Вчера Сергей позвал меня к себе домой.
Живёт он в центральном районе Нячанга, в высотке на двадцатом этаже. Говорит: «Дружище, пойдём, покажу квартиру. Купил год назад».
Поднялись. Открывает дверь — однушка 45 квадратов. Спальня, кухня-гостиная, ванная. Балкон с видом на океан.
Выхожу на балкон и дух захватывает. Море, пальмы, закат.
Спрашиваю: сколько отдал?
Отвечает: «$65 000. Третья линия от моря. Если бы первая, то стоила бы $100 000 минимум. Но мне и тут хорошо. Десять минут пешком до пляжа».
Разговорились. Оказалось, Сергей не один такой. Русские массово покупают квартиры в Нячанге.
Я решил разобраться: как это работает, сколько стоит, какие подводные камни.
Сергей программист. Работает удалённо на американскую компанию. Зарабатывает $3000 в месяц.
Три года назад переехал во Вьетнам. Сначала снимал квартиру за 30 тысяч рублей.
«Я платил аренду год, потом ещё год. Посчитал, и оказалось, что за два года отдал 720 тысяч рублей. Это $7200. И что? Квартира не моя. Деньги выброшены на ветер».
«Стал задумываться: а не купить ли? Посмотрел цены, оказалось реально. За $65 000 можно купить однушку в центре. В Питере за эти деньги купишь разве что гараж».
Он начал искать. Смотрел объявления на сайтах, ходил по районам, общался с риелторами.
«Я смотрел 20 квартир. В объявлениях всё красиво: фотошоп, широкий угол, фильтры. Приезжаешь, и тебя ждёт разочарование. То ремонт убитый, то вид не тот, то шумно».
Искал два месяца. Потом нашёл эту.
«Зашёл, и сразу понял: моё. Чисто, светло, вид на море. Мебель нормальная, ремонт свежий. Хозяин адекватный, торговался без проблем. Скинул с $70 000 до $65 000».
Как он покупал
Сергей нашёл риелтора через Телеграм-чат.
«Русская девушка, живёт тут 10 лет, работает с недвижимостью. Я ей написал, она приехала, всё показала, объяснила».
Риелтор проверила документы на квартиру.
«Тут главное — Pink Book. Это как свидетельство о собственности в России. Розовая папка с печатями. Если её нет или там что-то не так — не покупай».
Ещё риелтор проверила, нет ли обременений. Залог, арест, долги.
«Всё чисто было. Хозяин нормальный, документы в порядке».
Дальше подписали договор.
«Составили на английском и вьетнамском. Я читал английскую версию. Там всё просто: цена, сроки, условия».
Сергей платил в два этапа.
«Первый транш $30 000 сразу. Второй $35 000 после оформления права собственности. Так безопаснее».
Потом пошли в госорган регистрировать сделку.
«Это Department of Natural Resources and Environment. Длинное название, но суть простая, здесь они регистрируют сделки с недвижимостью».
Оформление заняло две недели.
«Я принёс документы, заплатил госпошлину 0,5% от стоимости, то есть $325. Через две недели получил Pink Book на своё имя. Всё, квартира моя».
Кстати, интересный момент: Pink Book это не книга. Это красная папка с документами. Название смешное, но важное. Без неё квартира не твоя.
Сколько стоят квартиры в Нячанге
Я спросил у Сергея: а если бы ты покупал сейчас, сколько бы отдал?
Он говорит: «Цены выросли. Моя квартира сейчас стоит $70 000. За год подорожала на $5 000. Но это удача, сейчас спрос увеличился и к тому же доллар вырос».
Вот что я узнал про цены.
Первая линия — вид на море
Это самые дорогие квартиры.
Новые комплексы, бассейны, охрана, спортзалы. Выходишь из дома и море в 50 метрах.
Знакомый Сергея купил студию 30 квадратов на первой линии за $75 000.
«Дорого, но оно того стоит. Просыпаешься и видишь море. Идёшь на пляж — минута ходьбы».
Ещё одна знакомая купила двушку 65 квадратов за $150 000.
«Роскошь. Огромный балкон, панорамные окна, вид на весь залив. Сдаёт туристам за $100 за ночь. Окупится лет за 15, но ей не важно, т.к. живёт сама».
Вторая-третья линия это баланс цены и удобства
Сергей живёт на третьей линии.
«До моря 10 минут пешком. Это нормально. Не первая линия, но и не окраина. Цена адекватная, всего $65 000 за 45 квадратов».
