16 декабря 2025 года застройщики и регуляторы дали рынку сразу несколько разнонаправленных сигналов. По оперативным данным Росстата, ввод жилья в январе–ноябре сократился на 2,4% до 91,5 млн кв. м, при этом ноябрьский результат прибавил 27% к прошлому году. Около 65% ввода обеспечило индивидуальное строительство, а среди лидеров по объему — Московская область, Краснодарский край, Москва, Ленобласть и Татарстан. Такая конфигурация означает, что поддержка предложения все больше смещается в ИЖС и в регионы с высокой девелоперской активностью, в то время как плановая «выборка» проектов к концу года сгладила провалы осени.
Ключевая регуляторная интрига дня — судьба моратория на штрафы девелоперам. Утром стало известно о предложении Минстроя продлить еще на год запрет на взыскание с застройщиков неустоек за просрочку передачи жилья и ряд смежных мер поддержки. Однако к середине дня ведомство уточнило позицию: продление общего моратория не планируется, обсуждается лишь пролонгация отдельных механизмов и специальных полномочий правительства. При этом отсрочка исполнения ранее присужденных выплат завершается 31 января 2026 года, а уже взысканные в 2024–2025 годах суммы будут погашаться в рассрочку до 2027 года. Для рынка это означает уход от «зонтика» общей защиты и возврат к адресному риску сроков на уровне конкретных проектов.
Спросовые индикаторы подтверждают, что покупатель на вторичном рынке продолжает «схлопывать» чек и метраж. По оценке «Домклика», в 2025 году ипотечные сделки чаще всего приходились на квартиры стоимостью 2,2–5,1 млн руб. и площадью 43–47 кв. м; почти 80% кредитов — это одно- и двухкомнатные лоты. География сделок сосредоточена в ЦФО и ПФО, тогда как доля Северного Кавказа минимальна. Такая структура укладывается в модель «доступной» ипотеки при высоких ставках: домохозяйства оптимизируют бюджет не столько ставкой, сколько параметрами объекта.
Финансирование девелопмента дорожает и диверсифицируется. ГК «А101» готовит к 24 декабря два выпуска облигаций совокупным объемом не менее 3 млрд руб.: двухлетний фикс с ориентиром не выше 18% годовых и плавающий купон на базе ключевой ставки с надбавкой до 450 б.п. Фокус на коротких дюрациях и «плавающих» купонах показывает, как отрасль перекладывает процентный риск на инвесторов, сохраняя гибкость по цене денег на фоне высокой ключевой.
В коммерческом сегменте тон задали ожидания инвестбанков: по оценке Commonwealth Partnership, объем вложений в 2025 году составит около 450 млрд руб., тогда как в 2026‑м возможна просадка до 300 млрд. Рынок практически полностью стал внутренним: доля иностранного капитала — не более 5%, до 10% сделок связано с выходом прежних зарубежных владельцев. Рост доли стрессовых и непрофильных активов указывает на переход от фазы «дорого и дефицитно» к фазе перераспределения собственности с ролью ЗПИФов и профинвесторов.
Региональная картина по первичке неоднородна: в Петербурге и Ленобласти за год заметно вырос вывод на рынок — суммарно до 2,9 млн кв. м. В самом Петербурге прогноз по вводу новых проектов на 48% выше уровня 2024‑го, в области — на 10%. Девелоперы стараются не откладывать старты, поскольку стоимость заемного капитала высока, а обслуживание кредитов по купленным ранее участкам требует оборота. Это повышает конкуренцию предложений на локальном уровне и может сдержать цену запусков при слабом спросе.
Итог дня: макроиндикаторы по вводу сигнализируют о «мягкой посадке» предложения, спрос на вторичке адаптировался к высоким ставкам через цену и метраж, а финансирование девелопмента смещается к коротким и плавающим инструментам. Регуляторно рынок уходит от «зонтика» общего моратория к адресным мерам — это увеличит премию за риск задержек по слабым проектам, но очистит ценообразование для сильных игроков и ускорит перераспределение активов в коммерческом сегменте.
По материалам: РИА Недвижимость, РБК.
