Реквизиты определения: 16 декабря 2025 г., № 5-КГ25-174-К2
Судьи: Москаленко Ю.П., Марьин А.Н., Юрьев И.М.
Смысл определения
Сделка купли-продажи недвижимости не может быть признана недействительной по мотиву заблуждения продавца (ст. 178 ГК РФ), если продавец, находясь под влиянием мошенников, понимал природу сделки (отчуждение имущества за деньги), но заблуждался относительно мотивов ее совершения и ее последствий. Суды обязаны исследовать добросовестность покупателя и применять двустороннюю реституцию, а не перекладывать убытки продавца на добросовестного приобретателя. Основания неспособности понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ) должны доказываться истцом путем проведения судебной экспертизы в рамках гражданского дела.
Краткое описание
Гражданка Долина Л.А., находясь под длительным психологическим воздействием телефонных мошенников, которые убедили ее в участии в «спецоперации» по предотвращению хищений, продала свою квартиру Лурье П.А. за 112 000 000 рублей. Получив деньги от продажи через банковскую ячейку, Долина Л.А. передала всю сумму мошенникам. После этого она обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным, ссылаясь на то, что совершила сделку под влиянием существенного заблуждения. Суды трех инстанций встали на сторону Долиной Л.А., признали сделку недействительной и вернули ей квартиру, но отказались применить двустороннюю реституцию, то есть не обязали ее вернуть деньги покупателю Лурье П.А. Покупатель, потерявшая и деньги, и квартиру, обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.
Nota bene
Теперь судам по аналогичным делам необходимо тщательно разграничивать заблуждение относительно природы сделки от заблуждения в ее мотивах, которое согласно п. 3 ст. 178 ГК РФ не является основанием для признания сделки недействительной, а также в обязательном порядке оценивать добросовестность покупателя и применять последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
Рекомендации
Заявителям кассационных жалоб по аналогичным делам следует основывать свои доводы на следующих аргументах, вытекающих из определения Верховного Суда РФ:
1. Неправильное применение ст. 178 ГК РФ:
Указать, что нижестоящие суды неверно квалифицировали заблуждение истца. Истец понимал природу сделки купли-продажи (отчуждение имущества за плату), но заблуждался относительно мотивов (помощь в «спецоперации») и последствий (ожидание аннулирования сделки). Заблуждение относительно мотивов не является существенным и не может служить основанием для признания сделки недействительной.
2. Игнорирование добросовестности покупателя:
Подчеркнуть, что суды в нарушение п. 5 ст. 178 ГК РФ не исследовали и не дали оценки поведению покупателя, который действовал добросовестно, с обычной степенью осмотрительности, и не мог распознать заблуждение продавца.
3. Отказ в применении двусторонней реституции:
Сослаться на грубое нарушение ст. 167 ГК РФ. Отказ во взыскании с продавца полученной по сделке денежной суммы является незаконным, так как двусторонняя реституция — обязательное последствие признания оспоримой сделки недействительной. Перекладывание убытков от действий мошенников на добросовестного покупателя недопустимо.
4. Недоказанность оснований по ст. 177 ГК РФ:
Если продавец ссылался на неспособность понимать значение своих действий, указать, что бремя доказывания этого обстоятельства лежит на истце. Выводы экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, не могут подменять заключение судебной экспертизы, назначенной в гражданском процессе, от проведения которой истец отказался.
Польза
Данное определение укрепляет стабильность гражданского оборота и защищает права добросовестных приобретателей недвижимости. Оно устанавливает четкие границы применения ст. 178 ГК РФ, не допуская признания сделок недействительными по мотивам, о которых вторая сторона не знала и не могла знать. Это решение предотвращает перекладывание рисков и убытков от преступных действий третьих лиц на невиновного участника сделки, что повышает доверие к рынку недвижимости и защищает законных собственников.
Последствия
Без вмешательства Верховного Суда РФ был бы создан крайне опасный прецедент, подрывающий основы гражданского права. Любой добросовестный покупатель мог бы лишиться и приобретенного имущества, и уплаченных за него денег, если продавец стал жертвой мошенников. Это бы полностью нарушило права Лурье П.А. как добросовестного приобретателя и законного собственника, оставив ее без правовой защиты. Отмена незаконных судебных актов была единственным способом восстановить баланс интересов сторон и защитить право собственности покупателя, который исполнил свои обязательства по договору в полном объеме.
Ключевые слова: Верховный Суд, недействительность сделки, статья 178 ГК РФ, заблуждение, мотив сделки, добросовестный покупатель, мошенничество, двусторонняя реституция, продажа квартиры, защита прав, стабильность гражданского оборота.
***
Если Вы, как покупатель оказались в такой же ситуации, — обращайтесь ко мне.
Я имею значительный опыт ведения дел на уровне Верховного Суда РФ.