Его сосед по дому купил студию 30 квадратов за $50 000.
«Поменьше, но дешевле. Ему одному хватает».
Окраины дёшево, но далеко
Вот Дмитрий, 34 года. Он купил однушку на окраине за $55 000.
«Я хотел сэкономить. Купил подальше от центра. Квартира хорошая, просторная, 50 квадратов. Но до моря 20 минут на байке».
Дмитрий доволен.
«Мне не нужна первая линия. Я работаю весь день, на пляж хожу редко. Зато сэкономил $20 000».
Знаете, я заметил: чем дальше от моря, тем дешевле. Но тем сложнее сдавать туристам. Они хотят первую линию.
А можно ли иностранцу вообще купить
Я спросил у Сергея: есть ли ограничения?
Он говорит: «Есть. Но несложные».
Первое и главное, это квота.
Иностранцы могут владеть максимум 30% квартир в одном комплексе.
«Когда я покупал, в моём доме было 200 квартир. Из них 40 принадлежат иностранцам. Квота не исчерпана, поэтому проблем не было».
Но бывает, квота закончилась, и тогда уже не купишь.
«Мой друг хотел купить в другом комплексе. Приехал, а ему говорят: квота исчерпана, иностранцам не продаём. Пришлось искать другой дом».
Второе — срок владения.
Иностранцы покупают квартиру на 50 лет.
«Звучит страшно. Но после 50 лет можно продлить ещё на 50 лет. Фактически — это навсегда. Мне 35 лет, через 50 мне будет 85. Вряд ли я до этого доживу». Смеётся.
Третье — нельзя купить землю.
Иностранцы могут покупать только квартиры. Дома, виллы на земле — нельзя.
«Это ограничение для богатых. Мне квартиры хватает».
Четвёртое — нужна виза.
Чтобы купить квартиру, нужно быть во Вьетнаме легально.
«Нельзя купить удалённо из России. Нужно приехать, получить визу или штамп на 45 дней, и уже тут оформлять документы».
Можно ли заработать на сдаче
Сергей сдаёт свою квартиру, когда уезжает.
«Я живу тут 5 месяцев в году — с ноября по апрель. Остальное время сдаю туристам на Airbnb».
Сколько зарабатывает?
«Ставлю $40 за ночь. Это недорого, но квартира быстро разбирается. В высокий сезон (декабрь-март) заполняемость 70%. В низкий сезон (май-сентябрь) — 30%».
Считаем.
Высокий сезон — 4 месяца. 120 дней. Заполняемость 70% = 84 ночи. По $40 = $3 360.
Низкий сезон — 3 месяца. 90 дней. Заполняемость 30% = 27 ночей. По $40 = $1 080.
Итого за 7 месяцев: $4 440.
Минус расходы:
- Коммунальные платежи — $30 в месяц × 7 = $210
- Уборка после каждого гостя — $10 × 111 гостей = $1 110
- Комиссия Airbnb — 15% = $666
Чистая прибыль: $2 454 в год.
«Окупится за 26 лет. Долго. Но мне не важно. Я купил не для заработка. Купил для себя. А то, что квартира ещё и деньги приносит это просто приятный бонус».
Вот Андрей, 38 лет. Он купил студию за $50 000 и сдаёт долгосрочно.
«Я не хочу заморачиваться с туристами. Уборки, встречи, проблемы. Проще сдать одному человеку на полгода».
Сдаёт за $400 в месяц русским экспатам.
«Заполняемость почти 100%. Люди снимают на полгода, потом продлевают или уезжают, а я сразу нахожу новых».
За год зарабатывает $4 800.
Минус расходы на ремонт $300 в год.
Чистая прибыль: $4 500.
Окупаемость: 11 лет.
«Это лучше, чем у Сергея. Но я не живу в квартире сам. Полностью сдаю».
Кстати, все, кто сдаёт, говорят одно: туристам доходнее, но заморочек больше. Долгосрочно спокойнее, но меньше денег.
А можно ли получить ВНЖ
Я спросил у Сергея: ты оформлял вид на жительство?
Он говорит: «Нет. Мне не нужен. Квартира стоит $65 000, а для ВНЖ нужно от $100 000».
Во Вьетнаме можно получить временный вид на жительство, если купил недвижимость дороже $100 000.
Срок ВНЖ — 3 года. Можно продлевать.
Вот Марина, 42 года. Она купила двушку за $150 000 и оформила ВНЖ.
