Передача коммерческой недвижимости в управление управляющей компании (УК) это распространённая практика среди инвесторов и владельцев готового арендного бизнеса. Это экономит время, но не освобождает собственника от контроля за доходностью объекта. Разберём, как выстроить эффективную систему контроля и не потерять прибыль.
1. Чётко зафиксируйте KPI в договоре с УК
Основная ошибка собственников - формальный договор управления. В договоре с управляющей компанией должны быть прописаны ключевые показатели эффективности:
- целевая арендная ставка;
- допустимый уровень вакантности;
- сроки поиска арендаторов;
- бюджет эксплуатационных расходов;
- порядок индексации аренды.
Без KPI контроль доходности коммерческой недвижимости становится невозможным.
2. Разделяйте валовый доход и чистую прибыль
Собственнику важно анализировать не только поступления от аренды, но и реальную чистую прибыль объекта:
- валовый арендный доход;
- комиссия управляющей компании;
- эксплуатационные расходы;
- налоги и резервы на ремонт.
Только чистая доходность показывает реальную эффективность арендного бизнеса.
3. Требуйте регулярную финансовую отчётность
Управляющая компания обязана предоставлять прозрачные отчёты. Оптимальный формат:
- ежемесячный отчёт о доходах и расходах;
- реестр арендаторов и платежей;
- данные по дебиторской задолженности;
- отчёт о вакантных площадях.
Отсутствие прозрачной отчётности - сигнал к пересмотру работы с УК.
4. Контролируйте рынок, а не полагайтесь только на УК
Даже при работе через управляющую компанию собственник должен понимать рыночную ситуацию:
- анализировать ставки аренды в локации;
- отслеживать спрос по сегменту коммерческой недвижимости;
- сравнивать доходность объекта с аналогами.
Это позволяет выявлять заниженные ставки и упущенную прибыль.
5. Проверяйте расходы и подрядчиков
Частая проблема - завышенные эксплуатационные расходы. Собственнику важно:
- утверждать бюджеты заранее;
- проверять сметы и акты выполненных работ;
- понимать, какие подрядчики привлекаются и на каких условиях.
Контроль расходов напрямую влияет на доходность арендного бизнеса.
6. Сохраняйте право оперативного вмешательства
В договоре управления должно быть закреплено право собственника:
- менять УК при невыполнении KPI;
- утверждать ключевых арендаторов;
- получать доступ к первичным документам.
Это снижает инвестиционные риски и повышает управляемость объекта.
Вывод
Управляющая компания - инструмент, а не гарантия высокой доходности. Контроль KPI, прозрачная отчётность и понимание рынка позволяют собственнику коммерческой недвижимости сохранить и увеличить доходность при работе через УК.
Для инвесторов в готовый арендный бизнес профессиональный контроль управления это один из ключевых факторов стабильного дохода и роста стоимости актива.
Хотите быть в курсе главных трендов коммерческой недвижимости и получать выгодные предложения первыми? Подпишитесь на наш канал - будет полезно. А так же подписывайтесь на наш тг-канал, там вы найдете актуальный каталог объектов https://t.me/uk_akiara