В 2025 году россияне всё ещё осторожно подходят к покупке недвижимости: цены остаются высокими, а ставки по ипотеке — заградительными. И, хотя спрос на ипотеку может вырасти при снижении ставок, значительного увеличения продаж квартир в 2026 году не ждут — эксперты указывают на сохранение низкой платежеспособности россиян, а также на проблемы у застройщиков. Разобрались, что будет происходить на рынке недвижимости в следующем году и как изменятся цены на квартиры.
Сколько стоят квартиры в России в конце 2025 года
В декабре 2025 года медианная стоимость квадратного метра в новостройках по городам-миллионникам составляет 204 000 рублей (+2% относительно ноября), следует из данных Яндекс Недвижимости. На вторичном рынке медианная стоимость квадратного метра в миллионниках в конце года находится на уровне 149 000 рублей (+0,7% относительно ноября).
В течение 2025 года изменение стоимости первичной и вторичной недвижимости было плавным, обращает внимание коммерческий директор сервиса Яндекс Недвижимость Евгений Белокуров. Он отмечает, что месячные изменения медианной цены квадратного метра в новостройках в среднем по миллионникам составляли от -0,4% (в июне) до +2,2% (в ноябре). На вторичном рынке месячный рост медианной стоимости квадратного метра в среднем по 16 мегаполисам сне превысил 1,2% (в ноябре).
Стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости в России с января по октябрь 2025 года выросла со 171 до 178 тысяч рублей, показывают данные СберИндекса. Однако это ниже инфляции, выяснили аналитики — в октябре рост год к году составил 5,2%. Вырос разрыв между ценой предложения и ценой сделки, однако этот показатель продолжает находиться ниже значений 2022-2023 годов.
Что будет со спросом на недвижимость в начале 2026 года
Традиционно спрос на квартиры увеличивается в конце года, когда покупатели могут воспользоваться новогодними акциями от застройщиков или стремятся закрыть сделки — в результате продажи растут. В январе на рынке обычно спокойно, а в конце зимнего периода спрос восстанавливается.
В начале 2026 года на спрос, по мнению экспертов, могут повлиять ожидание изменений условий по семейной ипотеке (с 1 февраля нельзя будет оформить два кредита по госпрограмме на каждого супруга), решение Банка России по ключевой ставке, которое будет принято 19 декабря, а также сезонные акции от застройщиков.
«Спрос на новостройки зимой обычно проседает на 20–30% по сравнению с осенним пиком, так как у людей не остается времени на просмотр квартир из-за более важных и актуальных вопросов — праздники, подведение рабочих итогов и т.д. Но в этом сезоне, по нашим ожиданиям, ситуация будет мягче: накопленный эффект от снижения ключевой ставки уже дал толчок, и выдачи ипотек достигли достаточно высоких показателей за год», — говорит директор по продажам федерального девелопера «Талан» Рустам Хамдамов.
Таким образом, на первичном рынке эксперты ждут лишь кратковременного всплеска продаж, когда россияне будут стремиться оформить семейную ипотеку до вступления в силу новых правил. Однако существенного влияния на рынок этого фактора девелоперы не ждут.
Что будет с ценами на квартиры в новостройках в 2026 году
Точно спрогнозировать, какой будет динамика цен на недвижимость в 2026 году, пока сложно, отмечает Евгений Белокуров. По его словам, основные тенденции рынка будут зависеть в первую очередь от решений Центробанка относительно ключевой ставки.
«В 2025 году снижение ипотечных ставок началось на оптимистичных ожиданиях за два месяца до начала снижения ключевой ставки, в феврале-марте, и продолжается до сих пор. Особенно это заметно на вторичном рынке, где, согласно открытым данным, средняя ставка снизилась с 12,65% в январе до 10,59% в ноябре. На фоне снижения ключевой ставки и ставок по ипотеке выросли число выдаваемых ежемесячно ипотечных кредитов (+43,2% с января по ноябрь в целом по рынку) и их объемы (+68,4% с января по ноябрь)», — обращает внимание эксперт.
Изменения в льготных программах действительно могут сыграть свою роль, как и то, насколько застройщики сохранят использовавшиеся в 2025 году методы привлечения покупателей: например, девелоперы активно делали спецпредложения, скидки, рассрочку, возможности для трейд-ин. Белокуров приводит данные, согласно которым в III квартале средняя скидка, предлагаемая московскими и подмосковными застройщиками, составила 14%, а максимальные скидки превышали 30%.
Рост цен на новостройки в 2026 году может составить около 6%, считают аналитики компании «Яков и Партнеры» и Единого ресурса застройщиков. Они прогнозируют снижение объема ввода новостроек до 41 млн кв. м, что на 20% ниже пикового уровня 2023 года. Переносы сроков ввода жилья, по их прогнозам, достигнут исторического максимума в 16,2 млн кв. м. Чтобы адаптироваться к «новой нормальности», девелоперам предстоит перестроить работу.
Что будет с ценами на вторичном рынке в 2026 году
На вторичном рынке в наступающего году ожидается похожая ситуация, говорит Белокуров. В 2025 году продавцы вторичных квартир, чтобы ускорить поиск покупателя, часто снижали цены в объявлениях. По данным Яндекс Недвижимости, за три квартала 2025 года в городах-миллионниках, доля объявлений со снижением цены выросла с 48% в начале года до 54,6% к концу сентября, а средний процент скидки за тот же период увеличился с 4,6% до 5,1%.
«Также продавцы на вторичном рынке нередко соглашаются на дополнительную скидку уже на стадии переговоров, то есть уже при личной встрече с покупателем. Особенно часто такая стратегия встречается, если покупатель уже готов выйти на сделку и не откладывает ее», — добавляет эксперт.
В целом серьезных колебаний медианной цены ни на первичном, ни на вторичном рынке, не ожидается, говорит эксперт — особенно в начале года. Однако он отмечает, что более или менее заметный рост цен в месячном выражении в отдельных локациях возможен при изменении структуры предложения, то есть при выходе на рынок высокобюджетных объектов. В краткосрочной и даже среднесрочной перспективе рынок, вероятнее всего, продолжит тренды, наметившиеся в 2025 году.
В 2026 году цены на жилье будут в лучшем случае топтаться на месте, а в худшем — постепенно сползать вниз, особенно на низколиквидные и переоцененные объекты, поделился своим мнением руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Впрочем, он добавляет, что многое будет зависеть от геополитики и экономической политики государства.
«Но в целом рынок движется в сторону зрелости, когда ситуацию, в том числе и с ценами, определяют внутренние рыночные процессы, а не внешние “костыли” и “допинги”», — говорит Репченко.
Стоит ли покупать квартиру в 2026 году
Решение о покупке недвижимости зависит от реальных финансовых возможностей покупателя, подчеркивает Евгений Белокуров. По его словам, рассмотреть покупку будет логичным, если уже накоплена достаточная сумма на первоначальный взнос, а ежемесячные выплаты по ипотеке комфортны для личного или семейного бюджета.
«Не стоит откладывать приобретение жилья, если покупатель подходит под одну из льготных программ кредитования и имеет финансовую возможность и достаточно накоплений для внесения платежей. Также причиной не откладывать покупку надолго может стать уже подобранное предложение со специальной акцией от застройщика – дисконтом, опцией трейд-ин, рассрочкой», — заключает эксперт.
Фото на обложке: Jimmy Chan / Pexels