Нулевая пенсионерка, бабка-скамерша, зловещая Долина — накал страстей в деле с квартирой певицы Ларисы Долиной не утихает. Напомню, что летом 2024 года она попалась на крючок мошенников, продав квартиру за 119 млн рублей и перечислив деньги на якобы безопасный счет. В результате судебных разбирательств пятикомнатные апартаменты вернулись певице, а покупательница осталась ни с чем.
И вот люди теперь ставят себя на место покупателя. И беспокоятся, как бы после сделки на вторичном рынке не остаться без жилья и без денег. А такая вероятность есть, потому что судебная практика по ведомым мошенниками продавцам склоняется чаще не в пользу покупателей.
Так что продолжаю разговор про подводные камни при покупке квартир. В прошлый раз я рассказывал, как предостерег своего клиента от сомнительной сделки. В том же посте затронул тему страхования титула — оказывается, далеко не всегда страховка защищает от потери купленного жилья. Сегодня поведаю про другую квартиру, которую я в итоге тоже забраковал.
Итак, мы продолжили поиски и нашли замечательную квартиру — в доме 137-й серии. Это одна из лучших серий города. Квартира пустая, никто не живет, собственник в Москве. Квартиру он получил по решению суда. А дело было так.
Изначально собственница этой квартиры, женщина 1948 года рождения, взяла деньги в долг по договору займа и не вернула их. Затем долг уступили другому человеку. Тот собрался было выкупить у нее квартиру, так как рассчитаться по кредиту она не могла. И даже предложил ей 600 тыс. рублей сверху. Но собственница отказалась. Виталий — так зовут этого человека — подал в суд и выиграл дело. По решению суда квартиру у этой тёти забрали за долги и отдали ему. Он и был собственником этой квартиры.
На первый взгляд вроде бы все с этим жильем было в порядке. Есть решение суда — аргумент, в принципе, железобетонный в любом споре. Проблем быть не должно. Но я снова начинаю копать. «Виталий, — говорю собственнику, — а вы сможете доказать, что бывшая собственница сейчас не на улице живет? А то ведь надоумят ее какие-нибудь близкие родственники подать в суд по статьям 177-179 ГК РФ— дескать, не ведала, что творила, верните мне квартиру обратно. Исключать ведь нельзя это».
Он рассказал, что по его сведениям бабуля эта живет у сына. Я тогда попросил у него доказательства того, что у нее есть еще другая недвижимость. Документально он это подтвердить не мог, и я за свои кровные по своим каналам раздобыл историю ее недвижимости и все номера телефонов, которые были зарегистрированы на ее имя.
У нее было за всю жизнь три квартиры — на Дыбенко, на Казанской и вот эта нынешняя квартира на Дунайском проспекте, которую мы хотели купить. Но было непонятно, находятся ли первые две квартиры до сих пор в ее собственности. Я начал прозванивать номера — они оказались недоступны.
Копаю дальше. Зная кадастровые номера этих квартир, я через своего помощника заказал выписку из Росреестра на каждый объект недвижимости. У меня много хороших помощников, у которых есть доступ к определенным ресурсам и которые меня вот так выручают периодически. Выяснилось, что бабуля уже давно утратила право собственности на эти квартиры. И до сих пор нигде не зарегистрирована — при том что квартиру у нее забрали полгода назад.
То есть она, вероятно, действительно живет у сына, но доказать или опровергнуть это я не могу. И расклад получается такой. Решение суда есть. Виталий, продавец, является добросовестным владельцем этой квартиры на основании решения суда. Но гарантировать, что бабуля в один прекрасный день не воодушевится примером Долиной, я тоже не могу. А что если она возьмет, да и подаст в суд? И отберут эту квартиру у собственника.
Мы с клиентом прямо как магнитом притягивали подозрительные объекты. Естественно, что эту квартиру я тоже забраковал, потому что увидел приличные риски. Объяснил все клиенту и сказал, что если он соберется покупать эту хату — то только без меня.
Клиент с моими доводами согласился, и мы от этой квартиры отказались. То есть получается, что уже две квартиры мы забраковали, хотя номинально с ними было все в порядке. И, может быть, даже ничего бы и не случилось. Но гарантировать этого я не могу.
Кстати, о страховании титула: доказать добросовестность покупателя я и в этот раз не смог бы. Потому что я знал, что у бывшего продавца нет в собственности никакой недвижимости и что бабулька, по сути, находится на улице. Более того, некоторые страховые компании уже убрали статьи 177-179 ГК РФ из своих внутренних правил титульного страхования. Так что оспаривание сделки по этим «популярным» нормам вообще не будет являться страховым случаем.
Все это я объясняю, чтобы стало понятно — с грамотным риелтором вероятность купить квартиру у недобросовестного продавца или каких-то людей, которых ведут мошенники, практически равна нулю. У меня уже сложился в голове алгоритм действий в таких ситуациях. Есть ряд маркеров, которые подсвечивают опасность. Я знаю, как действуют мошенники, чтобы довести ведомого ими клиента до сделки. И они никогда не согласятся на условия, которые я обычно выставляю при покупке недвижимости.
Я недавно рассказывал историю, где муж с женой были как раз, похоже, вот такими ведомыми. Жена выдавала себя за агента по недвижимости, а муж вел себя очень неадекватно, когда мы с клиентом приходили посмотреть квартиру. Жена хотела, чтобы квартиру мы получили спустя неделю после того, как она получит деньги за нее. Явный признак того, что нужно было срочно вытащить деньги и кому-то отдать их. И цели передать квартиру у них не было. По многим косвенным признакам, явным и не очень, я интуитивно чувствую все опасные моменты.
А недавно вот приобрел доступ к еще одному полезному интернет-ресурсу за немалые деньги, чтобы проверять физлицо и объект недвижимости на все риски. Получаю полный отчет на руки.
Так что гарантия безопасности сделки — это не один инструмент, а целый инструментарий. А вы говорите, страхование титула… Нет, все гораздо сложнее на деле.
Сейчас при покупке недвижимости приходится копать во сто крат больше и глубже — проверки дополнительные проводить, остро чувствовать все скользкие моменты, обращать внимание на маркеры опасности. Как волк в лесу чует любой шорох и шелест травы, вот так и я уже спинным мозгом чувствую все подводные камни и вероятное мошенничество. И своих клиентов от всех рисков уберегаю.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!