Если смотреть на статистику аварий и инцидентов в коммерческих и складских объектах, есть закономерность: 80% всех проблем повторяются из года в год и связаны с одинаковыми типами систем. Как FM-оператор мы эти паттерны видим очень чётко. Разбираем ключевые зоны риска.
1) Вентиляция и отопление (ОВиК)
Это абсолютный лидер по количеству обращений.
Частые причины:
- нарушенные воздушные балансы после перепланировок;
- забитые фильтры (меняются реже регламентного);
- слабая наладка автоматики;
- перегруз вентустановок из-за фактической плотности людей, превышающей проектную.
Пример:
В офисе на 12 000 м² увеличили количество рабочих мест, но приточно-вытяжную систему не перенастроили → духота, жалобы, оборудование начинает работать на пределе, растёт аварийность.
2) Электроснабжение (щитовые, линии, ИБП)
Электрика редко «ломается внезапно». Проблемы копятся месяцами.
Основные причины:
- перегрев линий и щитовых из-за отсутствия термографии;
- старые кабели, которым 10–15 лет;
- оборудование арендаторов работает «на грани мощности»;
- скачкообразные нагрузки (особенно в e-commerce и логистике).
Пример:
На складе ИБП выходит из строя почти каждый год — оказывается, фактическая нагрузка превышает проектную на 40%.
3️) Системы холодоснабжения и кондиционирования (чиллеры, VRF)
Это одна из самых затратных систем и одна из самых чувствительных.
Основные причины:
- экономия на сезонной подготовке;
- утечки фреона — классическая проблема;
- некорректный монтаж наружных блоков;
- нарушение температурных режимов (особенно в серверных).
Пример:
Серверная на 150 м² регулярно перегревалась. Проблема оказалась не в HVAC, а в том, что арендаторы поставили мебель прямо на приточный канал.
4) Водоснабжение и канализация
Часто страдают от «тихих» проблем, которые накапливаются годами.
Причины:
- скрытые протечки;
- коррозия старых стояков;
- отсутствие регулярных осмотров;
- засоры ревизий, работающих на пределе.
Пример:
На объекте класса B стояк, которому 18 лет, не проходил диагностику несколько лет → коррозия → протечка → затопление двух этажей.
Что с этим делать?
Как предотвратить инженерные сбои, какие регламенты действительно работают и какие ошибки собственники допускают чаще всего — разберём в одном из следующих постов.
Подписывайся на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить!