Многие владельцы квартир и домов удивляются, когда видят квитанции из налоговой: непонятно, почему числа в них ежегодно растут. Не менее интересно разобраться в этом вопросе тем, кто недавно купил жильё или унаследовал его.
Сейчас налог на недвижимость рассчитывается по кадастровой стоимости. При расчёте налога ФНС учитывает срок владения жильём, вычеты и другие данные. Расскажем, где узнать кадастровую стоимость своей недвижимости, как самостоятельно рассчитать налог и на что обратить внимание, чтобы не переплачивать.
Что такое налог на недвижимость
Налог на недвижимость в России — это обязательный сбор, который собственники ежегодно платят за квартиры, дома, комнаты, гаражи и другие объекты. Налог, который в законе называется налогом на имущество физических лиц, пополняет региональный бюджет.
Платить должны все, кто владеет недвижимостью:
- Физические лица.
- Индивидуальные предприниматели, если имущество не используется для бизнеса.
- Собственники целых объектов и долей в них.
Обязанность платить налог возникает с момента государственной регистрации права собственности, при этом дата подписания договора купли-продажи не имеет значения. Если квартира в долевой собственности у нескольких человек, каждый платит за свою часть пропорционально её размеру.
Все физические лица, кроме льготников, должны платить налог за все свои недвижимые объекты:
- Квартиры, комнаты.
- Коттеджи, жилые дома.
- Места на парковке, гаражи.
- Коммерческие и производственные площади.
- Кладовые.
- Другие капитальные постройки.
Пока объект зарегистрирован в ЕГРН, за него нужно платить налог, даже если он аварийный, признан непригодным для проживания или физически разрушен, например сгорел.
Не облагаются налогом:
- недвижимость российских граждан, которая находится за границей;
- хозпостройки для ведения личного подсобного хозяйства, если их площадь меньше 50 м² (ст. 407 НК РФ).
Размер налога на имущество зависит от кадастровой стоимости объекта. Это его налоговая база.
Как определяется кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, по которой государственные службы рассчитывают налоги и пошлины. Эту сумму устанавливают не рыночные сделки, а специальные оценщики бюджетных организаций на основании закона о государственной кадастровой оценке. Оценщики учитывают:
- район, город, регион;
- характеристики дома;
- расположение участка;
- рыночные цены на похожие объекты;
- площадь объекта.
Кадастровая стоимость не равна рыночной цене квартиры. Рыночная стоимость — это та сумма, которую покупатели готовы заплатить за квартиру или дом на открытом рынке.
Кадастровая стоимость — фиксированная сумма. Её легко узнать с помощью бесплатных сервисов и сайтов:
- Выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости.
- Раздела «Имущество» в личном кабинете налогоплательщика.
В сервисах достаточно ввести кадастровый номер или точный адрес в поисковую строку, и они покажут актуальные данные.
Кадастровую стоимость периодически пересчитывают. Региональные власти обновляют её не чаще раза в 3 года, в городах федерального значения — не чаще раза в 2 года. Новую стоимость используют для расчёта налога начиная со следующего года. Если собственник не согласен с кадастровой стоимостью, он может её оспорить.
Из чего складывается сумма налога: примеры расчётов
Чтобы получить сумму налога на недвижимость, кадастровую стоимость умножают на налоговую ставку.
Ставка налога зависит от региона и типа недвижимости. Базовые ставки указаны в ст. 406 НК РФ:
- Квартиры, дома, комнаты, гаражи и машино-места, недостроенные жилые дома, хозпостройки, комплексы недвижимости — 0,1%.
- Недвижимость дороже 300 млн рублей — до 2,5%.
- Остальная недвижимость — 0,5%.
Местные власти вправе изменить ставки налога на имущество, снизив до нуля или увеличив — максимум в 3 раза. Узнать ставку налога в своём регионе можно в справочной ФНС.
Из стоимости жилых объектов вычитают площадь, которая не облагается налогом:
- 50 м² жилого коттеджа;
- 20 м² квартиры или доли в доме;
- 10 м² комнаты или доли в квартире.
Квартира в Москве стоит 30 млн рублей. Её площадь — 52 м². Ставка налога по такому жилью в регионе — 0,2%.
