В этой статье разберем проект строящегося апарт-отеля Cosmos Smart YUZHNY, строительство которого ведется недалеко от станции метро Обухово, г. Санкт-Петербург.
Основные параметры проекта:
- Категория: апарт-отель
- Ожидаемая классификация (после ввода в эксплуатацию): 3*
- УК / Отельный оператор: собственная УК + Cosmos Hotel Group
- 670 апартаментов
- 13 этажей
- 25 500 кв.м. - общая площадь комплекса
- Площади гостиничных номеров от 18.53 до 28.76 кв.м.
- Гостиничные номера продаются с чистовой отделкой
- Ожидаемый срок ввода в эксплуатацию - III квартал 2027 г.
- На сайте проекта указана ожидаемая доходность инвестиций 16%
- По состоянию на дату публикации статьи в продаже находилось 488 номеров из 670.
Анализ Локации
Общая характеристика
- Проект находится в г. Санкт-Петербург, в Невском районе (район Обухово)
- Тип локации: смешанная, с фокусом на деловую и производственную.
Транспортная доступность:
- Метро Обухово - 300 м. пешком
- Будущий ТПУ Обухово "Южный", включающих будущую станцию ВСМ "Обухово" (будет открыта в 2028 г. - 300 м. пешком
- КАД - 40 м. - пешком, ближайший съезд / выезд для автотранспорта ~ 1,1 км.
- Расстояние до аэропорта Пулково - 18 км - 22 минуты на автомобиле
- Расстояние до конгрессно-выставочного центра "Экспофорум - 19 км - 22 минуты на автомобиле с учетом пробок, 1 час 19 минут на общественном транспорте.
- Расстояние до Московского вокзала г. Санкт-Петербург - 15 км. - 37 минут на автомобиле, 27 минут на общественном транспорте
- Время в пути до основных достопримечательностей ~ 36 минут
Концепция
Изначально (на старте продаж) проект имел название Cosmos VSM и это название должно было ассоциироваться с строительством первой высокоскоростной магистрали Москва - Санкт-Петербург и позиционировался как первый инфраструктурный объект этой магистрали.
В настоящее время название изменено на Сosmos Smart Yuzhny.
Название соответствует системе брендирования Cosmos Hotel Group, но не относится к сегменту апарт-отелей (Для такой категории объектов предназначен бренд Stay).
С учетом этого концепция и позиционирование этого отеля выглядит нечеткой и запутанной.
Туристическая и деловая привлекательность
По сути эта территория смешанная зона с кварталами жилой, дачной, производственно-складской и иной застройки.
- Значимые туристические объекты в радиусе 5-15 минут от объекта отсутствуют.
- Рядом 2 кладбища (с Севера): Памяти жертв 9 января, а также Еврейское кладбище
- Рядом с объектом: заправка Роснефть
- Примыкает территория садоводческого товарищества
- Рядом жилой квартал ( с запада) , а также значительное количество производственно-коммерческих предприятий, включая склады, терминалы и т.д. (вместе с КАД в основном с юга)
- Развитых ТРЦ современного формата рядом нет. Ближайшие продовольственные магазины: "Пятерочка" - 300 м. от отеля. "Супер лента" - 300 м. от отеля.
Целевая аудитория
Изначально объект позиционировался как отель с высокой степенью загрузки благодаря открытию будущей станции ВСМ "Обухово". И он был ориентирован на широкие группы аудитории: семьи, деловые туристы и просто туристы.
Ожидается, что станция откроется и примет первых пассажиров во 2-ом квартале 2028 г. И в этом смысле графики строительства и запуска отеля условно синхронизируются. Но, для кого это все?
