Снижение доходности гостиниц в 2020–2021 гг. составило в среднем 40–55% по сравнению с предыдущими периодами (результат пандемии). Это привело к росту долговой нагрузки и рискам потери объектов недвижимости в случае банкротства.
Due Diligence (Дью Дилидженс) — это комплексная проверка гостиничного объекта перед сделкой. Её цель — минимизировать инвестиционные риски и получить объективное представление о состоянии бизнеса. Процедура помогает выявить «подводные камни»: от завышенной стоимости до скрытых обременений.
Зачем нужен Due Diligence при покупке гостиницы?
Процедура защищает инвестора от следующих рисков:
- завышенная стоимость объекта;
- наличие обременений на имущество (ипотека, аресты, залог);
- юридические проблемы с документами;
- неудовлетворительное техническое состояние здания и оборудования;
- потенциальные претензии со стороны контрагентов или госорганов;
- риски закрытия отеля по судебному решению;
- несоответствие инфраструктуры спросу (например, нехватка парковочных мест при большом количестве номеров).
Ключевые этапы Due Diligence
- Финансовая экспертиза (Financial & Tax Due Diligence)
- анализ бухгалтерской и налоговой отчётности за 3–5 лет;
- проверка динамики выручки, рентабельности, долговой нагрузки;
- оценка налоговой истории (наличие задолженностей, пеней);
- расчёт справедливой стоимости объекта с учётом рыночных аналогов;
- анализ денежных потоков и прогнозирование доходности.
- Юридическая экспертиза (Legal Due Diligence)
- проверка правоустанавливающих документов на здание и землю;
- анализ лицензий, разрешений, договоров аренды;
- выявление обременений (ипотека, аресты, судебные иски);
- проверка соблюдения трудового законодательства (штатное расписание, трудовые договоры);
- анализ корпоративных документов (устав, протоколы собраний).
- Техническая экспертиза (Technical Due Diligence)
- осмотр здания, инженерных систем, оборудования;
- оценка износа конструкций и коммуникаций;
- проверка состояния систем безопасности (пожарная сигнализация, видеонаблюдение);
- анализ инфраструктуры (парковка, ресторан, СПА-зона и др.);
- составление сметы на возможный ремонт или модернизацию.
- Оценка рыночных рисков (Chance & Risk Analysis)
- анализ локации (транспортная доступность, близость к туристическим объектам);
- изучение конкурентов в радиусе 5–10 км;
- оценка сезонности загрузки отеля;
- анализ отзывов гостей и репутации объекта;
- прогнозирование спроса с учётом макроэкономических факторов.
Методология проведения Due Diligence
Процедура включает:
- интервью с ключевыми сотрудниками (управляющим, главным инженером, бухгалтером) для выявления «слабых мест»;
- выборочную проверку документации по каждому направлению;
- анализ соответствия документов законодательству и корпоративным стандартам;
- изучение претензий госорганов (Роспотребнадзор, пожарная инспекция);
- оценку ограничений на распоряжение имуществом.
Практическое применение Due Diligence
Процедура актуальна в следующих случаях:
- покупка гостиничной недвижимости;
- слияние или поглощение гостиничного бизнеса;
- приобретение акций или долей в гостиничном предприятии;
- привлечение инвесторов или заёмных средств;
- введение новых партнёров в бизнес;
- оценка активов перед реструктуризацией.
Результат Due Diligence
По итогам проверки формируется отчёт, который включает:
- сводную таблицу выявленных рисков с оценкой их критичности;
- рекомендации по минимизации рисков (например, пересмотр цены сделки, устранение юридических проблем);
- прогноз доходности с учётом необходимых инвестиций;
- чек-лист для дальнейшего сопровождения сделки.
Сроки и стоимость
Длительность Due Diligence зависит от масштаба объекта и может составлять от 4 до 12 недель. Стоимость варьируется от 700 тыс. до 5 млн рублей в зависимости от:
- сложности структуры собственности;
- объёма анализируемой документации;
- необходимости привлечения узкопрофильных экспертов (инженеров, оценщиков, налоговых консультантов).
Ключевые выводы
Due Diligence — это обязательный этап при инвестировании в гостиничный бизнес. Она позволяет:
- объективно оценить стоимость объекта;
- выявить скрытые риски до подписания договора;
- защитить инвестиции от недобросовестных продавцов;
- сформировать чёткий план развития гостиницы после покупки.
Не пренебрегайте этой процедурой — она сэкономит вам время, деньги и убережёт от серьёзных юридических проблем в будущем!
Закажите Due Diligence гостиницы в Rosinvesthotel Development и получите экспертный анализ без рисков. Свяжитесь с нами для консультации — мы поможем сделать вашу сделку безопасной и прибыльной!
Позвоните нам, и мы договоримся о персональной консультации онлайн, в нашем офисе или на вашем объекте: 8 800 600-85-10 (Пн – Сб, с 10:00 до 19:00)
Больше информации в Telegram-канале.