Кондо-отель представляет собой комплекс апартаментов, предполагающий совместное владение объектом управляющей компании и частных лиц. Входящие в него апартаменты предназначены для временного проживания, покупки и сдачи в аренду.
Клиент приобретает апартаменты (одну или несколько жилых единиц) в собственность и выбирает для себя удобные периоды проживания. В остальное время свободные апартаменты сдаются в аренду управляющей компанией.
Для владельца юнита такой подход удобен, поскольку позволяет не просто отдыхать в собственном гостиничном номере, но и получать доход, не прилагая к этому усилий. Всю основную работу обычно делает оператор.
Кондоминиум может принадлежать неограниченному числу физических и юридических лиц, которые совместно владеют им как единым комплексом имущества. Владелец юнита имеет безусловное право собственности и может продавать, дарить и закладывать свою собственность. Единственной оговоркой здесь будет являться договор управления, согласно которому собственнику может быть ограничена возможность самостоятельно сдавать апартаменты в аренду, вносить изменения в их дизайн и пр. Но даже с учетом этого такая инвестиция является безопасной и не подразумевает больших рисков.
Готовый бизнес-план отеля-кондоминиума (с маркетингом и расчетами)
Для инициатора проекта кондо-отель дает возможность инвестору сначала заработать на продаже апартаментов в розничное владение, а затем — новым собственникам — получать доход от их последующей аренды. Потенциальные инвесторы приобретают свои «лоты» (номера) обычно еще на этапе строительства, сразу с обременением — договором, по которому купленные помещения передаются оператору отеля в управление. Юниты, остающиеся в собственности застройщика, обычно также сдаются в аренду. Такой подход снижает риски и позволяет получать прибыль как от продажи апартаментов, так и от их аренды. Инициатор проекта может создать собственную управляющую компанию или доверить это профессиональному оператору.
Нередко в качестве синонима отеля-кондоминиума в России употребляется термин апарт-отель. Однако чаще в случае с объектами этого формата речь не идет о продаже недвижимости в собственность. Такой объект принадлежит одному, реже — нескольким владельцам.
При этом для потребителя гостиничных услуг кондо-отель по сути является апарт-отелем. Выбирая для размещения номер в кондо-отеле, потребитель получает как преимущества автономного жилья (большая площадь, полноценная кухня, отдельная гостиная, необходимая бытовая техника и др.), так и преимущества организованного средства размещения – большая надежность и безопасность, наличие гостиничной инфраструктуры (конференц-залов, спа-салонов, тренажерных залов, коворкингов, ресторанов и пр.), регулярная уборка, завтраки и пр.).
По данным сервиса онлайн-бронирования отелей и апартаментов «Островок» апартаменты входят в число самых динамично растущих сегментов размещения. В 2025 году число предложений апартаментов выросло на 68%, также на апартаменты приходится до 1/4 от всех бронирований с начала 2025 года, это один из самых востребованных объектов размещения у туристов.
Также важно отметить, что в России разрабатывается законопроект о привлечении инвестиций граждан в строительство гостиниц, отелей, апарт-отелей и других коллективных средств размещения.
Кондо-отель — это сравнительно новый формат недвижимости, позволяющий зарабатывать как застройщику, так и покупателям юнитов. Однако большое число собственников, совместно владеющих единым объектом, может ускорять получение прибыли, но одновременно создавать сложности в принятии решений по развитию, ремонту и управлению комплексом, требовать согласований и учитывать интересы разных инвесторов. Для застройщика это означает необходимость четкой организации договора управления и прозрачной коммуникации с владельцами, чтобы сохранить эффективность проекта и обеспечить стабильную доходность.
Также согласно мнению генерального директора ЭКЦ «ИнвестПроект» Алексея Лумпова: «При проектировании кондо-отеля следует очень тщательно просчитать долю апартаментов, предназначенных для сдачи в аренду, и на цифрах найти баланс между рентабельностью и сроком окупаемости стройки».
Рисунок 1. Что такое кондо отель?
