Как всегда, ЦБ ожидаемо осторожен.
Ключевая ставка 16% годовых для рынка недвижимости - это все-таки слишком высоко.
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). Делюсь здесь своими мыслями о рынке недвижимости ⏏️
Но, как говорится, курочка по зернышку клюет: в целом мы все-таки движемся в нужном позитивном направлении, и это радует.
Можно сказать, что мы медленно выходим из затяжной депрессии. Любая серьезная болезнь требует много времени на восстановление, а рынок недвижимости у нас «болеет» давно и тяжело, еще с прошлого года.
Я сейчас говорю прежде всего о рынке вторичной недвижимости.
Новостройки держатся за счет льготных ипотечных программ и там особая ситуация.
Самым тяжелым этапом стали несколько месяцев, когда ставка держалась на уровне 21% вплоть до июня 2025 года. Это было просто изнурительно.
Тем не менее рынок даже тогда не впал в полную кому, хотя предпосылки были.
Тогда рынок поддержал рост объема налички в обороте: выплаты участникам СВО, различные сертификаты и субсидии.
Потом Центробанк двигался очень мелкими шагами: то снижали ключевую ставку на полпункта, то на пункт, то вообще не снижали.
Рынок на такие микрошаги реагирует, конечно, слабо - люди больше наблюдали и ждали, что будет дальше.
Существенным психологическим импульсом решение ЦБ в августе, когда ставка снизилась сразу на два пункта, с 20% до 18%.
После этого покупатели заметно оживились: начали присматриваться к объектам, мониторить цены, записываться на консультации.
Это не был всплеск реального спроса, но рынок явно начал просыпаться.
Осенью ситуация стала еще чуть лучше. Общий вектор политики ЦБ стал очевиден, и участники рынка начали вести себя активнее.
До полноценного здорового рынка нам пока еще далеко, именно на вторичке, где накопился значительный отложенный спрос. Но сделок стало ощутимо больше.
По-прежнему много сделок в формате обмена, когда человек продает одно жилье с тем, чтобы купить другое.
Но если раньше это в основном были схемы «старая квартира плюс льготная ипотека на новостройку», то сейчас все больше обменов на вторичке. Люди продают одну квартиру и покупают другую - свежую вторичку, или более просторную, или в более удобном районе.
Да, иногда для этого приходится брать ипотеку по базовой ставке 18-19% на 1-2 млн рублей.
Но покупатели на это идут. Кто-то рассчитывает рефинансироваться в следующем году или опасается роста цен при дальнейшем снижении ставки.
Конечно, если ставка будет снижаться, то будет расти спрос, а вслед за ним и цены.
Но вряд ли это будет лавинообразно:
ЦБ действует предельно аккуратно и явно учитывает риски, которые несет резкое падение ставки.
Скорее всего, ставка будет снижаться постепенно на протяжении всего 2026 года.
Но, если она будет снижаться уверенно, хотя бы на 1 пункт на каждом заседании Центробанка - этого уже будет достаточно, чтобы рынок вторичной недвижимости ожил по-настоящему уже в следующем году.
* из комментария для Е1, решила дать здесь, на канале