Завтра Банк России проведёт очередное заседание по ключевой ставке — событие, которое в 2025 году напрямую влияет не только на финансовые рынки, но и на стратегию покупателей, инвесторов и девелоперов недвижимости. В условиях высокой стоимости заёмных денег даже незначительное изменение ставки воспринимается рынком как сигнал: продолжится ли политика жёсткого сдерживания или регулятор готов к постепенному смягчению.
В этой статье разберем базовый сценарий заседания, возможные решения ЦБ и их последствия для рынка жилья.
История текущей политики Банка России
На предыдущем заседании 24 октября 2025 года Банк России снизил ключевую ставку на 50 базисных пунктов до 16,50% годовых. Это стало частью серии смягчений денежно-кредитной политики в ответ на замедление инфляции, которое наблюдается в последние месяцы.
Понижение ставок — явление редкое в последние годы, но в 2025 году регулятор уже несколько раз корректировал «ключ» в сторону уменьшения, стремясь сбалансировать инфляционное давление с необходимостью поддержки экономической активности.
Основной вопрос: снижение или удержание ставки?
Прогноз большинства экспертов — снижение
По данным опросов финансистов и аналитиков, основной консенсус — ставка будет снижена. Средний прогноз, собранный до заседания, показывает ожидания уровня около 16,19–16,25% годовых.
Ряд экспертов и представителей бизнеса идут ещё дальше — они считают возможным снижение ставки до 16%или даже до 15,5% годовых. Такой прогноз объясняется тем, что инфляция в России замедляется быстрее, чем ожидалось, а её темпы опустились ниже предыдущих оценок аналитиков.
Кроме того, президент Российской Федерации на ежегодной сессии вопросов и ответов намекнул на необходимость поддержки экономической активности — это ещё один фактор, который может склонить регулятора к смягчению.
Более глубокие снижения — менее вероятный сценарий
Некоторые представители бизнес-сообщества, включая руководителей крупных объединений предпринимателей, указывают на необходимость более глубокого снижения — вплоть до 15,5% годовых — если темпы инфляционного охлаждения продолжатся, а экономические риски сохранятся умеренными.
Подобный шаг стал бы пятым подряд снижением в 2025 году и отражал бы решительную позицию регулятора в отношении поддержки роста экономики.
Вариант удержания
Несмотря на общий консенсус о снижении, часть аналитиков отмечает, что регулятор может удержать ставку на текущем уровне, если существующие риски (например, сохраняющиеся инфляционные ожидания или внешние факторы) окажутся значительными.
Прогноз на заседание 19 декабря: базовый сценарий
Мой базовый прогноз — снижение ключевой ставки на 0,5 процентного пункта.
Именно такой шаг сегодня выглядит наиболее вероятным компромиссом между желанием ЦБ показать движение к смягчению и страхом преждевременно ослабить денежно-кредитную политику.
По сути, рынок снова получит символическое облегчение. Это решение не меняет систему, но позволяет регулятору зафиксировать начало осторожного разворота риторики.
Почему даже снижение на 0,5 п.п. не решает проблему
Для девелоперов ситуация остаётся сложной. Высокая ключевая ставка означает, что:
- кредиты на проектное финансирование остаются дорогими;
- девелоперы сокращают объёмы заимствований;
- часть новых проектов переносится или вовсе не выходит на рынок.
Фактически рынок входит в фазу сжатия предложения. Особенно это заметно в сегментах бизнес-, премиум- и de-lux, где доля заёмных средств в себестоимости проекта традиционно выше, а требования к качеству продукта — строже.
Текущая ситуация: ставка остаётся ключевым ограничением для рынка
К концу 2025 года ключевая ставка остаётся на высоком уровне. Несмотря на замедление инфляционных темпов и частичную стабилизацию макроэкономических показателей, Банк России продолжает придерживаться осторожной позиции. Основные аргументы регулятора — инфляционные риски, давление на бюджет и необходимость удерживать ожидания бизнеса и населения под контролем.
Для рынка недвижимости это означает следующее:
- ипотека остаётся дорогой;
- инвестиционный спрос смещается в сторону альтернативных инструментов;
- застройщики работают в условиях дорогого проектного финансирования.
Меньше новых проектов — выше цены
Экономика здесь работает достаточно прямолинейно.
Когда предложение новых проектов сокращается, а спрос — пусть и более осторожный — сохраняется, формируется структурный дефицит.
В результате:
- цены не снижаются даже при ослабленном спросе;
- ликвидные проекты дорожают быстрее рынка;
- покупатель сталкивается с ограниченным выбором.
Мы уже видим, что в Москве и ряде крупных агломераций запуск новых очередей идёт значительно медленнее, чем в 2022–2023 годах, а это означает давление на цены в среднесрочной перспективе.
Кто в итоге платит за высокую ставку
Как бы ни менялись формулировки ЦБ, в реальности финансовая нагрузка почти всегда перекладывается на конечного покупателя:
- через рост цены квадратного метра;
- через ухудшение условий входа в сделку;
- через сокращение доступных форматов и планировок.
Проигрывается в этой конфигурации не застройщик и не банк — платит всегда покупатель, вне зависимости от того, берёт ли он ипотеку или покупает за собственные средства.
Что это значит для покупателей и инвесторов
В условиях, когда ставка остаётся высокой, а снижение — минимальным, рынок постепенно перестраивается:
- растёт интерес к готовым и почти готовым объектам;
- усиливается спрос на функциональные планировки и ликвидные локации;
- премия за качество инженерии, инфраструктуры и приватность становится оправданной.
Для инвесторов недвижимость по-прежнему остаётся защитным активом, но только при точечном выборе проекта и входе по адекватной цене.
Осторожное смягчение и жёсткая реальность рынка жилья
Заседание ЦБ 19 декабря, скорее всего, принесёт умеренное снижение ставки на 0,5 п.п., но кардинального разворота политики ждать не стоит. Для рынка недвижимости это означает сохранение давления на предложение, постепенный рост цен в ликвидных сегментах и дальнейший сдвиг спроса в сторону качественных проектов.
2026 год рынок встретит с теми же ключевыми вводными: дорогие деньги, осторожный спрос и высокая ценность правильно выбранного объекта.
Еще больше аналитики и актуальных новостей рынка недвижимости ищите в моем телеграмм-канале!