Офисы в Красноярске: я сказал это вслух — теперь рынок обязан соответствовать

Офисы в Красноярске: я сказал это вслух — теперь рынок обязан соответствовать 😄🏢

Когда я в интервью называю 2025 год годом преображения, это не красивый оборот для заголовка. Это про момент, когда рынок перестал жить “на привычках” и начал жить “по новым правилам”: рекордный ввод A и B+, переезды штаб-квартир, запрос на качество — и как следствие ставки, которые спокойно пробили 2000 ₽/м².

И вот важная штука: даже при новом вводе дефицит качества не исчез. Потому что “вакансия на бумаге” и “реально свободные площади” — это две разные вселенные. Тендеры, листы ожидания, параллельные просмотры… Когда эта мутная вода отстоится, свободного окажется меньше, чем кажется.

Что это значит для инвестора

Это означает простую вещь: сейчас то самое время заходить в офисы, но не “на эмоциях” и не “потому что все говорят”. А потому что дальше по логике рынка:

* вверх пойдут ставки по B, потому что A уже ушёл;

* следом подтянется C — не сразу, но подтянется;

* а после аренды всегда приходит рост стоимости.

То есть вход “после волны” будет дороже. А я люблю вход “перед”, когда математика ещё на вашей стороне 😉

Почему я бы смотрел лоты 100–150 м²

Потому что в таких форматах чаще сидят компании на ОСНО. И им НДС — не страшилка, а часть ДНК: они давно живут в реальности НДС, и даже если его “поднимут всего на 2% — до 22%”, это воспринимается как неприятное, но рабочее изменение.

А вот для малого бизнеса с оборотом 20–60 млн ₽ переход в новую налоговую реальность — это у некоторых не бухгалтерия, а экзистенциальный кризис. Там много эмоций: “а может, закрыть?”, “а может, уйти в тень?”, “а может, сократить офис?”.

И угадайте, что первым летит под нож? Как раз небольшие кабинеты 20–50 м² — отсюда и рост вакантности в мелкой нарезке.

Мой рецепт “войти и ускорить окупаемость”

1. Покупать не квадратные метры, а арендатора (его налоговый режим, денежный цикл, устойчивость).

2. Выбирать планировки, которые легко “собираются” и “делятся”: сегодня 120 м² одному, завтра — два блока.

3. Держать в голове, что рынок будет консолидировать: мелкую нарезку начнут объединять под более сильных арендаторов — и на этом можно зарабатывать.

Если хотите — напишите мне в личку: подберу/разберу несколько вариантов офисов под вашу стратегию (с цифрами и логикой, без сказок). И попробуем зайти до того, как рост ставок станет общей новостью 📩