Разбираем ключевые расходы и риски для инвесторов
Ищете инвестиционную гостиницу? Хотите продать отель с максимальной выгодой? Разберу ключевые статьи расходов при сделках с гостиницами премиум-класса — и объясню, как избежать ошибок.
Меня зовут Кирилл Иртюга, гостиничный девелопер, отельер, создаю концепции гостиниц и санаториев, проектирую и запускаю отели. Мною реализовано больше 220 проектов.
Я основал компанию «РосинвестОтель», которая является ведущий в своей отрасли и насчитывает 20 лет успешной работы.
В 2024 году основал Irtyuga Architects - специализированное архитектурное бюро для рынка гостеприимства
Преподаватель в Российской Международной Академии Туризма, выпускник Skolkovo School of Management
Являюсь членом жюри премии в области коммерческой недвижимости «Сommercial Real Estate Awards».
Основные расходы при покупке/продаже гостиницы
При сделке с гостиницей стоимостью 1 млрд рублей вам предстоит учесть:
- Комиссия брокеров (платит собственник) — 1– 3% от стоимости объекта. Это стандартная практика на рынке недвижимости.
- Юридический и налоговый аудит (инициирует покупатель) — около 4-6 млн рублей. Проверка «чистоты» сделки критически важна для защиты инвестиций.
- Разработка бизнес-плана и концепции использования (при необходимости) — 2–4 млн рублей. Этот этап часто недооценивают, но именно он определяет рентабельность объекта на годы вперёд.
Реальный кейс: ошибка с концепцией обошлась собственнику в миллионы
В начале 2000-х инвестиционный фонд приобрёл четырёхзвёздочный отель на стадии ремонта. Концепция была стандартной:
- номера разных категорий;
- ресторан;
- конференц-зал.
На бумаге всё выглядело идеально — но через полгода загрузка номеров рухнула. Почему?
- плохая шумоизоляция;
- неудобная парковка;
- отсутствие спа-зоны;
- расположение в деловом районе (основная активность — до 18:00).
Результат: бизнес-туристы недовольны, семейные гости не приезжают, доходы не покрывают расходы.
Как управляющая компания спасла проект
Управляющая компания (УК) провела глубокий анализ и предложила реконцепцию:
- Переориентация на бизнес- и MICE-туризм (конференции, семинары).
- Добавление коворкинг-зоны и переговорных комнат.
- Модернизация ресторана (акцент на здоровое питание).
- Запуск пакетных предложений для организаторов мероприятий.
Итог: отель работает с высокой загрузкой уже более 6 лет, несмотря на изменения в транспортной доступности района.
Почему реконцепция важна для 20% покупателей гостиниц?
Данные исследований РосинвестОтель показывают: около 20% инвесторов сразу планируют изменить формат работы отеля. Причины:
- адаптация под локальный спрос;
- добавление новых услуг;
- переориентация на другую целевую аудиторию.
Как консалтинг от РосинвестОтель помогает инвесторам
- Анализ технических и эксплуатационных рисков (состояние инженерных систем, номерного фонда).
- Проверку реалистичности прогнозов доходов.
- Оптимизацию операционных процессов перед продажей.
- Упаковку гостиницы для продажи (аудит услуг, разработка маркетинговой стратегии).
💡 Ключевой совет: привлекайте УК на этапе выбора объекта — это сэкономит вам миллионы и повысит рентабельность инвестиций.
Мотивация участников сделки: чего ждать от брокера и УК?
- Брокер заинтересован в комиссии — может умолчать о недостатках объекта.
- Управляющая компания отвечает за прибыльность отеля после покупки — её интересы полностью совпадают с вашими.
Почему покупатели редко привлекают УК?
Это парадокс рынка: продавцы активно используют помощь УК для презентации объекта, а покупатели упускают этот важный этап. Не повторяйте эту ошибку!
Выводы для инвесторов
- Не экономьте на консалтинге — ошибки в концепции могут сделать объект убыточным.
- Привлекайте УК на ранних этапах — это дешевле, чем срочные изменения после покупки.
- Анализируйте не только цену, но и потенциал гостиницы — правильная концепция окупается многократно.
Хотите узнать, как максимизировать доходность вашего гостиничного бизнеса? Свяжитесь со мной — поможем с анализом, упаковкой и сопровождением сделки! 💼📞 : 8 800 600-85-10 (Пн – Сб, с 10:00 до 19:00)
Больше информации в Telegram-канале