и учитывать минимальные нормы, если вдруг потом захотите этот участок "попилить" и продать). Что дальше?
Дальше я настоятельно рекомендую не заниматься самодеятельностью, а пойти к кадастровому инженеру. Вам нужна Схема расположения земельного участка (СРЗУ). Да, есть сервисы, где можно начертить это самому, но поверьте: ошибка здесь будет стоить вам месяцев потерянного времени. Пусть профи сделает красиво.
С этой схемой мы идем в администрацию (или в МФЦ, или через Госуслуги) и подаем заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
ЭТАП 3: Месяц тишины или битва?
Администрация проверяет документы. Если нет причин для отказа, они обязаны опубликовать извещение на сайте torgi.gov.ru. Мол, "Граждане, тут человек хочет участок, никто больше не желает?"
И вот тут начинается самое интересное. У вас есть 30 дней.
- Сценарий мечты: За 30 дней никто не подал заявку. Бинго! Администрация утверждает схему, вы ставите участок на кадастр и заключаете договор аренды без торгов. В этом случае аренда будет стоить сущие копейки. Это джекпот.
- Сценарий реальности: Если участок хоть немного ликвиден, заявки будут. Не сомневайтесь. Земельные спекулянты (иногда, увы, аффилированные с самой администрацией) не дремлют.
Если заявки поступили — прямая аренда отменяется. Добро пожаловать на аукцион!
ЭТАП 4: Аукцион и "подводные камни" вашего кошелька
Если дело дошло до торгов, вам придется немного раскошелиться до того, как вы что-то получите. Вам нужно будет снова обратиться к кадастровому инженеру, сделать межевой план и поставить участок на учет в Росреестр. За свой счет.
Важный момент, от которого больно: Если на аукционе победит кто-то другой (какой-нибудь дядя с толстым кошельком), ваши расходы на кадастровые работы вам никто не вернет. Ни победитель, ни администрация. Вы просто подарили кому-то готовые документы. Это риск, который надо принять.
Чтобы участвовать в торгах, вам понадобится ЭЦП (электронная цифровая подпись). Её делают быстро, стоит от 1000 рублей. Регистрируемся на площадке, вносим задаток (иногда это 20%, а иногда и 50% от начальной цены) и ждем часа Икс.
Как проходят торги? Побеждает тот, кто предложит большую ежегодную арендную плату. Иногда цены взлетают неадекватно. Я видел участки с начальной ценой аренды в 200 тысяч, которые уходили за миллион.
ЭТАП 5: Стройка и выкуп. Не всё так просто!
Допустим, вы победили. Ура! Договор аренды у вас в кармане. Но ваша цель — собственность. Чтобы выкупить землю (обычно это стоит от 3% до 100% от кадастровой стоимости, в зависимости от региона), вам нужно построить на ней жилой дом.
И вот тут многие расслабляются. "А, поставлю бытовку, назову её домом и выкуплю!"
Не спешите.
Времена, когда можно было зарегистрировать сарай как дворец, уходят. Администрации тоже не дураки. Они могут приехать с проверкой.
Есть примеры, когда чиновники придумывают абсурдные требования. Например, в Московской области есть «фишка»: требуют, чтобы пятно застройки занимало не менее 5% от площади участка. Есть 20 соток? Будь добр, построй дом минимум на 100 "квадратов". Или могут отказать в выкупе, потому что у дома нет крыльца. Или фундамент им не нравится.
Всё это, конечно, незаконно, и такие отказы можно и нужно обжаловать в суде. Но суд — это время. А пока вы судитесь, часики тикают, и вы продолжаете платить аренду.
Вместо вывода
Приобретение земли у государства — это не кнопка "бабло". Это работа. Это анализ, поездки, нервы на аукционах и иногда борьба с бюрократической машиной.
Но если вы готовы погрузиться в этот процесс, разобраться с сайтом торгов (он не такой страшный, как кажется) и не боитесь отстаивать свои права — результат того стоит. Свой дом на своей земле, полученной за вменяемые деньги — это ли не мечта?
Как вы думаете, стоит ли овчинка выделки, или проще переплатить и купить у частника, но без нервотрепки?
Пишите в комментариях, обсудим!
Если вам понравилась эта история и вы хотите больше узнать о нюансах загородной жизни и недвижимости, буду рад видеть вас в числе подписчиков. Дальше будет только интереснее!