Этот год оказался непростым для рынка новостроек. Несмотря на адаптацию первичного рынка к исчезновению массовых льготных ипотечных программ, спрос на строящееся жилье оставался умеренным по сравнению с пиковыми уровнями прошлых лет. Остались адресные льготные программы, но они не смогли поддержать высокие продажи, к которым привыкли застройщики. К тому же с 1 июля 2025 года оформление ипотеки стало сложнее: введены ограничения для закредитованных клиентов и с маленьким первоначальным взносом.
По итогам уходящего года цены на новостройки в России в среднем поднялись на 6,9%, что близко к официальной инфляции.
Мы предполагаем, что темпы роста цен на жилую недвижимость в следующем году превысят показатели 2025 года. Это связано с продолжающимся ростом зарплат и отложенного спроса, а также ожидаемым оживлением ипотечного рынка после смягчения монетарной политики.
Ещё одним фактором является сокращение объемов строительства. Это может привести к дефициту и, следовательно, к росту цен. Девелоперы замедляют запуск новых проектов, чтобы не допустить перепроизводства и учитывая, что доступная рыночная ипотека снижают покупательский интерес, что особенно ощутимо в массовом сегменте. Новые проекты чаще всего относятся к бизнес-классу, и это приводит к вытеснению более дешевых лотов, что вместе с инфляцией поддерживает рост цен.
Также влияет на рост цен постепенное снижение ключевой ставки ЦБ, что сделает рынок доступнее, а доходность банковских депозитов упадет. В итоге на рынке новостроек сформируется отложенный спрос, и застройщики будут поднимать цены, чтобы компенсировать потери двух предыдущих лет.
Возможно ли снижение цен?
В условиях, когда цены на жилье в новостройках растут, на рынке всё же могут возникнуть обстоятельства, которые приведут к незначительному снижению стоимости квартир.
К снижению цен может привести выход на рынок большого числа проектов в массовом сегменте. Однако вероятность этого невысока: сейчас девелоперам удаётся реализовать лишь немало проектов класса комфорт.
Себестоимость строительства многоквартирных домов растёт медленнее, чем за последние пять лет. Вероятно, такая тенденция сохранится и в следующем году. Ужесточение условий по семейной ипотеке также будет сдерживать рост цен в новостройках. Дифференциация ставок может спровоцировать отток части клиентов с детьми. В итоге эффект отложенного спроса окажется менее заметным, чем прогнозировали ранее после объявления изменений в государственной программе поддержки. Это может привести к небольшому и кратковременному снижению цен на первичном рынке.
Также ожидается, что в 2026 году скидки, акции, рассрочки от застройщиков сохранят значительную роль в продажах первичного жилья.
Скидки как инструмент привлечения клиентов устойчиво закрепились в маркетинге, поэтому от них мы ещё долго не избавимся. Доля рассрочек будет сокращаться по мере восстановления доступной ипотечной ставки на рынке.
На первичном рынке у застройщиков накопился значительный запас нереализованных площадей, образовавшийся после снижения спроса после отмены льготной ипотеки и введения ограничительных ставок по рыночным программам. Это ограничивает возможности девелоперов по повышению цен и заставляет искать новые способы роста продаж, например, расширение системы рассрочек.
Многие застройщики продолжат предлагать скидки на широкий спектр квартир до тех пор, пока ставки по рыночной ипотеке не перестанут быть завышенными. Но и размер и число скидок будут уменьшаться. Доля рассрочек, особенно беспроцентных, на первичном рынке также снизится.
Если ключевая ставка будет медленно снижаться до диапазона 15–16% хотя бы в первой половине года, ипотечные ставки сохранятся на высоком уровне, что приведёт к дальнейшему замедлению продаж. Объем кредитования по семейной ипотеке, который в ипотечных сделках составляет порядка 70–80%, в 2026 году заметно сократится.
Таким образом, основными драйверами продаж станут рыночная ипотека, рассрочка и скидки.
Заходите на официальный сайт Эволюция недвижимости! Будем рады помочь с вопросами любой сложности!