Вся страна, а в особенности юридическое сообщество, следила за историей судебного спора по делу Долиной – Лурье.
Следует отметить, что на фоне данного судебного процесса, покупка вторичной недвижимости стала весьма опасной и рискованной.
Решения судов трех инстанций по делу Долиной породили целую волну гражданских исков в разных регионах нашей страны, где продавцы признавали сделку недействительной по так называемой *«Схеме Долиной».
Суть указанной схемы заключалась в том, что продавец после продажи квартиры заявлял, что продавать ничего не собирался, был введен в заблуждение мошенниками, которым и передал деньги, после чего обращался в суд и требовал признать сделку недействительной.
По закону, в данном случае должна быть применена «двусторонняя реституция» (институт, который возник еще в Древнем Риме и существует несколько тысячелетий), по которой каждая сторона сделки должна вернуть полученное по ней, то есть продавец получает обратно квартиру, но возвращает деньги покупателю.
Серьезная проблема заключается в том, что зачастую, в данных спорах, продавец признавал сделку недействительной, возвращал квартиру себе, но при этом, деньги не возвращал по мотивам их отсутствия (передал мошенникам, потратил и т.д.), в результате чего, покупатель мог рассчитывать исключительно на принудительное взыскание уплаченных денег через систему исполнительного производства. И это взыскание может длиться годами, например, с пенсии каждый месяц по 3 000 руб. Понятное дело, что в данной ситуации покупатель остаётся в максимально уязвимом положении, а фактически ни с чем.
В деле Долиной – Лурье, суды трех инстанций заняли максимально странную позицию, по которой покупатель должен был взыскивать свои деньги с мошенников с которыми никогда не взаимодействовал, хотя деньги мошенникам были переданы продавцом. Фактически суд изменил общепринятое правило и освободил продавца от обязанности вернуть деньги.
В данной ситуации рынок среагировал предъявлением дополнительных требований к продавцу о предоставлении большего пакета документов, для подтверждения вменяемости продавца и законности самой сделки, а граждане стали массово обращаться в агентства недвижимости и юридические компании, в надежде, что они получат хоть какую-то гарантию безопасной сделки.
В целях должной осмотрительности Покупатели запрашивают пакет документов при совершении сделки, как правило, в него включаются:
- паспорт продавца (желательно, все страницы);
- договор на основании которого возникло право на собственности у продавца;
- передаточный акт (при наличии);
- документ, подтверждающий расчеты с продавцом (если право возникло на основании возмездной сделки);
- выписка из ЕГРН на актуальную дату;
- выписка из домовой книги (для подтверждения, что никто не прописан, а если приобретается квартира с прописанными в ней людьми, в договоре должен быть прописан срок, в течение которого все прописанные лица должны быть сняты с учета);
- если объект приобретался в браке, тогда, нот.уд.согласие супруги на продажу или брачный договор. Если не в браке, тогда, справка ЗАГС по форме 15 об отсутствии брака на момент покупки;
- кредитная история (БКИ с портала Госуслуги);
- справки психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете в указанных диспансерах и справки с освидетельствованием врача (2 из ПНД и 2 из НД);
- архивные документы по объекту (предыдущие ДКП, передаточные акты, расписки/платежки, иные документы – при наличии);
- поэтажный план, экспликация (тех.паспорт) на здание (для проверки на предмет переустройства или перепланировки).
В психоневрологических и наркологических диспансерах стали появляться очереди на получение данных справок (за различные регионы этого утверждать не можем, но в Москве очереди наблюдались), что приводило к недовольству Продавцов и затягиванию самих сделок. В тоже время наличие указанных справок не являлось гарантией, от так называемой в народе *«Схемы Долиной».
16 декабря Верховный Суд РФ поставил точку в данном вопросе.
Давайте остановимся на основных выводах суда и попробуем понять, повлияют ли они на ситуацию на рынке недвижимости.
1) Верховный Суд защитил добросовестных приобретателей. Заметим, что споры о критериях добросовестности не раз становились предметом рассмотрения судов абсолютно разных инстанций, включая ВС РФ.
Так, ВС РФ указал, что «…суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон».
По большому счету речь идет о том, что покупатель должен максимально серьезно отнестись к документам, которые необходимо затребовать у продавца, чтобы его признали добросовестным. Каждая ситуация в данном случае является индивидуальной. Так, напр., в деле Долиной – Лурье покупатель не затребовала справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, но при этом вменяемость и способность осознавать значение совершаемых действий оценивалась через другие обстоятельства (напр., ВС РФ указал, что продавец зарегистрирована как ИП и на протяжении жизни заключала множество договоров, а любое лицо с таким опытом обязано осознавать правовые последствия купли-продажи недвижимости).
2) Суды трех инстанций признали сделку недействительной по мотивам заблуждения продавца, но не учли п. 3 ст. 178 ГК, в связи с чем ВС РФ указал, что это существенное нарушение норм права и напомнил, что нельзя оспорить сделку, если заблуждался в мотивах (п. 3 ст. 178 ГК РФ).
Продавец полагала, что продает квартиру участвуя в операции по пресечению мошеннических действий и что сделка будет аннулирована — а это заблуждение о мотивах и последствиях, а не о природе сделки, на чём настаивала сторона продавца.
3) ВС РФ критически отнесся к неприменению судами последствий недействительности и указал, что не применять реституцию можно только в строго определенных законом случаях, к которым ст. 178 ГК не имеет отношения.
Дополнительно суд отразил позицию по применению в данном деле ст. 177 ГК РФ, (когда сделка, совершенная гражданином, который не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной) на которую сослалась сторона продавца. При этом, проводить психолого-психиатрическую экспертизу продавец отказалась, сославшись на то, что в материалах дела имеется заключение эксперта, которое было проведено в рамках уголовного дела, на что ВС РФ возразил, что экспертиза по уголовному делу не подтверждает обстоятельства по гражданскому делу.
Таким образом, Верховный Суд, прецедентным решением закрепил несколько важнейших для правоприменительной практики выводов:
- обязательность двусторонней реституции
- обязанности проверки добросовестности сторон сделки (в частности покупателя)
- доказательством при оспаривании сделки по ст. 177 ГК РФ должна быть экспертиза.
В заключение хотелось бы отметить, что в действительности, даже соблюдение всех условий сделки, затребования максимально возможного пакета документов не дает полной гарантии безопасности сделки, но может значительно увеличить шансы при судебном разбирательстве.
Рекомендуем затребовать документы, на которые мы ссылались в данной статье, а также вести переписку в мессенджерах на случай, если сторона откажется от предоставления того или иного документа, а сделка все-таки состоится, усомниться в реальности намерений продавца в случае легкого согласия на снижение стоимости объекта или согласия на все иные условия, в том числе и при значительно более низкой цене объекта. Обращаться в агентство недвижимости или к юристам, решать Вам, но мы бы рекомендовали проводить сделки как минимум через существующие специальные сервисы в различных банках и не расплачиваться наличными денежными средствами.
Гарантировать тотальную защиту от мошеннических схем или то, что продавец действительно понимает происходящее невозможно, и единственное что, по нашему мнению, позволит защитить свои вложения – это страхование титула.
А вы что думаете, что может уберечь покупателя в сделках с недвижимостью?
*Под «Схемой Долиной» мы имеем ввиду исключительно общенародное определение того, когда сделка признается недействительной продавцом, а денежные средства не возвращаются покупателю, и не в коем случае не имеем ввиду что Долина совершает какие-либо противоправные действия, придумывает, распространяет или реализовывает какие-либо схемы.