Недвижимость в Дубае доступна только миллионерам, в ОАЭ нет налогов, а ипотеку экспатам получить почти невозможно — думаете, это правда? В статье собрали 15 мифов об Арабских Эмиратах и рассказали, как всё на самом деле.
Статью написала команда Inside. Мы живём и работаем в Дубае, знаем всё о рынке недвижимости ОАЭ и делимся полезным с вами в нашем Telegram-канале. Если хотите посмотреть или подписаться — вот ссылка: https://t.me/+-o62vRE5XW9iNGQy
Недвижимость в Дубае доступна только миллионерам
В Дубае есть ультрадорогая недвижимость. Например, недавно на продажу выставили прибрежную резиденцию на туристическом острове Palm Jumeirah за $250 млн. Но это не значит, что вся недвижимость в эмирате стоит дорого.
В Дубае есть разные варианты купить недвижимость, не потратив при этом миллионы долларов:
- Купить хорошую студию за $150 000 в районе Jumeirah Village Circle (JVC) или Dubailand и сдать её в аренду или жить самому. При этом вы можете оформить ипотеку с первым взносом 20% под 4% (на готовые объекты), либо взять квартиру в новостройке с беспроцентной рассрочкой от застройщика.
- Воспользоваться механизмом коллективных инвестиций — вложиться в объект вместе с другими инвесторами. У нас есть кейс, когда инвесторы вложили по $38 000, а через несколько месяцев каждый получил $15 000.
- Найти недвижимость с удобной беспроцентной рассрочкой, где основную часть нужно выплатить после передачи ключей застройщиком. Так вы сможете купить квартиру на ранней стадии и вносить небольшие платежи. Стоимость квартиры будет расти. И в итоге вы продадите квартиру дороже и до того, как застройщик передаст ключи. Вот пример кейса: ссылка. Такие стратегии доступны тем, кто готов вложить в недвижимость $68 000 и больше. А если продавать не хотите — можно оформить ипотеку под 4% на срок до 25 лет.
Далеко не все проекты с удобной рассрочкой подойдут для инвестиций с перепродажей до передачи ключей. Дело в том, что не каждый девелопер разрешает перепродавать недвижимость в рассрочке на ранних этапах. Пишите нам, расскажем, какие проекты подойдут для такой стратегии: https://est.ins.is/232kcmm.
В Дубае совсем нет налогов
Да, налоговая нагрузка здесь гораздо ниже, чем в большинстве стран, но налоги всё же есть:
- НДС — 5%,
- корпоративный налог (на прибыль организаций) — 9%.
А вот налога на доход физических лиц здесь нет, поэтому весь доход от сдачи в аренду недвижимости идёт на руки инвесторам.
Инвестировать в Дубай уже поздно
Этот миф стал особенно популярен после сильного роста рынка недвижимости 2022-2023 годах, но это не совсем так. Инвестировать не поздно — недвижимость продолжает расти в цене, просто более сдержанно и предсказуемо.
На инфографике показали, как изменилась стоимость кв. фута с ноября 2024 по ноябрь 2025 года:
Что можно делать сейчас:
- заниматься флиппингом — находить интересный объект, делать ремонт, перепродавать дороже — на этом можно заработать до 40% годовых в долларах,
- инвестировать в офисы — в Дубае их мало, при этом продолжается приток капитала, открывают новые компании: есть дефицит, на котором вы можете зарабатывать,
- присмотреться к новым локациям — например, район Dubai South возле крупнейшего авиахаба в мире Аль-Мактум.
Хотите инвестировать в Арабские Эмираты, но не знаете, какую стратегию выбрать? Пишите нам, поможем определиться и будем рядом: https://est.ins.is/232kcmm
Достаточно купить квартиру и вы уже сможете получить визу
В ОАЭ действительно можно получить резидентство через покупку недвижимости, но есть условия, и они отличаются в зависимости от типа визы:
- инвесторская на 2 года — для тех, кто владеет недвижимостью на сумму от $205 000,
- Золотая виза на 10 лет — для тех, у кого в собственности есть недвижимость на сумму от $550 000.
При этом можно складывать несколько объектов, главное, чтобы собственником были вы.
Даже если при покупке стоимость недвижимости не дотягивала до минимальной для визы, цены на недвижимость растут. Можно сделать переоценку и узнать, подходит ли объект для заявки на визу (вы ничего не заплатите, если сумма будет меньше минимальной). Оставьте заявку по ссылке, мы с вами свяжемся: https://est.ins.is/232kcmm.
