В этой публикации я хочу рассказать о том, что такое границы земельного участка и почему они так важны для каждого собственника.
Простым языком изложил практическую информацию, которая поможет вам разобраться, зачем вообще понимать, где проходят границы участка и почему это важно.
1. Что из себя представляют границы земельных участков?
Перед тем, как углубиться в юридическую терминологию, поговорим бытовым языком.
Земельный участок, говоря простыми словами, это «кусок» земли.
И поскольку планета земля «большая», то на всём земном шаре таких кусков земли великое множество.
Поэтому возникает вопрос, как понять, где заканчивается один «кусок» и начинается другой?
Именно для того, чтобы ответить на этот вопрос и существует понятие границ земельных участков, указывающих на их местоположение.
Далее, соответственно возникает другой вопрос – как они описываются?
Достаточно ли написать, например: «в десяти метрах от северного угла здания»?
Или начертить схему, отражающую форму, конфигурацию земельного участка?
Такой способ точно не подходит.
2. Так каким же образом происходит описание границ?
Каждый участок земли – это всегда многоугольник, обладающий несколькими углами.
Каждый из этих углов является так называемой характерной или поворотной точкой, которые соединяясь друг с другом и образуют геометрическую форму многоугольника.
Это может быть треугольник (3 угла), прямоугольник (4 угла), пятиугольник (5 углов) и т.п.
Определение координат осуществляется кадастровыми инженерами по принципу географических координат (широт и долгот) и выражаются значениями по осям Х и У.
Важно понимать, что для этого требуется специализированное техническое оборудование и компьютерное обеспечение, в связи с чем это доступно только кадастровым инженерам
Получившиеся значения координат по данным осям Х и У включаются в специальный созданный государством реестр, в котором содержатся координаты границ других земельных участков, по которым осуществлялась аналогичная процедура.
Юридически это называется определением местоположения границ земельных участков.
3. Какое значение имеют границы земельных участков?
Они дают понимание, где на местности заканчивается ваш участок и начинается чужой, и в каких пределах вы можете использовать участок, чтобы не нарушить закон.
Например, вы не можете построить дом за его пределами.
Вы можете использовать только ту территорию, которая была «официально» выделена вам, или на которую у вас есть законные права (например, если используете землю в фактических границах больше 15 лет).
Так что, границы – это "жизненно важная вещь" для любого правообладателя, поскольку именно от них зависит площадь (которая производна от границ), соответственно, пространственные пределы использования, а в некоторых случаях и судьба.
4. Юридические границы - что это?
Их мы уже частично затронули выше – это те, которые внесены в реестр (ЕГРН).
Их еще нередко называют «кадастровыми» и «реестровыми», но все они о имеют одно значение.
Если же информация о координатах содержится лишь в межевом плане, но отсутствует в ЕГРН, то они рассматриваются как технические.
Когда в законодательстве упоминается термин «границы земельного участка», всегда имеются в виду юридические.
В этом принципиальное значение, потому что владельцы земли нередко считают границами забор, который они сами поставили или это сделали предыдущие собственники до них, и не принимают во внимание, совпадают ли они с отраженной в ЕГРН.
Все градостроительные нормы и отступы при строительстве – будь то жилой дом или другое здание – отсчитываются от отраженной в ЕГРН границы, а не от того, где фактически стоит забор. Нужно четко разделять эти понятия.
5. А какие границы - фактические?
Говоря о фактических границах, обычно подразумевают любые видимые ориентиры, как созданные человеком (например, ограждения, трубопроводом, опорами линий электропередач и т.д.), так и природные (деревья, ручьи, овраги), которые разграничивают участки.
Проще говоря, это любые объекты, позволяющие на глаз определить, где начинается и заканчивается земельный участок.
Они действуют как своего рода межевой знак, обозначая на местности юридически установленные границы участка и делая их видимыми.
Как мы уже говорили ранее, важно помнить, что юридические границы имеют приоритет.
В случае суда, проведением уполномоченными административными органами осмотров и контроля за использованием участка основой служит только юридические.
Если окажется, что ваш забор стоит дальше, чем указано в документах, это автоматически будет считаться самовольным захватом другого участка.
В этой связи, рекомендуется не застраивать участок без предварительной сверки забора и юридических границ, прежде всего это относится к случаям, когда вы только что купили участок.
Визуально определить такое несоответствие невозможно, в связи с чем в последующем может выясниться, что часть построенного здания «залезла» на смежную землю, что может вылиться в суд, необходимость переноса здания, значительных затратах.
6. Уточненные и декларированные границы - это какие?
Уточненные границы – это те, которые соответствуют определенным требованиям: они должны быть определены с необходимостью степенью точности, в надлежащей координатной системе и отвечают требованиям прочих нормативных актов.
Ранее вы уже могли заметить, что при определении координат поворотных точек указывается погрешность.
Если же нет – то они являются неуточненными, т.е. декларированными.
Вероятно, уточнение границ данных участков не осуществлялось вовсе или делалось в давнее период и не соответствуют современным стандартам.
Возникает вопрос – как это понять? Вот наиболее часто встречающиеся черты таких участков:
1) в выписке из ЕГРН в реквизите «Особые отметки» будет указано, что «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства»
2) в национальной системе пространственных данных отображаются сведения: «Без координат границ»
Важно – бывают случаи, когда декларированные границы показываются в национальной системе пространственных данных.
Обычно, когда говорят о таких границах, речь идет об участках, которые оформили довольно давно, до 1997 года. Тогда их ставили на учет, но в отсутствие сведений о границах.
Потом, когда проводили инвентаризацию, в ЕГРН могли добавить координаты этих участков. Инвентаризацию делали либо фотографируя с самолета сверху, либо используя спутниковые снимки. Как вы понимаете, увидеть точные границы участков с высоты птичьего полета – задача непростая и результаты часто оказываются не очень точными.
Это порождает большое количество проблем и земельных споров, поскольку нередко в результате подобной инвентаризации участок оказывается «расположенным» чуть ли не через несколько соседских участков либо же имеет другой контур.
В подобных случаях просто необходимо вызывать кадастрового инженера и уточнять границы на местности, чтобы все соответствовало закону. Не следует оставлять все как есть, иначе проблем не избежать.
7. Как же тогда понять, уточнены ли границы?
Вот несколько ключевых признаков, с высокой долей вероятности указывающих на это:
- участок показывается в национальной системе пространственных данных с четко обозначенными границами;
- указание в сведениях ЕГРН на допустимые отклонения площади (1 000 +/- 9 кв.м., а точность координат отвечает законным требованиям;
- в реквизите выписки из ЕГРН «Особые отметки» нет информации о том, что границы не установлены.
Важно – указанные признаки не являются абсолютной гарантией. В немалой степени предопределяется историей участка. Например, если участок числится как «ранее учтенный», то даже наличие вышеуказанных характеристик не исключает необходимости уточнения.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграмм канал - https://t.me/zemlya_ushakov
Правовой портал Zakon.ru - https://zakon.ru/bogdanushakov-utinsky