Если у квартиры один владелец, налогом облагается:
52 − 20 = 32 м²
Налоговая база:
30 000 000 × 32 / 52 = 18 461 538 рублей
Сумма налога:
18 461 538 × 0,2% = 36 923 рубля
Если срок владения недвижимостью меньше года, налог рассчитывается по месяцам. Нужно смотреть на дату регистрации собственности: если дата до 15-го числа включительно, этот месяц считается, если 16-е число и позже — не считается (ст. 396 НК РФ). При получении наследства срок владения считается со дня смерти наследодателя или даты, когда суд признал его умершим.
Квартира в Москве стоит 30 млн рублей. Её площадь — 52 м². Единственный собственник зарегистрировал право 14 мая 2025 года.
Налогом облагается:
52 − 20 = 32 м²
Налоговая база:
30 000 000 × 32 / 52 = 18 461 538 рублей
Сумма налога в 2026 году с учётом срока владения:
18 461 538 × 0,2% × 8 / 12 = 24 615 рублей
Если человек владеет долей в квартире, сумму налога считают пропорционально размеру доли.
У человека в собственности доля 1/2 в квартире в Москве. Кадастровая стоимость квартиры — 30 млн рублей, площадь — 52 м².
Налогом облагается:
52 / 2 − 10 = 16 м²
Налоговая база:
30 000 000 × 16 / 52 = 9 230 769 рублей
Сумма налога:
9 230 769 × 0,2% = 18 461 рубль
Для многодетных родителей есть дополнительные вычеты на каждого несовершеннолетнего ребёнка:
- по 7м² жилого коттеджа или доли в нём;
- по 5 м² квартиры или доли в ней;
- по 5 м² комнаты.
У женщины четверо детей (3, 5, 12 и 19 лет) и в собственности целая квартира в Москве. Кадастровая стоимость квартиры — 30 млн рублей, площадь — 52 м².
Налогом облагается:
52 − 20 − 5 × 3 = 17 м²
Налоговая база:
30 000 000 × 17 / 52 = 9 807 692 рубля
Сумма налога:
9 807 692 × 0,2% = 19 615 рублей
Кадастровая стоимость может меняться на 20–30%, если на рынке произошёл резкий скачок стоимости жилья. Сумма налога при этом не может расти больше чем на 10% в год.
Женщина из примера выше заплатила налог на имущество за 2025 год 19 615 рублей.
Налог за 2026 год по тому же объекту не может превышать:
19 615 + 10% = 21 576 рублей
Если КС квартиры увеличится до 35 млн рублей, она заплатит:
35 000 000 × 17/52 × 0,2% = 22 884 рубля →
21 576 рублей за 2026 год
22 884 рубля за 2027 год
Как и когда платить налог за квартиру
Налог на недвижимость оплачивают один раз в год. Срок — не позднее 1 декабря года после налогового периода. Например, налог за 2025 год нужно заплатить до 1 декабря 2026 года. Если 1 декабря — выходной, срок сдвигается на следующий рабочий день. Например, так было в 2024 году, когда 1 декабря выпало на воскресенье.
Минимум за 30 дней до этой даты ФНС присылает налоговое уведомление. Оно появляется в личном кабинете на сайте ФНС и содержит сумму налога по всем объектам в собственности, срок оплаты и реквизиты для перевода. Бумажные уведомления отправляют по почте тем, у кого нет личного кабинета, или по заявлению.
Оплатить налог можно разными способами:
- Через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
- По квитанции в банке или терминале.
- Через мобильное приложение банка.
- На портале «Госуслуги».
Если налог не заплатить вовремя, начислят пени за каждый день просрочки. Размер пени — 1/300 действующей ключевой ставки Банка России от суммы долга в день.
Коротко о главном
Чтобы рассчитать и заплатить налог на имущество физлиц:
- Узнайте кадастровую стоимость своего жилья — на сайте Росреестра или в личном кабинете налогоплательщика.
- Уточните ставку налога на свои объекты в справочной ФНС.
- Не забудьте про вычеты: для квартиры — 20 м², для дома — 50 м², для комнаты — 10 м². Для многодетных родителей — дополнительные вычеты по 5 м² на каждого несовершеннолетнего ребёнка.
- Проверьте срок владения: если объект в собственности меньше года, налог считают только за месяцы владения.
- Если владеете долей — платите налог только за свою часть, учитывая вычеты.
- Рост налога ограничен: за год сумма не может увеличиться больше чем на 10%.
- Заплатите налог до 1 декабря следующего года после налогового периода.
- Не допускайте просрочек, иначе начислят пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день.
- Планируйте бюджет на налоги — сумма может составить от 19 000 до 37 000 рублей в год за квартиру в Москве стоимостью 30 млн рублей.