Ирония судьбы: находясь на праздниках в Германии, я разбираю инвестиционный кейс гаража в Тольятти. И знаете, в этом есть свой символизм.
Недавно мой знакомый задал мне очень простой, но одновременно один из самых популярных инвестиционных вопросов:
«У меня есть гараж. Что с ним делать: продать и положить деньги на вклад или продолжать сдавать?»
Без теории, без абстракций — разберём конкретный кейс с цифрами.
Немного лирики и контекста
Ещё с детского возраста я жил в Берлине (с 2023 вернулся в родную Самару). Я часто парковался на крыше одного парковочного дома — без лифтов, без замков, без ограничений. Сейчас всё иначе: ключи, ворота, контроль доступа.
Мир меняется. Но инвестиционная логика - нет.
И вот, стоя на крыше берлинского гаража, я рассказываю вам историю тольяттинского гаража. Если хотите увидеть и кадры, советую видео по ссылке: https://dzen.ru/video/watch/69452e45fd50136dae356e3b
Исходные данные по гаражу в Тольятти
Итак, цифры, без которых инвестиции не существуют:
- Арендная плата (грязными): 5 000 ₽ в месяц
- Коммунальные и взносы: ~1 000 –1 100 ₽
- Чистый доход: ~4 000 ₽ в месяц
В год:
4 000 × 12 = 48 000 ₽
- Рыночная стоимость гаража:
от 650 000 до 750 000 ₽
Берём среднее 700 000 ₽
Как правильно считать доходность (и как НЕ надо)
Сразу важный момент. Классическая ошибка инвесторов: делить доход на цену, за которую объект был куплен когда-то давно.
Так делать нельзя.
Мы всегда сравниваем альтернативные инвестиции здесь и сейчас, а значит:
Годовой чистый доход / текущая рыночная стоимость
Считаем:
48 000 / 700 000 ≈ 6,8–6,9% годовых
Округлим — почти 7% годовых.
На первый взгляд неплохо. Но дальше начинается самое интересное.
«А вклад-то даёт 15%!»
И тут мой знакомый говорит:
«Зачем мне этот гараж, если вклад сейчас даёт 15% годовых?»
Аргумент популярный. И… ошибочный, если вы мыслите не горизонтом одного года.
Почему?
Потому что вклад ≠ реальная доходность
Допустим:
- Ставка по вкладу 15%
- Официальная инфляция 10%
Реальная доходность вклада = ~5%
Вы положили 100 000 ₽, через год получили:
- те же 100 000 ₽
- плюс проценты, которые лишь частично дали заработать после компенсации роста цен (а бывало часто в истории, что вклады давали не большее инфляции)
А что делает гараж?
Гараж:
- Приносит арендный доход
- Растёт в цене вместе с инфляцией
Мой знакомый сам признал: он купил этот гараж много лет назад в разы дешевле, чем стоит он сейчас.
Рост был не только из-за инфляции, но и из-за:
- нехватки парковочных мест
- закрытия альтернативных стоянок
- роста числа автомобилей
И это ключевое отличие реального актива от вклада.
Сравнение «честно», а не на бумаге
- Гараж:
~6-7% + защита от инфляции через рост цены актива - Вклад:
~5% реальной доходности (в лучшем случае, обычно меньше)
И вот тут ответ становится очевидным.
Так что же делать: продавать или сдавать?
Мой ответ был прост:
Я бы этот гараж не продавал. Я бы продолжал его сдавать.
Тем более, если арендатор уже есть. Объект простой и риски минимальны.
«А если продать, заработать на вкладе, а потом выкупить снова?»
Есть и такой «хитрый» аргумент:
«Я сейчас продам гараж, положу деньги на вклад, заработаю под 15%,
а когда ставку снизят, снова куплю гараж».
Звучит умно. На практике слабая стратегия.
Почему:
- мы не знаем, как изменится цена гаражей
- при снижении ставок деньги станут «дешевле»
- дешёвые деньги = рост цен на реальные активы
Есть риск, что гараж подорожает и вы просто не купите его обратно по старой цене.
Плюс беготня, сделки, нервы, потраченное время. А итоговую выгоду сложно просчитать.
Почему гараж иногда лучше квартиры
Если сравнивать с жилой недвижимостью:
Плюсы гаража:
- 6–7% годовых дают только самые прибыльные однушки (если на долгосрок, а не посуточно).
- арендатор не может «разнести» объект
- нет ремонта, техники, мебели
- ниже эмоциональные и финансовые издержки
Минусы:
- возможно, чуть больше текучка арендаторов
(хотя не факт, что чаще, чем в однушке)
Итог
Инвестиции - это не про максимальный процент здесь и сейчас.
Это про:
- реальную доходность
- защиту капитала
- минимум лишних движений
В этом конкретном кейсе гараж выигрывает у вклада.
Иногда самый скучный актив - самый разумный.
С вами был Александр Пашенцев на канале InvestRocker.
А почему автора зовут ИнвестРокер? Всё очень просто и честно:
Потому что он финансист с богатым опытом: http://investrocker.ru/
А ещё и рок-музыкант: https://music.yandex.ru/artist/19391278
----------------------------------------------------------------------
