Вчера вышло мотивированное определение ВС РФ по резонансному «делу Долиной» (№ 5-КГ25-174-К2 от 16.12.2025). Коротко: Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и отказал в признании сделки купли‑продажи квартиры недействительной.
Что решил Верховный суд
- Договор купли-продажи (и предварительный договор) остаются в силе.
Решения районного суда, апелляции и кассации, которые признавали сделки недействительными и «возвращали» квартиру продавцу, отменены. ВС принял новое решение: в иске продавца отказать. - Вопрос выселения/прекращения права пользования ещё не закрыт.
Часть спора по иску покупателя о снятии с регистрации и выселении направлена на новое рассмотрение в Мосгорсуд — с акцентом на конституционное право на жилище и участие несовершеннолетнего.
Почему ВС РФ так решил (логика суда)
1) Нельзя признавать сделку недействительной по ст. 178 ГК РФ из‑за «мотивов» и ожиданий
Нижестоящие суды признали сделку недействительной как совершённую под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ). ВС указал, что в конкретной конструкции дела это ошибка в применении нормы.
Ключевой тезис ВС:
- заблуждение относительно мотивов сделки (зачем человек это делает) и
- заблуждение относительно правовых последствий (например, «сделку потом аннулируют, всё вернётся назад»)
— не являются основанием для недействительности по ст. 178 ГК РФ (суд прямо сослался на п. 3 ст. 178).
По материалам дела суд указал, что продавец фактически хотела совершить именно продажу (в смысле понимала сам юридический акт), но ожидала, что дальше «всё отменится». Для 178‑й статьи этого недостаточно.
2) «Природа сделки купли‑продажи» — общеизвестна, стандарт понимания занижать нельзя
ВС отдельно прошёлся по аргументу про «заблуждение относительно природы сделки». Суд отметил, что купля‑продажа недвижимости и её последствия (переход права собственности) — общеизвестны, и делать вид, что дееспособный участник оборота мог не понимать базовую механику, — неправильно.
Дополнительно ВС учитывает, что истец — взрослый дееспособный человек, с жизненным и договорным опытом; а значит, ожидается обычная осмотрительность. Логика такая: в гражданском обороте действует принцип, что дееспособный гражданин в целом сам отвечает за последствия своего поведения (увязка с принципами ст. 1 ГК РФ).
3) Даже при 178‑й статье нельзя «забывать» про добросовестность второй стороны и про реституцию
ВС делает важный системный акцент: оспаривание сделок по заблуждению — риск для оборота. Поэтому суды обязаны оценивать, мог ли добросовестный контрагент распознать заблуждение, и вообще исследовать поведение другой стороны.
В этом деле, по позиции ВС, недобросовестность покупателя судами не установлена, а нижестоящие инстанции фактически «всё списали на заблуждение продавца», не дав нормальной оценки аргументам покупателя.
Отдельно ВС указывает: если бы сделка всё же признавалась недействительной, то двусторонняя реституция по общему правилу обязательна (ст. 167 ГК РФ), и нельзя отказывать в возврате денег покупателю только потому, что деньги у продавца дальше похитили третьи лица. (В данном определении этот блок звучит как принципиальная правовая позиция, хотя в итоге ВС отказал в иске и до реституции по существу не дошёл.)
4) Ст. 177 ГК РФ (неспособность понимать значение действий) здесь тоже «не сработала» — по процессуальным причинам
Продавец ссылалась и на ст. 177 ГК РФ (состояние, исключающее способность понимать значение действий/руководить ими). ВС подробно объяснил: для этого основания обычно нужна судебная экспертиза в рамках гражданского процесса, а бремя доказывания лежит на истце.
Суды первой инстанции, по оценке ВС, разъясняли стороне необходимость экспертизы; ходатайство то появлялось, то снималось; личная явка истца не обеспечивалась; а заключения из уголовного дела, по мнению ВС, не отвечали на вопрос о способности понимать и руководить действиями именно в момент заключения сделок (там исследовались другие вопросы). Поэтому оснований для 177‑й статьи суд не увидел.
Что это означает на практике (если упростить)
ВС фактически говорит следующее: если человека «развели» мошенники и он сам подписал договор купли‑продажи, то сам по себе факт мошенничества третьих лиц ещё не делает сделку с добросовестным покупателем недействительной. Потеря денег продавцом из‑за дальнейших действий мошенников — отдельная история, но она не должна автоматически разрушать правовой результат сделки для покупателя.
Предлагаю обсудить
Как вам позиция ВС РФ?
- Согласны ли вы, что 178‑я статья не должна “вытаскивать” из сделки, если заблуждение касается мотивов и ожиданий «потом отменят»?
- Достаточно ли суд защитил идею стабильности оборота и добросовестного приобретателя?
- И где, по-вашему, должна проходить граница между защитой потерпевшего и защитой контрагента?
Пишите в комментариях: поддерживаете такое определение или считаете, что суд должен был искать другие правовые основания для защиты продавца.