В свете последних новостей о льготных ипотечных программах для определенных категорий граждан (военнослужащих, многодетных, участников СВО) все чаще возникает тема «донорской ипотеки». Разберем, что это такое, и на что нужно обратить внимание и семье-получателю, и человеку, который выступает «донором».
Что такое «донорская ипотека»?
Это неофициальная, рискованная и часто незаконная схема, при которой человек, имеющий право на льготную государственную ипотеку (например, военнослужащий по программе военной ипотеки или многодетная семья), формально оформляет квартиру или дом на себя, но фактически покупает жилье для другого человека («донора»).
Как это выглядит на практике:
1️⃣У «А» есть право на льготную ипотеку (низкая ставка, госсубсидия, большой первоначальный взнос от государства), но нет денег на свою долю или желания покупать жилье.
2️⃣У «Б» есть деньги, но нет права на льготу. Он хочет купить квартиру выгодно.
3️⃣Они договариваются: «А» оформляет ипотеку и становится формальным собственником. «Б» дает «А» деньги на первоначальный взнос и/или последующие платежи. Через какое-то время (часто после снятия обременения банком) квартира должна быть перепродана или переоформлена на «Б».
Важно: Банки и государство такие схемы не одобряют и запрещают. Это нарушение условий целевых программ.
Плюсы и минусы схемы
Для человека с деньгами («донора»/инвестора):
• Плюс (иллюзорный): Возможность приобрести жилье по льготной ставке, которая ниже рыночной.
• Минусы (реальные и очень серьезные):
– Вы не собственник. Пока квартира оформлена на другого человека, вы юридически ничем не защищены. Он — полноправный владелец.
– Риск потерять деньги и жилье. «Получатель» может отказаться переоформлять квартиру, продать ее третьим лицам, заложить, прописать кого угодно или обанкротиться.
– Сложность доказать свои права. Расписки и договоры «о совместной покупке» часто признаются судами недействительными, так как цель — обход закона.
– Проблемы с налоговой. При последующей перепродаже могут возникнуть вопросы о происхождении денег и необходимости уплаты налогов.
Для человека с правом на льготу («получателя»):
• Плюс (сиюминутный): Получение крупного денежного вознаграждения.
• Минусы (катастрофические):
– Уголовная ответственность. Мошенничество (ст. 159 УК РФ) или злоупотребление доверием. Если факт схемы вскроется, банк потребует досрочного возврата всей суммы кредита с коммерческой ставкой, а не льготной.
– Потеря права на льготу. Вы навсегда потеряете возможность воспользоваться своей реальной льготой для себя и своей семьи в будущем.
– Испорченная кредитная история. В случае проблем с платежами со стороны «донора».
– Обязанность платить налоги с полученного «вознаграждения», как с дохода.
– Риск остаться должным. Если «донор» перестанет платить, долг висит на вас.
Как собственнику (формальному «получателю») обезопасить себя?
Краткий ответ: никак. Полностью обезопасить себя в незаконной схеме невозможно. Но если вы все же решились, минимизировать риски можно только одним способом:
1. Официальный договор с нотариусом. Не просто расписка, а предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с условием последующего выкупа. В нем должны быть четко прописаны:
– Сумма, которую «донор» вносит как за вас (взнос), так и ежемесячно (платежи).
– Конкретные сроки и условия переоформления квартиры на «донора» (например, после снятия обременения банком).
– Неустойка за нарушение условий с обеих сторон.
– Залог другого имущества «донора» в вашу пользу на случай, если он откажется от сделки, а квартира останется вашим долгом.
Но помните: Даже такой договор может быть оспорен в суде, особенно если банк докажет, что его целью был обман.
Какое вознаграждение и на каких условиях договариваться?
Это переговоры. «Получатель» рискует гораздо больше (свободой, будущей льготой, репутацией), поэтому вознаграждение должно быть существенным.
Что может включать вознаграждение:
1.)Фиксированная сумма «за услугу». Выплачивается единовременно при оформлении ипотеки. Это плата за использование вашего права и принятие рисков. Сумма может составлять 5-15% от стоимости квартиры, в зависимости от рисков и программы.
2.)Компенсация ежемесячных платежей. «Донор» обязан ежемесячно переводить вам сумму, превышающую платеж по ипотеке. Разница (например, 10-20% от платежа) — ваша компенсация за хлопоты и риски.
3.)Оплата всех сопутствующих расходов: нотариус, страховка, возможные штрафы, налоги.
4.)Залог. Требуйте в залог от «донора» имущество, сопоставимое по стоимости с квартирой (его машина, доля в другой недвижимости). Это оформляется через нотариуса.
Условия договора (помимо ПДКП):
• Право на беспрепятственную проверку. Вы имеете право в любой момент проверять, что платежи за квартиру идут от «донора».
• Страхование жизни и титула. Страховка должна быть оплачена «донором», но оформлена на вас.
• Четкий график переоформления. Не «когда-нибудь», а «в течение 30 дней после полного погашения кредита и снятия обременения».
Вывод и наша позиция
Схема «донорской ипотеки» — это игра с огнем, где могут сгореть все.
Не рискуйте своим будущим ради сиюминутной выгоды. Доверие и безопасность дороже.
📞 Бесплатно проконсультирую по любым вопросам связанных с недвижимостью⤵️
wa.me/79151062074