Краткосрочная аренда в Дубае выгоднее всего
Это не всегда так. Да, в цифрах доходность может выглядеть выше, но у краткосрочной аренды есть свои особенности:
- без хорошего управляющего не обойтись — нужно постоянно следить за заселениями и уборкой, на это тоже будут уходить ваши деньги,
- не факт, что вы сможете обеспечивать полную заполняемость круглый год, например, летом многие уезжают из Дубая из-за жары — от этого вы будете терять доход.
Такая стратегия подходит тем, кто готов передать управление квартирой в руки специалиста. При этом ваша недвижимость должна чем-то отличаться, например, находиться на первой линии моря в туристическом районе. Ещё лучше, если в здании есть отельный сервис.
А если вам нужен стабильный и предсказуемый доход, рассматривайте среднесрочную или долгосрочную аренду. Средняя «грязная» доходность в Дубае на момент, когда писали статью (декабрь 2025) — 5,4%. Если правильно выбрать объект, цифра будет выше.
Пишите, расскажем, какие готовые квартиры под сдачу в аренду доступны прямо сегодня: https://est.ins.is/232kcmm
Лучше покупать недвижимость только в Дубае и не рассматривать другие эмираты
Это не так, в Эмиратах есть сильные альтернативы Дубаю с отличным потенциалом.
Абу-Даби
- налог на покупку в два раза ниже, чем в Дубае: 2% против 4%,
- цены на 20-30% ниже, а качество — выше,
- в Абу-Даби дефицит офисов и жилья — спрос опережает предложение,
- строят крупные проекты — Etihad Rail, первый Disneyland на Ближнем Востоке, AI-кластер Stargate.
Мы знаем отличный проект в Абу-Даби, где для входа нужно всего $70 800. Есть и квартиры, и офисы. Оставьте заявку, отправим подробности: https://est.ins.is/232kcmm.
Рас-эль-Хайма
- первое казино на Ближнем Востоке за 5,1 млрд откроют здесь в 2027 году,
- эмират уже сейчас привлекает чистыми пляжами и бирюзовой водой туристов со всего мира, а с открытием казино их число кратно вырастет,
- дальновидные инвесторы уже купили недвижимость в эмирате, но если вы хотите себе квартиру недалеко от первого казино региона — мы подскажем варианты.
Экспатам сложно получить ипотеку в Дубае
Сегодня оформить ипотеку в ОАЭ на готовую квартиру сроком до 25 лет, с первым взносом от 20% под 4% может практически любой иностранец, но у банков есть свои условия:
Живёте и работаете в ОАЭ
Нужна официальная зарплата от 10 000-15 000 дирхамов ($2 700-$4 100) и хорошая кредитная история. Важна и стабильность работодателя: срок работы компании, штат, отрасль. Банки любят проверенных работодателей.
Живёте и работаете за пределами ОАЭ
Для граждан России резидентство ОАЭ обязательно. Если у вас гражданство другой страны, нужен доход от 20 000-25 000 дирхамов ($5 500) в месяц, официальное трудоустройство от 6 месяцев и готовность внести 40% от стоимости жилья. При этом банки охотнее одобряют заявки тем, кто работает в международных компаниях.
Владеете бизнесом в ОАЭ
Даже доля в бизнесе (от 5%) даёт шанс на ипотеку. Главное — возраст компании от 3 лет и оборот от 2,5-3 млн дирхамов в год.
Владеете бизнесом и живёте за пределами ОАЭ
Нужно раскрыть данные по обороту компании и быть готовым показать свой бизнес банку — всё должно быть прозрачно. Требования выше, чем к местным компаниям: больший оборот и срок работы.
Живёте в ОАЭ и вы фрилансер
Нужно иметь подтверждённый доход минимум за 6 месяцев. Требования к минимальному доходу могут отличаться в разных банках, желательно получать $5 500 и более ежемесячно.
Ещё одна особенность: если вы из СНГ, для подачи заявки на ипотеку обязательно получить резидентство. Мы помогаем с этим, пишите: https://est.ins.is/232kcmm.
Нет смысла покупать недвижимость в ОАЭ, если я не собираюсь там жить
На самом деле, многие, кто приобретает квартиру в Эмиратах, покупают её не для себя. А потому, что это отличная инвестиция и способ сохранить капитал, получать доход от аренды и при желании продать позже с прибылью.
