Почему проверка недвижимости стала обязательной, если вы не хотите оказаться без денег и без дома
Рынок недвижимости стал другим. И риски — тоже
Мошеннических схем стало в разы больше.
Судебная практика меняется буквально каждый год.
И самое неприятное — страдают не аферисты, а обычные покупатели, которые честно пытаются приобрести дом или квартиру, но оказываются втянуты в цепочку чужих проблем.
Особенно уязвимы:
- пожилые люди, которые продают или покупают жильё под давлением мошенников;
- семьи, покупающие дом “мечты” без юриста — только с риэлтором;
- покупатели, которые вносят крупные авансы, уверенные, что такой выгодный объект могут забрать уже завтра.
- те, кто верит словам продавца и минимальной банковской проверке, не изучая историю объекта глубже.
Результат один и тот же:
❗ покупатель теряет и недвижимость, и деньги — а вернуть их практически невозможно.
За последние два года количество оспоренных сделок выросло кратно. И даже риэлторы уже не справляются: слишком много нюансов, которые они физически не могут учесть.
📉 Проблема не в мошенниках. Проблема в том, что покупатель редко видит настоящие риски
Типичная история выглядит так:
- Покупатель находит хороший дом.
- Продавец уверяет, что “с документами всё в порядке”.
- Риэлтор подтверждает, что в реестрах “чисто”.
- Покупатель вносит аванс — иногда 30–50%.
- И только потом выясняется, что объект связан:
- с банкротством одного из прошлых владельцев,
- с субсидиарными рисками,
- с оспоримой сделкой,
- с обременениями, которые не видны в публичных базах,
- или вообще с уголовным делом.
А значит, сделка почти гарантированно будет отменена.
И то, что человек считал “домом своей мечты”, уходит на торги.
❗ А деньги — не возвращаются.
Кейс из практики ЭЛаНА:
Клиент пришёл с “мелкой проблемой” по участку. Мы нашли настоящую — и спасли его от потери половины стоимости дома
К нам обратился покупатель, который собирался приобрести жилой дом.
На этапе самостоятельной проверки он обнаружил, что назначение земли не соответствует ИЖС. Продавец уверял, что “исправить это возможно”, но покупатель испугался.
Мы подключились.
Проверили — и выяснили:
Назначение земли — не критичный вопрос.
Исправить можно. Для сделки это не было угрозой.
Но именно в процессе глубокой юридической проверки мы нашли то, о чём покупатель не подозревал:
Дом продавался спустя 1,5 года после покупки
Это уже настораживает, но бывает.
Главное — кто был предыдущий владелец.
Предыдущий собственник оказался банкротом
Причём:
- с огромной суммой долгов,
- с большим числом кредиторов,
- в стадии, в которой сделки активно оспариваются,
- и с высокой вероятностью субсидиарной ответственности.
Это означает:
👉 сделка купли-продажи дома нынешнему продавцу почти гарантированно будет признана недействительной;
👉 объект уйдёт в конкурсную массу;
👉 покупатель потеряет дом, деньги и годы нервов.
Клиент уже внёс аванс — 50% стоимости
Если бы он завершил сделку, эти деньги были бы потеряны полностью.
Вернуть их после оспаривания сделки было бы невозможно.
Что сделали мы
- Выявили истинные риски сделки.
- Подготовили документы, подтверждающие добросовестность клиента.
- Оформили доказательства должной осмотрительности.
- Провели переговоры.
- И добились полного возврата аванса.
📌 Итог: клиент ушёл с деньгами и без проблем.
Почему нельзя покупать недвижимость без юриста
Потому что:
1. Риэлтор НЕ проверяет юридическую историю объекта
Его задача — продать.
Юридические риски — не его зона ответственности.
2. Банк проверяет только то, что важно банку
Банку важно, чтобы объект на момент покупки был без обременения.
3. Базы данных показывают только видимые риски
Самое опасное — всегда скрыто.
4. Авансы стали нормой — от 10 до 50%
И большинство покупателей лишаются именно авансов.
5. Судебная практика стала более жёсткой
Сделки отменяются массово.
Недобросовестность продавца — не повод спасать покупателя.
Что делает ЭЛаНА и зачем обращаться заранее
Мы проводим юридическую проверку недвижимости, которая включает:
- проверку истории собственников;
- анализ банкротств в цепочке;
- проверку рисков субсидиарной ответственности;
- анализ “скрытых” обременений;
- проверку статуса земли;
- проверку сделок прошлых лет;
- экспресс-аудит документов продавца;
- юридическое заключение о безопасности покупки;
- формирование пакета доказательств должной осмотрительности;
- сопровождение переговоров и внесения аванса;
- защиту покупателя в случае риска оспаривания.
За последние годы ни одна сделка, которую мы сопровождали, не была оспорена.
Если вы покупаете недвижимость — не делайте это вслепую
Проверка объекта перед покупкой — не формальность. Она обязательна.
+7 (499) 110-71-64
info.elana@yandex.com