При выборе нового офиса компании часто сталкиваются с типичной дилеммой: вложиться в ремонт, но платить низкую ставку — или выбрать помещение с готовой отделкой, но значительно переплачивать ежемесячно.
На первый взгляд кажется, что большинству клиентов «нужен только готовый офис без вложений». Из-за этого при просмотрах многие отказываются от вариантов, где нужно покрасить стены или заменить покрытие пола. Однако на практике решение не так однозначно, и у каждого подхода есть весомые аргументы «за» и «против».
Почему компании боятся ремонта — и действительно ли это проблема
Одна из самых частых причин отказов — необходимость вложиться в отделку. На просмотрах это выглядит так: помещение «нравится», локация устраивает, метраж подходит, но сама фраза «здесь нужно делать ремонт» уже вызывает стоп-сигнал.
Страхи клиентов обычно сводятся к трём пунктам:
«Это дорого».
Часто компании не понимают реальную стоимость работ. На деле базовая косметика — покраска стен, замена пола, освежение перегородок — обходится куда дешевле, чем большинство предполагает.
Пример: по расчётам подрядчиков, косметика в офисе среднего метража стоит сопоставимо с 1–2 месяцами аренды.
«Это долго».
Но собственники нередко предоставляют арендные каникулы, полностью перекрывающие сроки ремонта. Фактически компания не теряет денег: делает обновление за счёт сэкономленных месяцев.
«Это сложно».
Многие бизнес-центры готовы помочь согласовать работы или предоставить список проверенных подрядчиков, что упрощает процесс.
Итог: при грамотном расчёте ремонт часто выгоднее, чем переплата за готовое помещение.
Почему готовые офисы стоят на 50–100% дороже
Когда мы берём офис «с ремонтом», мы платим не только за отделку.
Мы платим за решение «всё включено»:
— минимальные хлопоты,
— быстрый въезд,
— отсутствие необходимости вовлекать подрядчиков.
Этот комфорт стоит денег — и именно поэтому ставки в готовых офисах могут быть значительно выше. В ряде случаев разница в ставке настолько большая, что вложения в косметику окупаются всего за несколько месяцев аренды.
Представим две реальных ситуации в соседних БЦ в Санкт-Петербурге
Вариант 1. БЦ «Х» у м. Московская
Ставка: 1 400 ₽/м²/мес
Состояние: требуется лёгкий ремонт
— заменить напольное покрытие (линолеум / ламинат)
— освежить покраску стен
— при необходимости установить кондиционер
— собрать 2–3 каркасные перегородки для выделения рабочих зон / переговорных
Рассчитаем диапазон для стандартного офисного блока.
Площадь: 100 м²
Замена напольного покрытия — ~1 200–1 800 ₽/м² → 120 000–180 000 ₽
Покраска стен — ~350–600 ₽/м² → 35 000–60 000 ₽
Установка кондиционера (2 шт.) → 70 000–120 000 ₽
Перегородки (2–3 шт.) → 32 000–72 000 ₽
Итого: 257 000 – 432 000 ₽
Ежемесячная аренда: 140 000 ₽
За год: 1 680 000 ₽
Вариант 2. БЦ «Z» у м. Московская
Ставка: 2 100 ₽/м²/мес
Состояние:
— современный ремонт, кондиционеры
— въезд «завтра»
— нет необходимости тратиться на отделку
— минимальные хлопоты
Для площади: 100 м²
Ежемесячная аренда: 210 000 ₽
За год: 2 520 000 ₽
Как меняется экономика
Разница ставки: 2 100 – 1 400 = 700 ₽/м²/мес
Экономия для 100 м²: 70 000 ₽ в месяц
Окупаемость ремонта: 257 000 – 432 000 ₽ → 4–6 месяцев окупаемости
И это при условии, что ремонт оплачивает арендатора.
В 70% случаев собственник готов дать: арендные каникулы на 1–2 месяца, дополнительные скидки, иногда даже компенсирует часть работ, это мы обсуждаем при согласовании сделки.
Здесь важно быть честными: ремонт — это не единственный фактор выбора офиса.
Для многих компаний критичны не стены, а повседневный комфорт сотрудников.
И именно здесь бизнес-центры с развитой и современной инфраструктурой выигрывают:
- столовые, кафе, кофейни
- банкоматы и банковские зоны
- аптеки, мини-маркет, сервисы бытовых услуг
- качественные лифты, ресепшен, охрана
- благоустроенные зоны вокруг здания и самом БЦ
- современные инженерные системы
Это не правило для каждого объекта, но типичная картина: инфраструктура — часть ставки.
Как принять правильное решение — и почему универсального ответа нет
Выбор между помещением «с ремонтом» и пространством «под косметику» зависит не только от бюджета.
Компании, которые считают и сравнивают варианты, чаще всего приходят к простому выводу:
важно не состояние стен, а экономика владения (полная стоимость владения) и удобство для команды.
Если разница в ставке составляет 40–100%, ремонт часто становится выгодным инструментом оптимизации расходов.
Если же офис является лицом компании, важна презентабельность, быстрый въезд или жёсткие сроки запуска — помещение с готовой отделкой действительно экономит время и снижает риски.
Рынок офисной недвижимости Петербурга неоднороден: два внешне одинаковых помещения могут отличаться по ставке на 30–50%, по условиям ремонта — в разы, а по переговорам — на недели.
Задача нашего отдела аренды — не только найти подходящий вариант, но и:
• рассчитать экономику объекта;
• получить для арендатора лучшие условия (каникулы, скидки, компенсацию ремонта);
• заранее исключить проблемные помещения;
• сопоставить инфраструктуру, трафик и качество инженерии;
• объяснить, где переплата оправдана, а где — нет.
В итоге компания принимает решение на основании цифр, а не эмоций.
Вам нужен офис, который будет удобен команде и выгоден по бюджету — оставьте заявку, и мы сделаем расчёт под вашу задачу.
📞 +7 (900) 623-73-29