Вы можете купить квартиру на этапе котлована и сохранить её как ценный актив. А если планируете сдавать в аренду, но не хотите заниматься этим сами, передайте недвижимость в управление. За вас будут делать всё, что связано с квартирой:
- искать арендаторов,
- оформлять договоры,
- контролировать состояние жилья.
А вы в это время — получаете деньги с аренды.
Мы тоже занимаемся управлением недвижимостью в Эмиратах. Нужна помощь — пишите нам, обсудим условия: https://est.ins.is/232kcmm.
Инвестиции в ОАЭ — для иностранцев сложные юридически, в полную собственность недвижимость оформить нельзя
В Дубае есть районы, где иностранцы могут покупать жильё в полную собственность — это называется freehold. Таких зон много: Palm Jumeirah, Dubai Marina, Dubai Hills, Dubai Creek Harbour и другие. Вы становитесь полноценным владельцем и можете сдавать, продавать или передавать квартиру по наследству.
Формат leasehold (аренда до 99 лет) тоже существует, но встречается в старых районах и реже. Мы всегда предупреждаем, если в каком-то проекте такой формат.
С юридической стороны в Дубае всё прозрачно. Сделки проходят через регистрационную палату Trustee Office — они проверяют документы и оформляют покупку. И даже если вы не в Эмиратах, сделку можно провести дистанционно. У нас был кейс: клиент купил квартиру, мы приняли её от застройщика и сдали в аренду — а инвестор ни разу не прилетел в Дубай.
Хотите так же? Пишите нам, предложим варианты квартир на выбор и объясним, как всё проходит: https://est.ins.is/232kcmm.
В Дубае легко продать любую квартиру в любой момент
Это не совсем так. Не каждую квартиру можно продать быстро. Многое зависит от застройщика, района, цены, этажа, планировки и даже того, как действует собственник.
На рынке вторичной недвижимости есть два подхода:
1. Обычный контракт — когда с продажей работают сразу несколько агентств. Объект попадает на сайты в разном виде: с разными фото, ценами и описаниями. Это сбивает покупателей с толку, создаёт ощущение, что квартиру никак не могут продать, и снижает доверие. В результате цену пытаются сбить, и продать квартиру быстро не получается.
2. Эксклюзивный контракт — когда продажей занимается одно агентство. В этом случае мы в Inside берём на себя весь процесс: анализируем спрос, оцениваем квартиру и определяем стоимость, формируем стратегию, создаём качественную презентацию, делаем фото и видео, запускаем маркетинг и связываемся с международной сетью агентов (у нас налажены контакты). Это помогает нам продать квартиру быстро и по достойной цене.
Мы в Inside работаем только на эксклюзивных контрактах — потому что это лучший способ продать квартиру выгодно. Если квартира ликвидная (в хорошей локации, с необычной планировкой, в коллаборации с брендом), купить её могут даже за час после публикации — у нас были такие случаи.
Продать квартиру в Дубае через нас: https://est.ins.is/232kcmm
Если проект от топ-девелопера — его всегда стоит брать
Крупные застройщики, например, Emaar, Meraas, Aldar, строят качественно и в хороших локациях. Но часто цены могут быть выше среднего. Например, поэтому квартиры застройщика Emaar часто берут для жизни, а не для перепродажи.
Мы рекомендуем присматриваться ко всем застройщикам и даже ноунейм-компаниям, которые мало известны. Почему:
- Цены ниже, потому что нет переплаты за бренд. Также новые или малоизвестные застройщики часто ставят привлекательную цену, чтобы заявить о себе на рынке. Это даёт инвестору шанс зайти в инвестицию с небольшими вложениями и заработать при росте стоимости к моменту сдачи.
- Многие «ноунейм» девелоперы уже давно работают в других странах. Например, Mered, который недавно вышел на рынок недвижимости ОАЭ — дочерняя компания крупной российской ГК «Пионер», а не новичок.
- Строительную отрасль в ОАЭ жёстко контролируют. Земельный департамент Дубая следит за застройщиками, плюс работает система эскроу-счетов — это когда застройщик не может тратить деньги, которые получил с продажи, до момента запуска или определённой стадии строительства.
