Рынок недвижимости Бали интересен для инвестиций за счет высокого туристического потока. По данным статистического управления Индонезии, в 2023 году Индонезия приняла 11,68 млн иностранных туристов, что почти в 2,5 раза выше показателя 2022 года. Более того, за первые 9 месяцев 2025 года число прибытий на Бали составило порядка 5,3 млн, что на ~11,5% больше, чем за аналогичный период 2024-го.
Однако вместе с ростом привлекательности растет и количество ошибок, которые допускают инвесторы. Особенно это актуально для тех, кто впервые сталкивается с особенностями индонезийского земельного законодательства, климатическими требованиями к строительству и спецификой туристического спроса.
В нашей статье мы подробно разберем наиболее распространенные ошибки, которые можно совершить при покупке недвижимости на Бали, и объясним, как их избежать.
Содержание:
Неправильный выбор района для инвестиций
Выбор локации является ключевым фактором, так как на Бали разница в средней заполняемости вилл между районами может достигать 20–30 процентных пунктов, что напрямую влияет на ROI.
Почему локация критически влияет на окупаемость:
Инфраструктурный разрыв между районами. Концентрация ресторанов, коворкингов, фитнес-центров и туристических сервисов в Чангу и Семиньяке в 2–3 раза выше, чем в районах северного и восточного побережья.
Потенциал роста стоимости земли. Стоимость аренды земли (leasehold) в популярных районах выросла за 2020–2024 гг. в среднем на 35–50%, в то время как в развивающихся районах рост держался на уровне 15–25%.
Как выбрать локацию правильно:
Оценивать данные по средней цене аренды, загрузке и срокам окупаемости именно в этом районе — не по всему острову.
Проверять присутствие популярных кафе, клубов, инфраструктуры — это прямой индикатор спроса.
Сравнивать динамику развития за последние 2–3 года: открытие отелей, рост цен на землю, появление дорог и коммерческих объектов.
Анализировать целевую аудиторию района: семейный туризм, серфинг, премиум-сегмент, цифровые кочевники — от этого зависят сроки и стоимость бронирования.
Отсутствие проверки юридической чистоты сделки
Иностранные инвесторы сталкиваются с самым высоким уровнем риска именно на этапе юридического оформления. Земельное право Индонезии существенно отличается от европейских систем. По данным Ассоциации нотариусов Индонезии, до 27–30% сделок с земельными участками на Бали требуют корректировок или выявляют нарушения после юридической проверки.
Правовые нюансы владения недвижимостью иностранцами:
Иностранцы не могут владеть землей напрямую. По закону иностранный гражданин не может иметь полного права собственности. Поэтому используются альтернативные формы — Leasehold (аренда земли) и Hak Pakai (право пользования).
Проверка статуса земли. Каждый участок на Бали имеет классификацию, и только определенные статусы позволяют строить виллы или использовать их для коммерческой аренды. Yellow / Residential — разрешено строительство жилья. Pink / Tourism — подходит для коммерческой деятельности (гостевые дома, виллы для аренды), а Green / Agricultural — строительство запрещено или крайне ограничено.
Как избежать юридических ошибок:
- Проводить полную проверку земли: границы, титул, владельцы, статус, история сделок.
- Проверять наличие сертификата эксплуатации (SLF).
- Заключать договор у независимого нотариуса, а не рекомендованного продавцом.
- Обязательно регистрировать договор аренды в реестре.
- Требовать включения в договор условий продления лизхолда с фиксированной формулой стоимости.
Ошибки при расчете доходности
Продолжение в источнике: https://realting.com/ru/news/mistakes-when-investing-in-bali-real-estate © REALTING.COM