«Пражский пассаж» у станции метро «Пражская» появился в открытой продаже. Информация о лоте размещена на Portal DA: продавцом указан гендиректор компании-владельца «Арсенал».
Запрос по цене – 9,6 млрд рублей. Сам комплекс – порядка 36 тыс. кв. м, адрес – улица Красного Маяка. Для формата «районного притяжения» это заметный объём: четыре уровня и парковка на тысячу машин. Локация, казалось бы, сильная — пеший поток от метро и густая жилая застройка вокруг.
Но рынок встретил новость без восторгов. По оценкам консультантов справедливая стоимость ближе к 5,5–6 млрд рублей. Они связывают разрыв с тем, что объект морально постарел, а «витрину» арендаторов придётся подтягивать инвестициями.
Свою роль играет и конкуренция в локации. В двух шагах от метро давно работает Columbus, и арендаторы здесь выбирают площадку придирчиво: важны трафик, обновлённые зоны еды, досуг и сервис. Этот фон делает «высокую» оценку «Пассажа» сложнее для защиты.
Отдельная нервная точка – земля. По данным специалистов, участок попадает в границы территории, где потенциально может применяться программа комплексного развития. Сейчас площадка в перечень КРТ не входит, но сам «контур» повышает неопределённость для покупателя.
Ещё один штрих – возможная готовность к торгу. На середину октября операции по счетам ООО «Арсенал» приостанавливала ФНС; в таких случаях собственники обычно быстрее идут на переговоры.
Ситуация хорошо ложится в общий сценарий 2025 года. Владельцы торговых объектов всё чаще пытаются выйти по «верхней» цене, а инвесторы считают деньги строже: смотрят на арендный поток, капзатраты и срок окупаемости. Похожий разрыв ожиданий недавно обсуждали вокруг московской «Тишинки»: продавцы хотели заметно больше, чем давали оценки консультантов.
Потенциальный покупатель «Пражского пассажа» вряд ли ограничится сменой вывески. Скорее, речь пойдёт о реконцепции: усилить фуд-часть, обновить досуг, добавить сервисы «на каждый день» и пересобрать арендаторов. Так проще удержать районный трафик, который уезжает в онлайн и в более свежие центры.