Также не стоит покупать любой первый попавшийся проект от малоизвестного девелопера. Важно разобраться в локации, ценах, концепции и реальном опыте команды застройщика. Нужна помощь? Оставьте заявку на консультацию: https://est.ins.is/232kcmm.
Новостройки в Дубае выгоднее, чем вторичная недвижимость
Рынок недвижимости меняется, и сейчас лучшие предложения часто можно найти именно на вторичном рынке.
Вот почему:
Цены ниже, чем у застройщика
Иногда собственнику срочно нужны деньги, и он выставляет квартиру дешевле рынка на 10-15%. Это называют дистресс-сделкой. Такие варианты быстро уходят, особенно если квартира ликвидная — хороший этаж, вид, планировка.
Можно зарабатывать сразу
На вторичном рынке много готовых квартир или почти готовых. Вы можете быстро начать сдавать в аренду — и сразу получать доход.
Вы видите, что покупаете
В случае со вторичной недвижимостью всегда можно приехать в квартиру, оценить вид из окон, качество отделки, планировку.
Мы в Inside отслеживаем выгодные предложения каждый день. Если хотите подборку по вторичке — напишите нам, подберём варианты под ваш бюджет и цель: https://est.ins.is/232kcmm
Новые районы слишком рискованные и лучше туда не заходить
Часто именно в новых локациях, о которых пока мало кто говорит, лучшие возможности для инвесторов. Здесь цены обычно ниже, чем в давно застроенных локациях, а потенциальный рост стоимости может быть выше.
Это особенно актуально для Арабских Эмиратов, потому что почти всегда мы заранее знаем, как будет развиваться район — застройщики представляют подробные мастер-планы. Это значит, что уже на этапе покупки инвестор может оценить будущее района: появление станций метро, школ, торговых центров.
Одна из интересных «новых» локаций Дубая — район Dubai South рядом с аэропортом Аль-Мактум (DWC). Сейчас это просто авиационный узел, а через несколько лет он превратится в крупнейший авиахаб мира: DWC будет обслуживать 260 млн пассажиров ежегодно — на 126% больше, чем пропускная способность DXB. В Dubai South строят новые дома, инфраструктуру.
В итоге — это перспективная локация для тех, кто ориентируется на рост капитала и готов вложить деньги на несколько лет.
При этом не каждый новый район одинаково надёжен. Важно проанализировать, насколько проработан мастер-план, кто застройщик, что уже построено. В этих вопросах важна помощь экспертов по недвижимости.
Оставьте заявку на консультацию по ссылке: https://est.ins.is/232kcmm
Чтобы сохранить резидентство в ОАЭ, нужно постоянно жить в стране
На самом деле, обладателю резидентства в ОАЭ необязательно жить в Эмиратах круглый год. Важно соблюдать простое правило: выезжать и возвращаться хотя бы раз в определённый период, чтобы статус оставался действительным.
Для стандартной резидентской визы срок отсутствия не должен превышать 180 дней подряд (6 месяцев). Это значит, что вы можете большую часть года находиться за пределами страны и при этом сохранять свой статус резидента.
Для обладателей Золотой визы на 10 лет ограничений нет — владельцы визу могут не жить в ОАЭ совсем, статус при этом сохраняется.
Хотите узнать, доступна ли вам виза в ОАЭ? Пишите нам, поможем разобраться: https://est.ins.is/232kcmm
Штрафы за досрочное погашение ипотеки в ОАЭ огромные
На самом деле, штраф за досрочное погашение в Дубае ограничен — всего 1% от оставшейся суммы долга.
Недавно наш партнёр Антон Буржуй Антон купил студию в Dubai Hills за $234 200 в ипотеку. Через 6 месяцев он продал объект, чистая прибыль составила около $26 000. И даже с учётом всех расходов, включая штраф за досрочное погашение кредита — $1 630, доходность сделки составила 44% за полгода.
Хотите заработать так же? Пишите по контактам ниже, найдём объект, поможем получить одобрение банка: https://est.ins.is/232kcmm.
Что в итоге
О рынке недвижимости Арабских Эмиратов есть много мифов — не всё из того, что говорят — правда. А какие мифы слышали вы? Поделитесь в комментариях, разберём вместе 🙂
А если вам нужна помощь с любыми вопросами в ОАЭ — выбрать район для жизни, купить квартиру, устроить ребёнка в школу или открыть бизнес — пишите нам, мы всё устроим: https://est.ins.is/232kcmm