Бутик-отель на 40 номеров кажется компактным и управляемым проектом, пока дело не доходит до инженерии.
На этапе вентиляции, водоподготовки и электрики сметы подрядчиков начинают расходиться в разы, а за каждым «обязательно нужно» скрываются либо реальные риски для эксплуатации, либо банальное желание заработать на неопределенности заказчика.
В рубрике «Отель на практике» Welcome Times разбираем реальный запрос от отельера, какие инженерные системы действительно стоит закладывать с запасом, где не имеет смысла переплачивать и как выстроить контроль качества, если в команде нет собственного технического директора.
Наш сегодняшний эксперт — Кирилл Иртюга, отельер и девелопер с 20-летним опытом, основатель компании «РосинвестОтель» и руководитель IRTYUGA Architects.
Письмо отельера:
— Мы строим небольшой бутик-отель на 40 номеров в центре города. Архитектурный проект утвержден, но на стадии инженерии столкнулись с тем, что подрядчики дают сильно разные сметы по вентиляции и водоподготовке.
Хотим избежать ошибок на старте: какие инженерные системы важно заложить «с запасом», а на чем, наоборот, не стоит переплачивать?
И как контролировать качество работ, если команда у нас небольшая и нет своего полноценного технического директора?
Будем благодарны за рекомендации.
Отвечает Кирилл Иртюга:
— Строительство небольшого бутик-отеля на 40 номеров в центре города — амбициозный проект, где баланс между функциональностью и бюджетом критичен. Разные сметы от подрядчиков по вентиляции и водоподготовке — это нормально, но важно фокусироваться на долгосрочной эффективности, чтобы избежать будущих проблем. Давайте разберемся по пунктам, с примерами и вводными соображениями.
1. Какие инженерные системы важно заложить «с запасом», а на чем, наоборот, не стоит переплачивать?
На старте строительства ключ — в инвестициях в системы, которые напрямую влияют на комфорт гостей и эксплуатационные расходы. "Запас" означает проектирование с учетом роста (например, на 20-30% выше минимальных норм), чтобы избежать ранних ремонтов. Вот рекомендации:
Заложить с запасом:
- Вентиляция и кондиционирование: В центре города с высоким трафиком и возможными загрязнениями воздуха (пыль, выхлопы) важно обеспечить высокий воздухообмен и фильтрацию. Проектируйте на 30% выше стандартов (например, 6-8 воздухообменов в час вместо минимальных 4-5).
- Водоподготовка и сантехника: Качество воды в городах часто низкое (хлор, примеси), так что система фильтрации и подготовки горячей/холодной воды должна быть с запасом по мощности и качеству (например, многоступенчатая очистка). Избегайте дешевых решений — они приведут к коррозии и ремонтам.
- Электрика и пожарная безопасность: Заложите запас по мощности (на рост числа устройств, как зарядки для гаджетов) и сертифицированные системы (автоматическое тушение). В центре города риски выше, так что не экономьте.
Не переплачивать:
- Автоматизация и "умные" системы: если отель небольшой, базовая автоматизация (управление освещением) достаточна — премиум-варианты (интеграция с IoT) могут удвоить смету без пропорциональной пользы. Пример: В проекте бутик-отеля в Сочи мы отказались от избыточной автоматизации, сэкономив 15%, и фокусировались на ручном контроле, что оказалось эффективно.
- Декоративные элементы в инженерии: Избегайте "дизайнерских" вентиляционных решеток или премиум-материалов, если они не функциональны. Оценивайте ROI — системы с запасом окупаются через 3-5 лет, экономия на "неважном" может привести к перерасходам позже.
Сравнивайте сметы с 2-3 подрядчиками, используя единые спецификации. Если разница >20%, требуйте обоснований. Консультируйтесь с независимыми инженерами для валидации.
2. Как контролировать качество работ, если команда небольшая и нет технического директора?
Без техдиректора контроль — это комбинация внешней экспертизы, чек-листов и поэтапного мониторинга. Не пытайтесь делать все сами — это риск.
- Привлеките внешних экспертов: Нанимайте консультантов или аудиторов (например, через ассоциации строителей) для ключевых этапов (проектирование, монтаж, пуско-наладка). Они стоят 5-8% от сметы, но предотвращают ошибки. Пример: В строительстве бутик-отеля в Крыму мы использовали внешнего инженера для контроля вентиляции, что выявило дефекты на ранней стадии и сэкономило 9% на исправлениях.
- Организуйте поэтапный контроль: Создайте чек-листы по этапам (например, по СНиПам и ГОСТам). Делитесь ими с подрядчиками и проводите еженедельные инспекции. Для небольшой команды — аутсорсите фото/видеоотчеты подрядчикам. Используйте приложения для трекинга для документирования.
- Тестирование и гарантии: после монтажа проводите независимые тесты (например, на эффективность вентиляции). Требуйте гарантии на 2-5 лет и штрафы за дефекты.
В заключение, правильный старт — залог успеха бутик-отеля.
Фокус на вентиляции и водоподготовке с запасом, плюс строгий контроль, минимизируют риски. Если поделитесь сметами или планами, дам более точные советы.
Желаю удачи в проекте — уверен, ваш отель станет жемчужиной города!
В РосинвестОтель мы предлагаем полный спектр услуг, от аудита проектной документации до подготовки отеля к открытию, а Irtyuga Architects дополнит процесс проектированием.
Позвоните нам, и мы договоримся о персональной консультации онлайн, в вашем офисе или на вашем объекте: 8 800 600-85-10 (Пн – Сб, с 10:00 до 19:00)
Больше информации в Telegram-канале.