Но с целевой аудиторией не так все просто:
- Туристы, которые посещают Санкт-Петербург с целью осмотра достопримечательностей, вряд ли захотят жить в отеле, из которого на общественном транспорте добираться до центра города почти 40 минут
- Ожидается, что цены на билеты ВСМ будут выше, чем текущие цены на Сапсаны. С этого фактора и с учетом локации и звездности 3* вряд ли можно ожидать, что люди, которые отдадут за билет на поезд 10 и более тыс. руб, будут остановиться на окраине города ради экономии на стоимости размещения, и при этом тратить около 40 минут для поездки в центр города, когда при этом можно остановится в центре в сопоставимых или лучше по качеству объектах размещения.
- Таким образом, мы практически исключаем из целевой аудитории семьи с детьми, прибывшие ради осмотра достопримечательностей, если конечно, целью их путешествия не является точечная экскурсия, например в Гатчину.
Таким образом, основной ЦА для объекта остаются бизнес-путешественники.
Безусловно, относительно близко основной Питерский выставочный центр - Экспофорум, в котором проходит большинство крупных деловых мероприятий. И в день проведения таких мероприятий загрузка отеля, безусловно, будет выше средней.
Поэтому основная аудитория - это деловые туристы, которые будут выбирать данный отель как место, из которого можно будет быстро добраться до Экспофорума. Именно они могут формировать выручку по краткосрочным тарифам. Но этот фактор одновременно является и ограничивающим
Но давайте посмотрим на график работы Экспофорума, например в 2026 г. (допускаю, что он пока не полный, но на текущий момент он такой). Календарь мероприятий Экспофорума на 2026 г., например:
Январь 2026 г. - мероприятий нет
Февраль 2026 г. - 5 мероприятий общей длительностью 11 дней из 28
Март 2026 г. - 6 мероприятий общей длительностью 11 дней из 31
Апрель 2026 г. - 17 мероприятий общей длительностью 18 дней из 30
Май 2026 г. - 1 мероприятие общей длительностью 2 дня из 31
Июнь 2026 г. - 2 мероприятия общей длительностью 6 дней из 30
Июль 2026 г. - мероприятий нет
Август 2026 г. - 1 мероприятие 4 дня из 31
Сентябрь 2026 г. - 3 мероприятия 7 дней из 30
Октябрь 2026 г. - 2 мероприятия - 6 дней из из 31
Ноябрь 2026 г. - 1 мероприятие 4 дня из 30 .
Итого Экспоцентр будет использован для проведения мероприятий 71 день в году из 365. и всего будет (предварительно) проведено 38 мероприятий. Соответственно, добавляем к этому время приезда и время выезда по 1 дню для каждого мероприятия 38 * 2 = 76 дней. Итого общее время, когда отель будет пользоваться повышенным спросом среди краткосрочных деловых туристов, составит примерно 145 дней из 365 или 39%.
Добавим к этому времени условный спрос "случайных" деловых туристов, которые по каким-то причинам решили остановиться в этом отеле или действительно целенаправленно выбрали именно его (например из-за лояльности к бренду). Добавим таких туристов дополнительно 10%.
Итого загрузка краткосроком составит не более 50% на протяжении всего срока жизни проекта.
Чем же загрузить оставшийся номерной фон? Вероятно на постоянной основе будут жить люди. которые обслуживают ПМЭФ - но это чистый долгосрок по соответствующим тарифам.
Ожидаемая ценовая политика
Ценовая политика отеля будет определяться загрузкой и уровнем конкуренции в данной локации, а также удалением от центра города. Пока преимуществом данной локации является то, что уровень конкуренции достаточно низок. Вернее ее можно сказать нет.
Ближайшие "конкуренты": гостевой дом на рабфаковской, а также Отель 3* "Винтаж", которые находятся на расстоянии более 1 км. от будущего отеля.
Тем не менее, наличие прочих сдерживающих факторов не даст возможности отелю устанавливать монопольно высокие цен на размещение и поэтому я ожидаю среднегодовые тарифы на размещение, сопоставимые с конкурентами.
