Последние недели весь рынок обсуждает кейс Ларисы Долиной. Покупатель заплатил полную стоимость, прошёл регистрацию — но остался и без квартиры, и без денег. Ситуация показала: на вторичном рынке важно не только выбрать квартиру, но и правильно защитить сделку. Разбираем, как подстраховаться, чтобы такого не произошло с вами.
Обязательно делитесь с близкими и ставьте реакцию, если было полезно!
Что должно насторожить?
1. Частые перепродажи квартиры за короткий срок
2. Долги по коммуналке (часто признак финансовых или психологических проблем, уязвимости, которой пользуются мошенники)
3. Сложные семейные обстоятельства
4. Попытки ускорить сделку и избежать юридической проверки
5. Большие скидки (так было с Долиной: она предложила большую скидку и торопила на сделку)
6. Отказ предоставлять документы (к примеру, согласие супруга)
7. Несостыковки в ответах продавца
8. Нет чёткой логики в ответах. Мы всегда проводим развернутую беседу с продавцом при юристе. У ведомого продавца, как правило, есть легенда, например: «Продаю квартиру, потому что уезжаю на ПМЖ в Израиль». Но стоит задать уточняющие вопросы: «Как давно ваши родственники живут в Израиле?», «Кто именно живёт?», «Чем занимаются там?», «Почему уехали?» и т.д — ведомый продавец теряется и не может ответить.
Юридическая проверка: must have
Мы проверяем вторичку так, чтобы убрать максимум рисков. Наш стандарт проверки — 30+ страниц юридического заключения.
Что включает:
— выписки ЕГРН
— БТИ
— паспортные данные
— судебные дела
— статус собственности
— проверка на предбанкротное состояние
— брачный статус
— история переходов прав
— прописанные/выписанные лица
— слабые звенья (несовершеннолетние, отсутствующие родственники и др).
Правильная юридическая конструкция сделки
1) Нотариальный договор
Оспорить сложнее. Это повышает защиту сторон.
2) Расчёты только через аккредитив или депозит нотариуса.
3) Никакой налички. Это главный риск в подобных кейсах.
4) Альтернативные сделки — это плюс!
Если продавец покупает другое жильё, видно, куда идут деньги. Это снижает риск любых манипуляций.
5) Видеофиксация: во время сделки мы делаем видео, где продавец:
— Представляется и показывает паспорт.
— Называет ФИО, подтверждает, что документ у него в руках и он соответствует данным в договоре.
— Озвучивает адрес продаваемой квартиры.
— Чтобы не было «ошибки объекта», всё фиксируется чётко и конкретно.
— Подтверждает, что продаёт квартиру добровольно. Формулировка:
«Я подтверждаю, что действую осознанно, добровольно, не нахожусь под давлением третьих лиц».
— Проговаривает сумму сделки и условия расчётов. Например: «Стоимость квартиры составляет … рублей. Я согласен на расчёты через аккредитив/депозит нотариуса».
— Говорит о причине продажи. Причина должна быть логичной, развернутой, без путаницы.
— Подтверждает, что понимает юридические последствия сделки. Что после получения денег и подписания акта он теряет права на объект и не будет заявлять о своей «неосознанности».
— Фиксирует отсутствие сторонних лиц или давления
«Со мной никто не связывался, никто не давал указаний, я принимаю решение самостоятельно».
— Выражает согласие на подписание акта приёма-передачи. И что он готов его подписать после получения оплаты — или на сделке, если используется схема с ответственным хранением.
Главная защита: акт приёма-передачи
Именно отсутствие подписанного акта стало слабым местом в кейсе Долиной. Важно понимать: страхование титула начинает работать только после подписания акта! Если акта нет — страховка не действует.
Мы изменили подход к сделкам: акт подписывается сразу на сделке, но… Мы (агентство) берём акт на ответственное хранение. И выдаём его только после того, как выполнены два условия: зарегистрирован переход права собственности
продавец получил деньги (зачисление на счёт).
Мы выдаём продавцу официальное обязательство, подписанное генеральным директором и заверенное печатью. Это защищает и покупателя, и продавца.
В ячейку акт класть нельзя! Покупатель мог бы открыть ячейку сразу после регистрации, до поступления денег продавцу — и начался бы конфликт.
Что ещё важно предпринять:
Проговорить сделку с ближайшими родственниками продавца. Их осведомлённость, присутствие на встрече и согласие с продажей — дополнительное подтверждение того, что решение принято осознанно и без давления.
Запросите детализацию звонков продавца за последний месяц. В отчёте отражаются все входящие и исходящие звонки. Это простой способ понять, были ли контакты с потенциальными мошенниками.
Где кейс Долиной никогда даже в страшном сне не приснится?
При покупке новостройки, конечно! Деньги сразу идут в строительный цикл. Кроме того, есть готовые новостройки, где не нужно делать ремонт. При покупке новостройки вы нам не платите комиссию, а мы согласовываем дополнительные скидки у застройщиков.
Итого: как подстраховать покупку вторички
— проводить глубокую юридическую проверку
— внимательно анализировать продавца
— исключить наличные расчёты
— использовать нотариальный договор
— фиксировать часть действий на видео
— подписывать акт приёма-передачи сразу, но хранить его у агентства до фактического расчёта
— при возможности — выбирать альтернативную сделку
— Поговорить с родственниками продавца
— Запросите детализацию звонков продавца за последний месяц.
Более подробно смотрите в нашем канале Telegram👇