Рынок недвижимости в текущем году вышел из кризиса, но не в пользу застройщиков. Аналитики уверены — в следующем году спрос в условиях сокращения льготных программ сместится в сторону вторичного рынка. Но и здесь выбор у покупателей будет ограничен: придется выбирать между транспортной и ценовой доступностью.
Окончание кризиса на рынке недвижимости в конце ноября по итогам Уральского форума недвижимости констатировал президент Уральской палаты недвижимости (УПН) Василий Олейников. С точки зрения УПН, если учитывать весь рынок, так оно и есть. Но застройщики по-прежнему живут как на американских горках: от падения к росту и снова обвалу продаж.
«Характерная черта текущего рынка новостроек – повышенная волатильность. Стремительный рост продаж в течение нескольких месяцев и кратное падение сделок в следующие периоды. Короткие циклы оживления чередуются непродолжительным, но глубоким спадом. Общий тренд до последнего времени был нисходящий, но пики позволяют исправлять ситуацию даже после отмены льготной ипотеки. Общий результат продаж по проекту и компании во многом зависит от того, насколько эффективны действия девелопера в периоды локального оживления», — написал в своем блоге REBURG руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
По его словам, до конца года девелоперы еще будут жить за счет опасений покупателей из-за нескольких факторов: обесценивания денег (что толкает людей вкладываться в недвижимость), сокращения льготных программ, дальнейшего роста цен на жилье и сворачивания программ рассрочек. А вот со следующего года рынок новостроек снова вернется к глубокому спаду.
Куда увереннее себя в текущем году чувствуют продавцы на вторичном рынке жилья. Даже прецедент с «делом Долиной» не повлиял на спрос, хотя в Екатеринбурге подобные случаи были, но они единичны и на настроения покупателей повлиять не могут. Привлекательность «вторички», по словам Хорькова, объясняется появлением на рынке вчерашних новостроек (то есть сданных 2-3 года назад домов).
«Вторичка» продолжает «молодеть», на рынок продолжают поступать вчерашние новостройки. Именно эти квартиры тянут средний индикатор вверх, в то время как в старом жилом фонде ценовая стагнация. Уровень цен на «хрущевки» и «брежневки» за последние два года почти не поменялся», — отметил Михаил Хорьков.
Директор агентства недвижимости «Этажи» Александр Бабушкин, оценивая итоги 2025 года, говорит, что внутри рынка ценовой разрыв по комнатности по-прежнему ощутим: самые низкие по цене квадратного метра форматы - трехкомнатные и большие квартиры (110-120 тыс. за кв. м), тогда как «однушки» удерживают высокий ценовой уровень - 144-153 тыс. за кв. м. Средняя цена по «вторичке» в 2025 году составила 133 тыс. рублей за кв. м, что на 5% выше в сравнении с прошлым годом.
«По нашим данным, доля сделок во вторичном сегменте выросла примерно на 5 п. п., однако общий объем продаж все же оказался ниже уровня 2024 года на 15%. Основные причины — подорожание объектов и отсутствие выгодных ипотечных инструментов. Итог — сдержанный спрос в последнем квартале, несмотря на оживление рынка в целом», — говорит Александр Бабушкин.
В следующем году, по его прогнозам, доля «вторички» в общем объеме продаж будет постепенно расти по нескольким причинам:
- сокращение льготных ипотечных программ по новостройкам,
- выравнивание условий обычной ипотеки,
- естественный выход на рынок инвесторов, покупавших новостройки ранее,
- накопившийся отложенный спрос у покупателей.
Однако существенного роста цен, по словам Бабушкина, в следующем году не ожидается, в первую очередь - из-за высокой конкуренции как внутри вторичного фонда, так и между «вторичкой» и «первичкой». При этом спрос остается умеренным.
«Добавим к этому прогнозируемый рост инфляции в первой половине 2026 года и увеличение налоговой нагрузки на бизнес. Это неизбежно приведет к росту расходов компаний и населения в целом. В такой экономической среде ценовой рост на «вторичку» маловероятен», — говорит руководитель АН «Этажи» Александр Бабушкин.
Покупатели будут ограничены в выборе квартир, поскольку одни районы перегреты и насыщены предложением, другие — наоборот, находятся в дефиците и показывают хорошую динамику. Например, четверть всех предложений находится в Академическом, Юго-Западном и на Уралмаше. Старая Сортировка сохранит статус самого доступного района по цене на вторичное жилье. Центр стабильно удерживает первое место по самым дорогим локациям, заключил Александр Бабушкин.