Верховный Суд Российской Федерации вынес решение, которое станет ориентиром для всех споров вокруг жилья и добросовестных покупателей.
Что решил Верховный Суд
В центре спора — элитная квартира в Москве, которую Лариса Долина продала Полине Лурье по договору. Покупатель оплатила недвижимость и оформила право собственности, то есть сделала все, чего от нее требовал закон.
Позже Долина заявила, что стала жертвой мошенников, заключила сделку в состоянии заблуждения и потребовала признать ее недействительной.
Три судебные инстанции встали на сторону продавца. А вот Верховный суд РФ отменил эти решения, указав, что:
- лишение добросовестного приобретателя права собственности в такой ситуации незаконно;
- интересы покупателя, который не участвовал в мошеннической схеме, не могут игнорироваться;
- защита предполагаемой жертвы мошенничества не должна превращаться в разрушение доверия к сделкам с недвижимостью.
В итоге право собственности Лурье на квартиру подлежит сохранению, а пребывание Долиной в квартире признано незаконным.
Почему это важно
Решение ВС РФ - это ответ на страх, который возник у многих на фоне “эффекта Долиной”. Страх, что даже юридически чистая сделка по покупке недвижимости может быть признана судом недействительной, если продавец заявит о влиянии на него мошенников.
Высшая судебная инстанция еще раз подтвердила ключевые принципы:
- добросовестный покупатель не должен оказываться “крайним” и нести двойные потери, лишаясь и недвижимости, и денег;
- суд обязан анализировать не только позицию продавца, но и последствия для покупателя, а также то, проявлял ли он при совершении сделки разумную осмотрительность.
На практике это означает поддержку тех, кто:
- проверяет объект по выпискам из ЕГРН;
- оформляет сделку по рыночной цене;
- проводит прозрачные расчеты,
- регистрирует право собственности и не участвует в сомнительных схемах.
Влияние решение ВС РФ на банкротство
“Эффект Долиной” породил волну обсуждения реформы банкротства граждан для борьбы с недобросовестными схемами. Бывают случаи, когда продавцы, вернув через суд имущество, подают заявление о признании их несостоятельными, чтобы освободиться от долга перед покупателем и оставить его ни с чем.
На этом фоне решение ВС РФ по делу Долиной можно воспринимать как предупреждение о том, что:
- схемы, при которых одна сторона стремится забрать имущество и уйти от расчетов, будут изучаться самым тщательным образом;
- вопрос добросовестности и соблюдение баланса интересов сторон будут играть всё большую роль в делах о банкротстве физических лиц.
Те, кто задумываются о прохождении процедуры банкротства могут сделать для себя важный вывод. Если вы - продавец, который пострадал от мошенников, необходима правильная юридическая стратегия. Попытка “решить всё одним махом” за счёт покупателя, а затем подать на банкротство, может привести к серьезным правовым последствиям.