Поэтому в расчет модели заложены среднегодовые тарифы на краткосрочное размещение из расчета 7 000 руб. в сутки, долгосрочное размещение - 3500 руб. в сутки. в настоящее время примерно такой политики придерживается Отель "Винтаж", если посмотреть его среднегодовой уровень цен.
Инвестиции
На дату публикации статьи (23.12.2025 г.) по данным сайта проекта стоимость приобретения номера площадью 25.19 кв.м составляет (составляла) 6 223 064 руб., Номер продается с чистовой отделкой. Стоимость меблировки на сайте проекта не указана, для расчета стоимости в модели взял 10% от стоимости номера.
Упрощенная финансовая модель
Итак, вот полученные результаты расчета подели.
Допущения:
- Инвестор осуществляет вход в проект в декабре 2025 г.
- Ввод в эксплуатацию объекта осуществляется в 3-ем квартале 2027 г.
- Выдача ключей будет осуществлена ориентировочно в первом квартале 2028 г., затем во втором квартале будет произведена подготовка номера к запуску отеля: оснащение необходимой мебелью и инвентарем (напоминаем, все номера сдаются с отделкой)
- Передача номера в управление осуществляется сразу после запуска отеля. По текущим расчетным данным - это третий квартал 2028 г.
- Площадь номера: 25.19 (официально с сайта)
- Цена номера: 6 223 063 руб. (с отделкой, но без учета оснащения) - официально с сайта проекта по состоянию на декабрь 2025 г.
- Стоимость оснащения: взяты из расчета 10% от стоимости юнита - 622 306 руб. - соответствует рыночной практике оценки величины стоимость оснащения и меблировки номера в аналогичных проектах
- Списание оснащения. Условиями проекта предусмотрена возможность списания стоимости оснащения и меблировки за за счет арендной платы в течении 4 лет с момента запуска отеля. Итого 48 списаний (12 в год)
- Выплаты инвесторам заложены средний в размере 50% от выручки. Допускаю, что могут быть вариации, но это допущение для данного примера, поскольку отель еще не запущен. Если у Вас есть другие данные для данного проекта, пожалуйста, поделитесь.
- Темпы роста выручки номера заложены в размере 5% в первый год после запуска проекта, и далее учтен постоянный рост в размере 4% в год (пока исходим из того, что минимальные темпы роста RevPar сохранятся)
- Среднедневной ADR рассчитываем с учетом пока немногочисленных конкурентов и исходим из среднегодовой ставки в первый год 7000 руб для краткосрочного размещения для данных категорий номеров и 3500 для долгосрочного размещения с соответствующей ежегодной индексацией тарифов с учетом темпа роста выручки
- Структуру краткосрок / долгосрок принимаем равной 40% | 60% в первый год (с учетом результатов анализа выше и с поправкой на запуск отеля), с дальнейшей корректировкой в сторону увеличения доли краткосрока (по мере узнаваемости отеля): 45% | 55% - во второй год, 50% | 50% - в третий и последующие годы после запуска отеля.
- Среднегодовая загрузка - С учетом проведенного анализа и локации объекта для первого года принимаем 45%, для второго года - 50%, для третьего года - 60%. На данный момент, как я думаю, это пиковые возможности отеля по загрузке с учетом локации.
- Модель предполагает, что все расходы собственника, связанные с деятельностью отеля (включая оплату коммунальных услуг) уже учтены. Налоговые последствия, а также прочие расходы, непосредственно не вытекающие их договора аренды, управления, в расчет не включаются.
Результаты
- С учетом принятых допущений срок окупаемости проекта с такими допущениями может составить 12 лет и на мой взгляд это вполне реальные цифры.
- Также посчитана и ежегодная доходность для инвестора с учетом этих параметров и принятых допущений. Несмотря на то, что она растет и в долгосрочной перспективе может выйти на уровень 14% годовых (но это может произойти только на 15-ый год проекта), заявленных на сайте проекта 16% никак не получается.