Загородный рынок Подмосковья в 2025 году оказался под воздействием двух взаимосвязанных факторов — высокой стоимости кредитов и практически полного отсутствия возможностей для запуска новых проектов. Ипотека стала слишком дорогой для покупателей, а проектное финансирование — слишком обременительным для девелоперов. Это привело к замедлению строительства и к ситуации, когда новые поселки формируются крайне медленно, даже несмотря на устойчивый интерес жителей к жизни за городом.
Именно эта комбинация — дорогие кредиты и отсутствие доступной земли — стала отправной точкой разворота рынка в сторону участков без подряда. Строить дом сразу в условиях высокой ключевой ставки сложно как девелoperу, так и покупателю, и это резко меняет структуру спроса.
Смещение интереса от домов к участкам
Сегодня преобладающей формой предложения в Подмосковье стали участки без подряда, которые позволяют покупателю войти в загородный рынок с минимальными вложениями. По данным аналитиков, сейчас на рынке экспонируется 61800 лотов, и 89% из них — это именно УБП. Доля коттеджей составляет лишь 10%, а блокированной застройки — 1%.
Годовая динамика демонстрирует масштаб сдвига: общее количество объектов выросло на 39%, причем основной рост обеспечило именно направление УБП, увеличившее объем предложения на 52%. Количество коттеджей сократилось на 20%, а блокированной застройки — на 2%.
Этот разворот подтверждается и числом сделок. По итогам года объем покупок загородной недвижимости вырос на 10% и достиг 7200 сделок. При этом спрос на участки без подряда увеличился на 17%, а интерес к коттеджам снизился на 26%. Формат УБП становится для покупателя инструментом выхода из ипотечного давления.
Мотив выбора
Особенно ярко тенденция проявляется в бюджете до 20 миллионов рублей. Покупатель делает прагматичный выбор: приобрести участок, стоимость которого в среднем составляет 3,2 миллиона рублей, и начать строительство позже, по мере накопления средств.
Эксперты рынка индивидуального жилищного строительства отмечают, что каждая вторая семья начинает стройку не раньше, чем через пять лет после покупки участка. Это разумная стратегия: расходы распределяются во времени, нет необходимости сразу брать крупную ипотеку, а собственный темп строительства снижает финансовое давление.
Средняя цена сотки сегодня составляет 457000 рублей, что на 7% ниже показателей прошлого года. На этом фоне готовый коттедж стоимостью 30,8 миллиона рублей, подорожавший за год на 27%, становится значительно менее доступным.
Григорий Ашихмин, член правления AREA и владелец агентства «Ашихмин и партнеры», объясняет логику покупателей так: «Для многих семей участки без подряда становятся самым востребованным сегментом. Можно купить землю сразу, а дом строить постепенно, не перегружая бюджет».*
Девелоперы не снижают цены
Несмотря на падение спроса на готовые дома, девелоперы не могут корректировать цены вниз. Стоимость кредитов остается высокой, а переход на эскроу-модель увеличил себестоимость строительства. Банковские требования к финансированию ужесточились, а расходы на материалы выросли примерно на 20%.
В такой структуре себестоимости снижение цены становится невозможным. Девелoпер может лишь замедлить вывод новых проектов, предложить рассрочку или перераспределить сроки строительства. Но снижать стоимость коттеджей, которые и так требуют дорогого финансирования, рынок не позволяет.
Григорий Ашихмин отмечает: «Девелоперы не имеют возможности снижать цены из-за дорогих кредитов. Максимум, что они могут сделать, — растянуть сроки вывода проектов или предложить рассрочки».*
Премиальный сегмент почти не затронут
В верхнем ценовом диапазоне наблюдается противоположная ситуация. Участков без подряда там практически нет, так как большинство дорогих поселков давно сформированы. Появляющиеся лоты с коммуникациями расходятся мгновенно. Это нишевый продукт с ограниченным объемом, и его дефицит делает покупателей еще активнее.
Переход в УБП — история массового спроса, а не элиты. В премиальном сегменте ключевым фактором остаются статус и местоположение, а не финансовый компромисс.
Рынок переходит в режим ожидания
И покупатели, и девелоперы находятся в ожидании снижения ставки ЦБ и изменения рыночных условий, отмечает Григорий Ашихмин. Пока условия остаются жесткими, земельный формат оказывается оптимальным.
Рынок загородной недвижимости Подмосковья вступил в фазу стратегической паузы. Строительство стало слишком дорогим, а земля — единственным сегментом, который позволяет покупателям продолжать движение к загородной жизни. Формируется новая логика: сначала участок, затем дом. Земля снова становится ключевой валютой загородного рынка, а формат УБП — способом сохранить доступность недвижимости в условиях высокой стоимости кредитов.