«Мне это нужно. Я живу тут постоянно. С ВНЖ не надо делать визы каждые три месяца. Просто живу».
Она говорит, ВНЖ даёт право жить во Вьетнаме без ограничений.
«Но работать по найму нельзя. Только свой бизнес или фриланс. Мне подходит — я дизайнер, работаю на себя».
Подводные камни
Я спросил у всех, кто покупал: что пошло не так?
Вот что узнал.
Вот Дмитрий, 34 года
Он купил квартиру в недостроенном комплексе.
«Застройщик обещал сдать через год. Я поверил. Внёс $60 000. Прошло два года — стройка стоит. Краны не работают. Деньги вложены, квартиры нет».
Дмитрий теперь ждёт.
«Может, достроят. Может, нет. Продать не могу — квартиры ещё нет. Застрял. Это был мой косяк, нужно было покупать в готовом доме».
Вот Ольга, 29 лет
Она купила квартиру в комплексе с плохой управляйкой.
«Управляющая компания халтурит. Бассейн зелёный, никто не чистит. Лифт периодически не работает. Мусор вывозят раз в три дня. Жаловались — пофиг».
Ольга теперь хочет продать.
«Но кто купит квартиру в таком доме? Придётся снижать цену».
Вот Игорь, 40 лет
Он купил квартиру за $80 000 два года назад. Решил продать.
«Выставил объявление. Прошло полгода, ни одного звонка. Рынок не такой ликвидный, как в России. Квартиру можно продавать месяцами».
Игорь снизил цену до $70 000.
«Через месяц нашёлся покупатель. Потерял $10 000, но хоть продал».
Знаете, после этих историй я понял: покупать нужно осторожно.
Не связываться с недостроями. Проверять управляйку. Не рассчитывать на быструю продажу.
Ещё один нюанс — налоги
Сергей говорит: «Налог на недвижимость смешной 0,03% в год. Я плачу $20 в год за квартиру. Это копейки».
Но если продаёшь, нужно заплатить 2% от стоимости сделки.
«Плюс комиссия риелтору ещё 2%. Итого 4%. Если продам за $70 000, отдам $2 800. Это нужно учитывать».
А стоит ли вообще покупать
Я спросил у Сергея: ты доволен?
Он говорит: «Очень. Лучшее решение за последние годы».
Почему?
«Раньше я платил аренду $300 в месяц. За год $3 600. Деньги уходили в никуда. Сейчас я живу в своей квартире. Когда уезжаю, сдаю. Деньги возвращаются. А главное это МОЁ. Я знаю: есть место, куда всегда могу вернуться».
Я спросил: а кому не стоит покупать?
Он думает.
«Тем, кто хочет заработать быстро. Окупаемость долгая 10-15 лет. Если нужны быстрые деньги, то это не вариант».
«Тем, кто не уверен, что будет жить тут. Купил, а через год захотел в Таиланд. Продать сложно, потеряешь на комиссиях».
«Тем, кто покупает в недостройке. Это риск. Могут не достроить».
А кому стоит?
«Тем, кто планирует жить тут долго 5-10 лет. Тем, кому надоело платить аренду. Тем, кто хочет зимовать каждый год. И тем, кто готов ждать окупаемости».
Что в итоге
Русские массово покупают квартиры в Нячанге.
Цены: от $50 000 до $150 000.
Окупаемость при сдаче: 10-15 лет.
Можно получить ВНЖ, если купил дороже $100 000.
Процесс покупки простой: нашёл квартиру → проверил документы → подписал договор → оформил Pink Book.
Занимает 2-4 недели.
Подводные камни: недострои, плохая управляйка, сложно продать, налоги при продаже.
Покупать стоит, если планируешь жить долго. Не стоит, если хочешь заработать быстро.
Вчера снова встретил Сергея. Он шёл с пляжа, загорелый, довольный.
«Знаешь, я не жалею. Купил год назад, и это было правильное решение. Живу тут, когда хочу. Сдаю, когда уезжаю. Деньги возвращаются. А главное это МОЁ. Мой дом».
Смотрю на него и думаю: а может, и мне пора?
А вы бы купили квартиру во Вьетнаме? Или лучше снимать?
Напишите в комментариях. Мне правда интересно ваше мнение.
Живу во Вьетнаме и каждый день делюсь новостями, статьями и видео о реальной жизни в стране: цены, еда, люди, быт, путешествия.
👉 Подписывайтесь во ВКонтакте ❤️ 👉 ВК «Я люблю Вьетнам»