По поручению Председателя Верховного Суда Российской Федерации Игоря Краснова, коллегии ВС РФ по гражданским и административным делам, а также коллегия по экономическим спорам приступят к формированию обзора судебной практики. Этот документ будет посвящён систематизации подходов к рассмотрению дел об оспаривании сделок с жилой недвижимостью. О соответствующей инициативе Суд сообщил в своём официальном телеграм-канале.
Особое значение в формируемом обзоре займёт недавнее решение Верховного Суда по громкому делу о квартире в центре Москвы, предметом спора по которой выступили певица Лариса Долина и покупатель Полина Лурье. Это решение, защитившее права добросовестного приобретателя, уже сейчас рассматривается экспертами как потенциальный прецедент для нижестоящих судов.
Суть спора: сделка под давлением vs. добросовестное приобретение
Конфликт развернулся вокруг квартиры в престижном районе Хамовники. Лариса Долина обратилась в суд с иском к Полине Лурье о признании сделки купли-продажи недействительной. В обоснование своих требований артистка указала, что на момент подписания документов находилась под неправомерным влиянием третьих лиц, которые оказывали на неё психологическое давление и угрозы.
В свою очередь, покупательница Полина Лурье подала встречный иск о выселении Долиной из спорного жилья, настаивая на том, что является добросовестным приобретателем, законно и на возмездной основе получившим право собственности на квартиру.
Первая инстанция, а затем апелляционный и кассационный суды встали на сторону Долиной, удовлетворив её иск о признании сделки недействительной и отказав в требованиях Лурье.
Поворот от Верховного Суда: приоритет защиты добросовестного приобретателя
Однако Верховный Суд РФ, рассмотрев кассационную жалобу Полины Лурье, кардинально изменил исход дела. Коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила все ранее вынесенные судебные акты.
ВС РФ обратил внимание на критичный правовой аспект: даже если бы доводы о недействительности сделки были приняты, вывод нижестоящих судов об отказе во взыскании с Долиной денежных средств, полученных ею по договору, противоречит принципам гражданского права (двусторонней реституции — возврату сторон в первоначальное положение).
Проанализировав материалы дела, Верховный Суд пришёл к выводу о добросовестности приобретателя, Полины Лурье, и признал за ней право собственности на квартиру. Суд постановил обязать Ларису Долину освободить жилое помещение в ближайшее время. Таким образом, дело было направлено на новое рассмотрение в нижестоящий суд для разрешения иска о принудительном выселении.
Значение для правоприменительной практики
Предстоящий обзор Верховного Суда призван упорядочить часто противоречивую практику по спорам, связанным с жильём. Дело Долиной и Лурье наглядно демонстрирует сложный баланс между:
- защитой лица, утверждающего, что сделка совершена под давлением (ст. 179 ГК РФ),
- и охраной прав добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ), который не знал и не мог знать о возможных пороках воли продавца.
Верховный Суд дал чёткий сигнал: при разрешении подобных конфликтов требуется тщательная и взвешенная оценка всех доказательств, а формальных ссылок на «давление» при реальном получении денежных средств за имущество может быть недостаточно для лишения прав покупателя, исполнившего свои обязательства.
Правовые основы сделок с недвижимостью
Напомним, что в России сделки с недвижимым имуществом регулируются комплексом законодательных актов, ключевыми из которых являются:
- Гражданский кодекс РФ (общие положения об обязательствах и сделках, правах собственности);
- Жилищный кодекс РФ;
- Земельный кодекс РФ;
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Ожидается, что новый обзор ВС РФ даст судам более ясные и единообразные критерии для применения этих норм в сложных ситуациях, подобных рассмотренной, что повысит предсказуемость судебных решений и устойчивость гражданского оборота.