В этом кейсе мы показываем, как грамотный редизайн, функциональное зонирование, подготовка квартиры к аренде и стратегический подход позволяют вывести объект в топ спроса даже без капитального ремонта.
Материал будет полезен собственникам, арендодателям, риелторам, агентствам недвижимости, девелоперами управляющим компаниям, которые хотят повысить ликвидность, скорость сдачи и доходность своих объектов.
Бюджет: где сэкономили, а где вложились правильно
Изначально владелица планировала редизайн + косметический ремонт, но после анализа HSprofi стало понятно:
капитальное обновление с «вскрытием» стен и заменой усталых слоёв обошлось бы ≈1,5 млн ₽.
Для долгосрочной аренды это не окупается: срок возврата инвестиций растянулся бы на годы.
Совместно был зафиксирован предел бюджета — 500 000 ₽.
В результате команда HSprofi уложилась ≈ 486 000 ₽, распределив бюджет на то, что действительно повышает цену и скорость сделки:
≈50% — ремонтные и технические работы:
малярка, реставрация, сантехника, потолки, исправление инженерки.
≈50% — мебель, текстиль, декор, освещение, локальные доработки.
Отдельная статья расходов — подъём тяжёлой мебели вручную, так как во время проекта в доме отключили лифты.
Важно для собственников и риелторов:
Мы не просто вписались в лимит — мы перераспределили бюджет так, чтобы каждый рубль работал на повышение стоимости аренды.
Главная задача заказчика
Запрос был очень понятный и типичный для собственников долгосрочной аренды:
Квартира хорошая, но устала после арендаторов. Хочу освежить, довести до ума и сдавать стабильнее и дороже, но без капитального ремонта.
При этом важно:
- владелице нравилась планировка и базовый интерьер,
- материалы были качественные,
- но квартира проигрывала конкурентам: новостройки с современной подачей снимали быстрее и дороже.
Главная задача команды HSprofi
Наша задача была НЕ «сделать косметику ради косметики».
Наша задача — поднять ликвидность объекта минимальными, но стратегическими вмешательствами.
Ключевые направления:
- сохранить сильные стороны квартиры: библиотеку, материалы, планировку;
- убрать визуальную усталость и компенсировать потерянный функционал;
- добавить современные сценарии жизни:
обеденная зона, рабочее место, мягкая зона для отдыха; - актуализировать интерьер в рамках стилистики, не ломая характер квартиры;
- создать свежий, интеллигентный визуал в духе mid-century / винтаж интеллекта.
Формула результата HSprofi:
минимум ремонта → максимум рыночного эффекта
Основные проблемы квартиры «до»
Этот список будет полезен всем, кто готовит недвижимость к аренде.
1. Ремонт ~15 лет назад
Материалы качественные, но морально устарели.
2. Сильный износ после арендаторов:
- прокуренные стены и потолки, стойкий табачный запах;
- пятна, сколы, следы эксплуатации;
- повреждённые наличники, вздувшаяся коробка двери в ванной;
- уставшее зеркало, старый лючок.
3. Инженерные проблемы:
- не было счётчиков,
- протекающие радиаторы,
- проблемы со стиральной машиной,
- потолок и свет в санузле нуждались в ремонте.
4. Функциональные провалы:
- не было обеденной зоны,
- не было рабочего места,
- мягкая зона — «декоративная», неудобная,
- массивная тёмная тумба делила комнату, забирала свет и визуально уменьшала площадь.
5. Квартира выглядела менее удобной и менее современной, чем аналоги в районе.
Для риелторов это классическая причина низкой ликвидности:
на фото «всё нормально», а по ощущениям «жить здесь не хочется».
Сложности реализации
1. Табачный запах
Квартира озонировалась почти неделю.
2. Лифты отключили на замену
Квартира находилась на 4 этаже.
Все крупные предметы поднимались вручную.
3. Бюджетные ограничения
Заметная часть расходов ушла в «невидимые» элементы, необходимые для нормальной сдачи.
4. Нельзя ломать стиль
Важно было сохранить характер квартиры, но привести её к актуальному виду.
Итоговая сумма вложений
566 455,80 ₽
(включает ремонтные работы, закупки, доставку, мебель и стейджинг)
Отзыв собственницы после сдачи квартиры
Квартиру сдала сегодня за 110 000 ₽ прекрасной паре.
Объект был в экспозиции всего 1 день.
Первые просмотры — ребята приехали вторыми.
И влюбились в квартиру ещё по фотографиям: пришли уже с деньгами и сразу согласились.
Финальный вывод
Этот кейс — пример того, как стратегический подход, функциональное зонирование и корректный стейджинг позволяют:
- увеличить привлекательность объекта,
- повысить стоимость аренды,
- сократить срок экспозиции до минимума,
- обойтись без дорогостоящего ремонта.
Для собственников, риелторов и девелоперов важно понимать:
в аренде побеждает не площадь и не «свежесть ремонта», а сценарии жизни и правильная подготовка объекта.