Сегодня разберем один из самых популярных инструментов коллективных инвестиций в недвижимость - рентные ЗПИФ недвижимости.
🎓Что это в двух словах?
Представьте, что вы купили квартиру и сдаете ее в аренду, получая ежемесячно арендный доход. Так вот, рентный фонд делает практически то же самое, только в бОльших масштабах - покупает складской комплекс, либо бизнес-центр, либо торговый центр, либо несколько объектов вместе, которые далее сдает в аренду, получает арендный доход и направляет его инвесторам.
🕘Как это работает? Пошагово:
- Управляющая компания (УК) создает фонд и регистрирует правила доверительного управления в ЦБ.
- Инвесторы (пайщики) покупают паи в течение определенного срока формирования фонда, либо на вторичном рынке.
- Фонд на привлеченные деньги приобретает недвижимость, которую сдает в аренду.
- Арендаторы регулярно платят фонду арендную плату исходя и условий заключенных договоров.
- Доход от аренды (за вычетом операционных расходов и комиссии УК) распределяется пропорционально между пайщиками. Выплаты, как правило, ежемесячные или ежеквартальные.
Ключевой принцип рентного фонда: Управляющая компания должна заполнить купленные объекты недвижимости качественными арендаторами и получать максимально возможный арендный доход, который далее необходимо регулярно распределять между инвесторами.
💡Из чего складывается доходность:
- Регулярные выплаты (арендный доход). Это основа — ваш кусок от платежей арендаторов. Стабильность зависит от заполненности объектов и надежности арендаторов.
- Рост стоимости пая. Если УК эффективно управляет объектами - делает ремонт, оптимизирует затраты, индексирует или перезаключает договоры на более выгодных условиях, то стоимость чистых активов фонда может расти. Это приведет к росту стоимости вашего пая.
- Возможная премия при продаже. Фонд может продать недвижимость по цене дороже, чем она была оценена на бумаге. Эта разница также распределяется между пайщиками при погашении паев.
Итоговая доходность для инвестора = Регулярные выплаты + Изменение стоимости пая - Налоги
Управляющие компании таргетируют доходность рентных фондов на уровне 18-25% годовых, где примерно половина - это регулярные выплаты от аренды, а вторая половина - это потенциальный рост стоимости недвижимости внутри фонда.
О преимуществах и недостатках рентных фондов поговорим в следующих статьях.